Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 16 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 16 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00561 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QC63

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 juin 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. GROUPE FLO
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : R46

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. LA MAISON DU TREIZIEME
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0678

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mai 2024, la SAS GROUPE FLO a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS LA MAISON DU TREIZIEME, au visa de l'article 145 du code de procédure civile et de l'article L.145-14 du code de commerce, pour voir désigner un expert judiciaire aux fins notamment de dresser la liste du personnel employé par le locataire, entendre toute personne utile et rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation, de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer la valeur locative à la date d'effet du bail commercial entre la SAS GROUPE FLO et la SAS LA MAISON DU TREIZIEME. Elle sollicite en outre que soit fixée la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la charge de la SAS LA MAISON DU TREIZIEME.

Au soutien de ses prétentions, la SAS GROUPE FLO expose que, par acte notarié du 18 juin 1999, la SAS LA MAISON DU TREIZIEME lui a donné à bail à construction un terrain à bâtir sur lequel elle a fait édifier un immeuble commercial recevant du public. Elle indique que selon les termes dudit bail la SAS LA MAISON DU TREIZIEME s'est engagée à lui accorder préférentiellement à l'expiration du bail un contrat de location portant sur l'immeuble issu du bail. Elle précise avoir fait diligenter une expertise sur la valeur locative de marché des locaux qui seront donnés à bail commercial à compter du 18 juin 2024, l'expert mandaté a fixé la valeur locative annuelle de marché à la somme de 108.000 euros hors taxes et hors charges selon les termes du rapport d'expertise rendu le 20 mars 2023. Elle explique que, de son côté, sa bailleresse a fait réaliser un rapport d'expertise le 4 juillet 2023 qui a fixé la valeur locative des locaux à la somme de 144.040 euros. Malgré des tentatives amiables aux fins de fixer la valeur locative des locaux, aucune solution n'a pu être trouvée de sorte que la SAS GROUPE FLO s'estime bien fondée à solliciter l'organisation d'une expertise judiciaire à cette fin.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 juin 2024 au cours de laquelle la SAS GROUPE FLO, représentée par son conseil, a maintenu ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

La SAS LA MAISON DU TREIZIEME, représentée par son conseil, a formé protestations et réserves sur la mesure d'expertise sollicitée précisant également que les frais d'expertise doivent être à la charge de la partie demanderesse.

S'agissant du périmètre de la mission de l'expert, les parties se sont accordées à l'audience pour supprimer la demande tendant à voir dresser la liste du personnel employé par le locataire et entendre toute personne utile et pour ajouter le mot "pleine" devant "valeur locative".



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. 

En l'espèce, le contrat de bail à construction du 18 juin 1999 prévoit en son article IX-B, page 17, que "à défaut d'entente amiable, tant sur les charges, conditions devant assortir ce contrat de locative, que sur le montant du loyer dont il sera productif, les parties s'en remettront à un expert choisi d'un commun accord entre elles ou, en cas de difficulté sur ce choix, par le président du tribunal de grande instance d'Évry, sur la requête de la partie la plus diligente. En ce qui concerne le montant du loyer, il est d'ores et déjà convenu qu'il ne pourra être inférieur à la pleine valeur locative des locaux".

Dès lors, la SAS GROUPE FLO justifie, par la production du bail à construction, de la quittance locative au titre du second trimestre 2024, du rapport de l'expert mandaté par ses soins rendu le 20 mars 2023, du courrier du 22 novembre 2023 adressé à sa bailleresse valant offre de loyer de bail commercial, du courrier en réponse de cette dernière et du rapport d'expertise annexé, éléments qui rendent vraisemblable l'existence des désordres invoqués, d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Dès lors, il convient d'ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif, conformément à l'accord des parties intervenu à l'audience.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d'un éventuel procès au fond. En conséquence la provision à valoir sur le coût de cette expertise est mise à la charge de la SAS GROUPE FLO.

En l'absence de partie succombante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens sont laissés à la charge de la SAS GROUPE FLO, dans l'intérêt de laquelle la mesure d'expertise est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d'expert :


Monsieur [G] [I]
Expert judiciaire près la cour d'appel de PARIS
Cabinet [I]
[Adresse 10]
[Localité 7]
Tél : [XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 12]

Lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

*se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 14] après avoir convoqué les parties,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

*entendre les parties,

*visiter les lieux et les décrire,

*rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation, de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer la pleine valeur locative à la date d'effet du bail commercial entre la SAS GROUPE FLO et la SAS LA MAISON DU TREIZIEME ;

DIT qu'en cas d'urgence reconnue par l'expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry, [Adresse 9] à [Localité 11], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;








DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

- en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent,

- en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d'expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 1.500 (mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SAS GROUPE FLO entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 9] à [Localité 11] ([Courriel 13] / Tél : [XXXXXXXX03] ou [XXXXXXXX08]), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS GROUPE FLO aux dépens de la présente instance.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,