Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [R] [N] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nadia MOGAADI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4AFZ

N° MINUTE : 1






JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 juillet 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARKING [Adresse 5] VANDREZANNE situé au [Adresse 1] - [Localité 6]
ayant pour syndic, le Cabinet CPH IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 4]
représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D601


DÉFENDERESSE
Madame [R] [N] [Z]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Audrey BELTOU, Greffier lors des débats et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

JUGEMENT
rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier


Décision du 18 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4AFZ


EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [N] [Z] est propriétaire des lots n°3693, 4236, 4489, 4490, 4491 et 4492 dépendants de l'immeuble en copropriété "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte d’huissier du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet CPH IMMOBILIER, a assigné Madame [R] [N] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1231-1 du code civil, en paiement des sommes suivantes avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2.858,67 euros représentant les charges de copropriété impayées dues au 1er trimestre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 2 octobre 2023 sur la somme de 1.419,99 euros et de l'assignation pour le surplus,
- 2.100 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires du "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6] fait valoir que Madame [R] [N] [Z] ne paye pas régulièrement ses charges et que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, faisant notamment peser sur les autres copropriétaires des avances de trésorerie.

A l'audience du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son conseil, a indiqué que des règlements étaient intervenus et a porté sa demande en paiement du principal à la somme de 378 euros, maintenant ses autres demandes au titre des dommages et intérêts et frais irrépétibles.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [R] [N] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. 

Sur l'arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6] verse aux débats :
- l'extrait cadastral attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [N] [Z],
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 29 juin 2022 et 27 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux,
- les appels de charges et travaux pour le 1er trimestre 2024 et les décomptes de créances par lots pour les appels au 1er janvier 2024 de l'ensemble des lots,
- les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024 et le décompte de créances pour la période du 23 mars 2022 au 9 janvier 2024 pour le lot n°3693,
- un décompte laissant apparaître un solde de 378 euros au 7 février 2024,
- une mise en demeure par avocat aux fins de paiement en date du 2 octobre 2023 (AR produit),
- le contrat de syndic.

Le syndicat de copropriétaires sollicite le paiement de 378 euros suite à des paiements intervenus postérieurement à l'assignation. Or il ressort du décompte que cette somme correspond exclusivement à un solde de frais, lesquels figurent à hauteur de 420 euros au total sur le décompte. Il convient donc de débouter le syndicat de sa demande en paiement au titre des charges du fait de l'extinction de la créance.

Sur les frais

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l'avocat entrent dans les frais irrépétibles. 

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.

En l'espèce, il n'est pas établi que les mises en demeure du syndic aient été envoyées par lettre recommandée, faute de production des accusés de réception et la mise en demeure par avocat entre dans les frais irrépétibles. En outre, il n'est pas démontré que la « mise au contentieux » et la « vacation assignation » aient exigé des diligences exceptionnelles de la part du syndic. Le syndicat de copropriétaires donc débouté de sa demande relative aux frais.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d'un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [R] [N] [Z] ne paye plus régulièrement ses charges depuis mars 2022 sans motif légitime. Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire pour la contraindre à s'exécuter. Il convient donc de condamner Madame [R] [N] [Z] au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [R] [N] [Z], qui succombe, supportera les dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [R] [N] [Z] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute le syndicat des copropriétaires du "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande en paiement au titre des charges et des frais ;

Condamne Madame [R] [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [R] [N] [Z] aux dépens ;

Condamne Madame [R] [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du "Parking [Adresse 5] Vandrezanne" [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 


LE GREFFIER LE JUGE