Tribunal Judiciaire · TPX MLJ JCP FOND — 5 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES 

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]
[Adresse 2]

[Courriel 5]
☎ : [XXXXXXXX01]





N° RG 24/00087 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCTV




JUGEMENT


DU : 05 Juillet 2024 

MINUTE :


DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LA SCI [I] représenté par son Gérant Monsieur [W] [B] agissant pour le compte de cette société


DEFENDEUR(S) :

[T] [H], [O] [C]

 






exécutoire
délivrée le 
à :



expédition 
délivrée le
à :









 REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 

 JUGEMENT 
DU 05 Juillet 2024





L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE
et le 05 Juillet 2024 

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 21 Juin 2024 ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

LA SCI [I] représentée par son Gérant Monsieur [W] [B] agissant pour le compte de cette société
inscrite au RCS de VERSAILLES n°485 037 543 dont le siège social se trouve [Adresse 4]

représentée par Me Thierry PICQUET, avocat au barreau de VERSAILLES


ET :



DEFENDEURS :

M. [T] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

assisté par M. [Z] [P] pour la traduction (prestation de serment à l’audience)

Mme [O] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, 

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;


Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2022, la société SCI NASEEM a consenti à Monsieur [T] [H] un bail d’habitation portant sur un local situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 950 euros, charges en sus.

Par jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles du 1er mars 2023, la société SCI [I] a été déclarée adjudicataire d’un ensemble de lots dans l’immeuble situé [Adresse 3]. Ce jugement a été signifié par acte du 15 décembre 2023 à Monsieur [T] [H] avec commandement de payer visant la clause résolutoire les loyers dus depuis le mois de mars 2023, soit la somme de 8000 euros.

Se prévalant du non-paiement des loyers, la SCI [I] a, par acte signifié le 24 avril 2024, fait assigner Monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :
- voir condamner Monsieur [T] [H] à payer à la SCI [I] la somme de 12 173,33 arrêtée à la date du 15 février 2024, sauf à parfaire à la date du jugement ;
- voir dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation celle-ci valant mise en demeure et que les intérêts ayant échus depuis plus d’une année entière produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du Code civil à compter de la mise en demeure ;
- voir constater la résolution du bail à la date du 15 février 2024 ;
- voir condamner Monsieur [T] [H] à libérer les lieux et à restituer les clés sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- voir ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [H] ainsi que de toute personne dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire des dites expulsions avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier, et de la force armée si besoin est ;
- voir fixer l’indemnité d’occupation à charge de Monsieur [T] [H] à la somme mensuelle de 1000 euros ;
- voir en conséquence condamner Monsieur [T] [H] à lui payer à chaque mois la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter du 15 février 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ;
- voir condamner Monsieur [T] [H] d’avoir à payer à la SCI [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
- voir condamner Monsieur [T] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

À l’audience, la société SCI [I], représentée par son gérant et assistée de son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 16 000 euros, terme du mois de juin 2024 inclus, et avancé que le défendeur n’a pas produit d’attestation d’assurance. Elle a soutenu que le véritable bailleur était la société SCI ELEAONOR IMMOBILIER et non la société SCI NASEEM et qu’elle a déposé plainte pour escroquerie.

Monsieur [T] [H], assisté pour la traduction par Monsieur [P] [Z] qui a prêté serment, présente une attestation d’assurance. Il déclare qu’avant l’adjudication de l’immeuble, il était à jour de ses loyers et présente des quittances. Il affirme que le demandeur ne l’a jamais averti du changement de bailleur et qu’il lui a écrit pour lui réclamer le bail mais que ce courrier n’a pas été réceptionné. Il ajoute être victime d’une escroquerie.

Bien qu’ayant été citée à étude, Madame [O] [C] n’a pas comparu ni été représentée, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.


MOTIFS

L’article 1743 du code civil dispose que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, et l’article 1377 du même code prévoit que l’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique.

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, et qu’il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Il convient de relever que le jugement d’adjudication précité du 1er mars 2023 précise que les baux communiqués au titre de l’occupation des logements ont été consentis aux occupants par une société SCI NASEEM qui n’est pas propriétaire du bien immobilier, et qu’aucun lien de droit n’a pu être établi entre la SCI ELEANOR IMMOBILIER et la SCI NASEEM avec qui le défendeur affirme avoir signé le bail et s’être libéré du paiement des loyers antérieurs à mars 2023.

Il en résulte que le bail communiqué n’a pas été repris dans un acte authentique, et il n’est pas justifié qu’il ait été enregistré ou que la société SCI NASEEM ait été radiée du registre du commerce et des sociétés. Ce bail n’ayant pas date certaine, il est en réalité inopposable à la société SCI [I] qui ne peut se prévaloir que de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [T] [H].

Les sommes que ce dernier soutient avoir payées à la société SCI NASEEM n’ont en tout état de cause pu avoir pour effet de lui conférer un titre d’occupation du logement dans lequel il se maintient, en raison de l’absence de qualité de cette société pour recevoir paiement d’une somme due à raison de l’occupation de ce logement, ni quelque effet libératoire que ce soit vis-à-vis de la société SCI [I].

L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution disposant que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, la société SCI [I] est devenue propriétaire du local occupé par Monsieur [T] [H] dès le 1er mars 2023, et est fondée à réclamer tout à la fois l’expulsion de ce dernier selon les modalités prévues au dispositif et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation à compter de cette date.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non-seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation rendant indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer. Elle ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [H] à payer à la société SCI [I] la somme de 16 000 € en réparation de son occupation sans droit ni titre à compter du 1er mars 2023 au 30 juin 2024, puis, à compter du 1er juillet et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 €, ces sommes réparant de manière adéquate le préjudice né de son occupation sans titre.

La faute commise par Monsieur [T] [H] en se maintenant dans les lieux depuis la signification du jugement d’adjudication sans payer la moindre somme alors qu’il a été informé que la société SCI [I] en est devenue propriétaire conduit, en application de l’article 1231-7 du code civil, à dire que la somme de 16 000 € portera intérêts au taux légal sur celle de 12 173,33 € à compter de la date de signification de l’assignation. Il y a également lieu de dire, en application de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts.set selon décompte arrêté au 20 juin 2024 de la somme de 16 000 euros, terme du mois de juin 2024 inclus.

L’expulsion constituant une mesure matérielle d’exécution permettant au propriétaire de recouvrer l’usage de son bien, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte afin d’assurer l’exécution du présent jugement.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [H] est condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, Monsieur [T] [H] doit également être condamné à payer à la société SCI [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du même code.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer à la société SCI [I] à titre d’indemnité d’occupation du 1er mars 2023 au 30 juin 2024 la somme de 16 000 €, avec intérêts au taux légal sur celle de 12 173,33 € à compter du 24 avril 2024, et celle de 1000 € par mois à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DIT que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, sont capitalisés et produisent eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer à la société SCI [I] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la société SCI [I] ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ; 

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Nadia CHAKIRI Christian SOUROU