Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00001 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GW2N

N° minute : 24/00245 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDEURS

Monsieur [F] [E] [D] [X]
né le 21 Octobre 1965 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Florent DELPOUX avocat au barreau de Lyon

Madame [U] [I] épouse [X]
née le 15 Avril 1967 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Florent DELPOUX avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDERESSE

Madame [O] [C] [N] [R]
née le 12 Avril 1983 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 20 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024


copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
Monsieur [F] [E] [D] [X]
Madame [U] [I] épouse [X]
Madame [O] [C] [N] [R]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
Monsieur [F] [E] [D] [X]
Madame [U] [I] épouse [X]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 30 mai 2022, Monsieur [F] [X] et Madame [U] [I] épouse [X] ont consenti un bail d'habitation à Madame [O] [R] et à Madame [L] [S] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 3] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 730 euros, provision sur charges comprise. 

Par courrier en date du 05 juillet 2023, Madame [L] [S] a indiqué avoir quitté le logement le 30 mai 2022. 

Par acte délivré par commissaire de justice du 03 avril 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 05 avril 2024, les époux [X] ont fait assigner en référé Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au 05 mars 2024, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;
- l'expulsion des occupants au besoin avec le concours de la force publique ; 
- le transport des meubles et objets mobiliers trouvés sur place dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou à la partie requérante de choisir, le tout aux frais, risques et périls du locataire ; 
- la condamnation de la locataire au paiement : 
- de la somme provisionnelle de 3.421,44 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à fin mars 2024, à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts de droit à compter de l'assignation; 
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux ; 
- d'une indemnité de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture. 

A l'audience du 20 juin 2024, les époux [X], représentés par leur conseil, ont réitéré l'ensemble de leurs demandes, portant à 4.875,29 euros, la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges. Ils ont ajouté que Madame [O] [R] avait donné congé de son logement avec effet au 15 septembre 2024. 

Assignée à étude, Madame [O] [R] n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 juillet 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

 Il résulte de l'article 835 du même code que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la non comparution du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [O] [R] ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond. 

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 05 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les époux [X] justifient avoir saisi le 25 janvier 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Cette analyse a été rappelée suivant avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 13 juin 2024, énonçant que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause (article VII) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Selon acte délivré par commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, les époux [X] ont fait commandement à Madame [O] [R] d’avoir à payer la somme en principal de 2.044,72 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées. Il précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, les bailleurs entendaient se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Madame [O] [R] avait jusqu’au 23 mars 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 23 janvier 2024. 

À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès des bailleurs et Madame [O] [R] restait redevable d'une somme de 3.421,44 euros, échéance du mois de mars 2023 incluse.

Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 23 mars 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Madame [O] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 mars 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer aux époux [X] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

 En application de l'alinéa 2 de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution et de l'article 4 (p) de la loi du 06 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite.

En l'espèce, les bailleurs font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail prenant effet le 30 mai 2022 et un dernier décompte faisant état à la date du 10 juin 2024 d'une dette de 4.875,29 euros dont il y a lieu de déduire les frais de relance indûment comptabilisés, soit la somme de 10,16 euros (2x 5,08 euros). 

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [R] à payer aux époux [X] la somme provisionnelle de 4.865,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 03 avril 2024 sur la somme de 3.411,28 euros (3.421,44 -10,16).

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [O] [R] n'a pas comparu à l'audience, et personne n'a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail. 

En outre, Madame [O] [R] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. 

Enfin, par courrier en date du 05 juillet 2023, Madame [O] [R] a indiqué vouloir quitter le logement le 15 septembre 2024. 

Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [O] [R], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 23 janvier 2024 et de l'assignation du 03 avril 2024, et de la notification de ces actes aux administrations. 

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des époux [X] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice. Il leur sera donc alloué la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail prenant effet le 30 mai 2022 conclu entre Monsieur [F] [X] et Madame [U] [I] épouse [X] d’une part, et Madame [O] [R] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 3] (01) sont réunies au 23 mars 2024,

Ordonnons la libération des lieux,

Disons qu'à défaut par Madame [O] [R] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par les bailleurs,

Condamnons Madame [O] [R] à payer à Monsieur [F] [X] et Madame [U] [I] épouse [X] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),

Condamnons Madame [O] [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur [F] [X] et Madame [U] [I] épouse [X] la somme de 4.865,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 10 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2024 sur la somme de 3.411,28 euros,

Disons n'y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision,

Condamnons Madame [O] [R] à payer à Monsieur [F] [X] et Madame [U] [I] épouse [X] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [O] [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 23 janvier 2024 et de l'assignation du 03 avril 2024, et de la notification de ces actes aux administrations, 

Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rejetons toute demande plus ample ou contraire. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,