Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00072 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVCX

N° minute : 24/00250 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [U] [N]
née le 02 Mars 1988 à [Localité 3] 
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée à l’audience du 30 mai 2024
comparante à l’audience du 21 mars 2024


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 30 Mai 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024



copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
GRAND BOURG HABITAT
Madame [U] [N]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
GRAND BOURG HABITAT


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 08 septembre 2021, l'Office Public de l'Habitat BOURG HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [U] [N] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au 3e étage, [Adresse 2] à [Localité 3] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 512,24 euros, provision sur charges incluse. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 janvier 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 19 janvier 2024, GRAND BOURG HABITAT (nouvelle dénomination de BOURG HABITAT) a fait assigner Madame [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion immédiate de Madame [U] [N], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de la locataire au paiement : 
- de la somme de 688,16 euros au titre des loyers échus à fin décembre 2023, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, 
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, 
- d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 21 mars 2024, GRAND BOURG HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 1.018,61 euros arrêtée à fin février 2024. Le bailleur a indiqué que la locataire s'était engagée à régler la somme de 30 euros en plus du loyer courant mais que le règlement avait été rejeté en mars. Toutefois, il a déclaré qu'en cas de paiement de la part de la locataire, il ne s'opposerait pas à l'octroi de délais de paiement. 

En défense, Madame [U] [N], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué pouvoir régler la somme de 30 à 50 euros par mois, en plus du loyer courant, pour apurer la dette locative. 

Un renvoi a été ordonné afin de s’assurer d’une reprise du paiement du loyer courant par la locataire. 

A l'audience du 30 mai 2024, date à laquelle l'affaire a été retenue, GRAND BOURG HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 1.393,75 euros arrêtée au 27 mai 2024.

Madame [U] [N] n'a pas comparu à cette seconde audience.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 juillet 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, GRAND BOURG HABITAT justifie avoir saisi le 29 août 2023 la caisse d'allocations familiales et le 28 septembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Cette analyse a été rappelée suivant avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 13 juin 2024, énonçant que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 
En l'espèce, le contrat de bail contient une clause (article 13-1) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 09 octobre 2023, GRAND BOURG HABITAT a fait commandement à Madame [U] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 530,04 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées. Il précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le propriétaire entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Madame [U] [N] avait jusqu’au 09 décembre 2023 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 09 octobre 2023. 

À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès du bailleur (Madame [U] [N] n’ayant fait qu’un versement de 171,20 euros le 12 octobre 2023 et un versement de 158,12 euros le 13 novembre 2023).

Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 09 décembre 2023 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [U] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 09 décembre 2023. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à GRAND BOURG HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 08 septembre 2021 et un dernier décompte faisant état à la date du 27 mai 2024 d'une dette de 1.393,75 euros dont il y a lieu de déduire les frais de retard pour l'enquête sociale 2024, non justifiés, soit la somme de 15,24 euros. 

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [N] à payer à GRAND BOURG HABITAT la somme de 1.378,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [U] [N] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire lors de la première audience. Elle a déclaré avoir repris un travail depuis le mois de mars 2024. En outre, elle a indiqué avoir deux enfants, l'un vivant chez son père et le second faisant l’objet d’une mesure de placement. Enfin, elle a précisé vouloir effectuer un demande pour un logement plus petit. 

Toutefois, et malgré un renvoi accordé par le tribunal, Madame [U] [N] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la seconde audience. Elle n’a même fait aucun réglement depuis le 12 février 2024 (seuls des versements de la CAF sont intervenus). 

Comme il le lui avait été dit lors de sa comparution, il ne peut donc pas lui être accordé de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail. Sa demande sera donc rejetée. 

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [U] [N], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 09 octobre 2023 et de l'assignation du 18 janvier 2024.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de GRAND BOURG HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 08 septembre 2021 conclu entre GRAND BOURG HABITAT d’une part et Madame [U] [N] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 3e étage, [Adresse 2] à [Localité 3] (01) sont réunies au 09 décembre 2023,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu'à défaut par Madame [U] [N] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Madame [U] [N] à payer à GRAND BOURG HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),

Condamne Madame [U] [N] à payer à GRAND BOURG HABITAT la somme de 1.378,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 27 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse,

Rejette la demande de délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [U] [N] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 09 octobre 2023 et de l'assignation du 18 janvier 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,