Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00113 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVYV

N° minute : 24/00254 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

Madame [P] [F] [K]
née le 02 Octobre 1948 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

comparante

et

DEFENDERESSE

Madame [S] [B] [R]
née le 29 Juin 1989 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

comparante



 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 30 Mai 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024



copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
Madame [P] [F] [K]
Madame [S] [B] [R]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
Madame [P] [F] [K]



EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 juin 2015, Madame [P] [F] [K] a consenti un bail d'habitation à Madame [S] [R] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 400 euros, provision sur charges incluse. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 13 mars 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 15 mars 2024, Madame [P] [F] [K] a fait assigner Madame [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion de Madame [S] [R], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de la locataire au paiement : 
- de la somme de 5.200 euros au titre des loyers échus à fin février 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, 
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, 
- d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l'audience du 30 mai 2024, Madame [P] [F] [K], comparant en personne, a réitéré l'ensemble de ses demandes, sans actualiser les sommes réclamées. Elle a précisé qu'aucun règlement n'a été effectué depuis l'assignation, à l'exception des versements faits par la Caisse d’Allocations Familiales.

En défense, Madame [S] [R], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a indiqué que le logement était devenu trop petit avec son enfant. En outre, elle a précisé avoir demandé un logement social et de pouvoir bénéficier du label prioritaire.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 juillet 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [P] [F] [K] justifie avoir saisi le 19 décembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En l'espèce, le contrat de bail contient en ses conditions générales une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

L’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. 

La modification de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne relève pas d'un ordre public de protection du locataire. Elle n'a donc pas à s'appliquer immédiatement aux contrats en cours. 

L'article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 décembre 2023, Madame [P] [F] [K] a fait commandement à Madame [S] [R] d’avoir à payer la somme en principal de 4.000 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 15 février 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [S] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15 février 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à Madame [P] [F] [K] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 juin 2015 et un dernier décompte faisant état à la date du 20 mars 2024 d'une dette de 5.200 euros au titre des loyers de février 2023 à février 2024 inclus (déduction faite des frais de procédure qui seront compris dans les dépens). 

Madame [P] [F] [K] a toutefois indiqué à l’audience avoir perçu la somme de 329 euros de la CAF le 5 février et le 5 mars 2023.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [R] à payer à Madame [P] [F] [K] la somme de 4.542 euros (5.200 euros - 329x2) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 20 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [S] [R] a eu un enfant le 7 février 2024 et a indiqué que le logement devenait trop petit. 

Le diagnostic social et financier confirme qu’elle a effectué une demande de logement social et a obtenu un label prioritaire.


A l’audience, Mme [R] a déclaré être au chômage et percevoir des indemnités à hauteur de 700 euros par mois. Elle commencerait un nouvel emploi au mois de juin à temps plein.

Aucun règlement n'a été effectué du mois de février 2023 au mois de février 2024. Mme [R] n'a pas sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a évoqué d’autres dettes (crédit). En revanche, elle justifie de la régularisation des Aides Pour le Logement (APL) qui seront versées à la bailleresse. 

Eu égard à la situation professionnelle et personnelle de la locataire, aux sommes réclamées et à son souhait de changer de logement, il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure. 

Sur la demande de dommages et intérêts                                                                            

L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3 que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Madame [P] [F] [K] ne démontrant pas la mauvaise foi de la locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [S] [R], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 15 décembre 2023 et de l'assignation du 13 mars 2024.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [F] [K] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 juin 2015 conclu entre Madame [P] [F] [K] d’une part et Madame [S] [R] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 2e étage, [Adresse 2] à [Localité 3] (01) sont réunies au 15 février 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu'à défaut par Madame [S] [R] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Madame [S] [R] à payer à Madame [P] [F] [K] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),

Condamne Madame [S] [R] à payer à Madame [P] [F] [K] la somme de 4.542 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 20 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse,

Dit n'y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Madame [P] [F] [K], 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [S] [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 15 décembre 2023 et de l'assignation du 13 mars 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,