Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00181 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GXJK

N° minute : 24/00261 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [K] [M] [I]
née le 03 Novembre 1983 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]

comparante



 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 30 Mai 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024



copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
GRAND BOURG HABITAT
Madame [K] [M] [I]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
GRAND BOURG HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2011, l'Office Public de l'Habitat BOURG HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [K] [I] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 324,34 euros, provision sur charges incluse. 

Par acte délivré par commissaire de justice du 14 mars 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par communication électronique avec accusé de réception revenu le 14 mars 2024, GRAND BOURG HABITAT (nouvelle dénomination de BOURG HABITAT) a fait assigner Madame [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
- le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1217 du code civil,
- l'expulsion immédiate des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de Madame [K] [I] au paiement : 
- de la somme de 3.233,81 euros au titre des loyers et charges impayés à fin janvier 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, 
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges,
- d'une indemnité de 460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 30 mai 2024, GRAND BOURG HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 5.038,49 euros. Il a indiqué que la locataire avait repris le paiement du loyer courant et avait commencé à apurer la dette locative depuis mars 2024 en versant mensuellement la somme de 30 euros. En outre, il a expliqué qu'un rappel des droits APL devait intervenir, ainsi qu'un remboursement au titre du SLS. Enfin, il a précisé ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [K] [I], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement. Elle a confirmé attendre des régularisations de charges, de ses droits APL ainsi qu'au titre du SLS. En outre, elle a proposé de mettre en place un échéancier à hauteur de 30 euros par mois, en plus du loyer courant. 

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 juillet 2024.

A la demande du tribunal, GRAND BOURG HABITAT a communiqué en cours de délibéré un décompte actualisé au 27 juin 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 1134 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 mars 2011 et plusieurs décomptes de la dette locative, le dernier faisant état à la date du 27 juin 2024 d'une dette ramenée à la somme de 4.251,86 euros (prenant en compte la régularisation de charges et la régularisation au titre du SLS). Les frais de dossier SLS et les frais de retard pour enquêtes EOS (15,24 euros et 25 euros) sont quant à eux justifiés.

Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [I] à payer à GRAND BOURG HABITAT la somme de 4.251,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d'expulsion

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. 

L'article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (...)
La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, Madame [K] [I] ne s'est pas acquittée de plusieurs mois de loyers, notamment les mois de janvier, février, mars, mai, juin 2022, les mois d'avril et août 2023 et le mois de janvier 2024, de sorte que la dette locative est ancienne. 

Il s'agit là de manquements suffisamment graves aux obligations pesant sur la locataire, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion.

Cependant, l'article 1184 alinéa 3 du code civil susvisé permet d'accorder des délais avant de résilier le bail. 

En l'espèce, Madame [K] [I] a repris le paiement du loyer courant. En outre, elle a bénéficié d'un remboursement de 924,60 euros au titre du SLS. Le bailleur a également confirmé que la locataire doit bénéficier d'une régularisation de ses droits APL depuis mars 2023. 

L’exécution par Madame [K] [I] de ses obligations n'apparaît donc pas irrémédiablement compromise dans ces conditions et dès lors que Madame [K] [I] a repris les versements. En outre, le bailleur a exprimé son accord à l’octroi de délais.

Il convient par suite d’accorder des délais à Madame [K] [I] pour l’exécution de ses obligations. En conséquence, Madame [K] [I] devra avoir réglé, selon les modalités décrites au dispositif, la dette de loyers ainsi que les loyers courants, faute de quoi le bail sera résilié sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire. 

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée. 

Sur la demande en paiement d'indemnités d’occupation 

L'occupation des lieux, sans droit ni titre, par Madame [K] [I] causera nécessairement à un préjudice à son bailleur si elle se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, préjudice qu'il convient d'indemniser. 

A ce titre, en cas de résiliation du bail, Madame [K] [I] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à ceux cumulés des charges locatives et du loyer actualisé qui auraient été exigibles en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à la restitution des lieux. 

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [K] [I], succombant, devra supporter les dépens. En revanche, les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 09 novembre 2023 acte non imposé par loi pour engager une procédure en prononcé de la résiliation du bail. 

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de GRAND BOURG HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non compris dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [K] [I] à payer à GRAND BOURG HABITAT la somme de 4.251,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus,

SURSOIT a l'exécution des poursuites et autorise Madame [K] [I] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 30 euros, la dernière étant majorée du solde ; les mensualités devant être payées en plus du loyer courant, et tous les 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu'en revanche, à défaut de paiement du loyer courant ou d'une échéance due au titre des arriérés locatifs avant le 10 de chaque mois : 
- le contrat de bail portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sera résolu sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- il sera ordonné à Madame [K] [I] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés,
- GRAND BOURG HABITAT sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Madame [K] [I] et de tout occupant de son chef, des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, sauf pour ces derniers à demander des délais, conformément aux dispositions des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- Madame [K] [I] sera tenue de payer à GRAND BOURG HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion), outre revalorisation légale, 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [K] [I] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les frais de commandement de payer du 09 novembre 2023 (soit 131,24 euros), mais qui comprendront ceux de l’assignation du 14 mars 2024, 

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

 LE GREFFIER, LE JUGE