Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 23/00441 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GS5P

N° minute : 24/00234 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

S.A. SEMCODA
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [K] [Z] [U] épouse [H]
née le 28 Octobre 1985 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Solène THOMASSIN avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain 

Monsieur [T] [S] [D] [H]
né le 24 Juin 1972 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Solène THOMASSIN avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain 


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024



copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
S.A. SEMCODA
Madame [K] [Z] [U] épouse [H]
Monsieur [T] [S] [D] [H]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
S.A. SEMCODA

RAPPEL DES FAITS

La société SEMCODA a donné à bail à Mme [K] [U] et M. [T] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 3]) par contrat du 12 janvier 2022, pour un loyer mensuel de 540,53 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEMCODA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 juin 2023 ; puis elle a fait assigner Mme [K] [U] et M. [T] [H] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 11 janvier 2024, les défendeurs ont sollicité la désignation d'un avocat commis d'office.

L'affaire a été retenue après plusieurs renvois à l'audience du 6 juin 2024. La société SEMCODA maintient ses demandes en les actualisant. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
-de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;
-d'ordonner l’expulsion de Mme [K] [U] et M. [T] [H], ainsi que tous occupants de leur chef, sans délai,
-de condamner solidairement Mme [K] [U] et M. [T] [H] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux,
-de condamner solidairement Mme [K] [U] et M. [T] [H] à lui payer la somme de 8.271,37 € arrêtée au 30 mai 2024, facturation de mai 2024 incluse au titre de l'arriéré locatif et la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens,
-de débouter les défendeurs de toutes les autres demandes.

Au soutien de ses demandes la société SEMCODA fait valoir :
-que les locataires n’ont rien versé au moins depuis janvier 2023,
-que le logement loué remplissait les critères de décence, était en bon état général,
-qu'avant la remise en location, la SARL MS2B avait procédé à la vérification du logement,
-que lors de la signature du bail, il a été remis aux locataires une liste de contacts à joindre en cas de dysfonctionnement de leurs appareils de chauffage, robinetterie et eau chaude, la société SEMCODA travaillant avec ces entreprises spécialisées pour ces installations,
-que les locataires ont également reçu une plaquette explicitant et détaillant la charge des réparations locatives,
-qu'elle a reçu une demande le 2 août 2023 pour la chaudière, qu'elle a immédiatement traité la demande,
-qu'avisée du fait que les problèmes n'étaient pas résolus le 4 septembre 2023, elle a relancé le prestataire qui lui a indiqué que les locataires ne l'avaient pas rappelé pour une prise de rendez-vous,
-que lors de l'état des lieux, la serrure était en bon état de fonctionnement,
-qu'avisée d'une difficulté à cet égard le 14 août 2023, elle a missionné la société SERVIMO pour une réparation,
-qu'elle a pris en charge cette réparation alors qu'il s'agit d'une réparation à la charge des locataires,
-que concernant le robinet descellé, il appartient aux locataires de prendre attache avec les prestataires désignés,
-que rien ne justifie l'exonération des locataires de leur obligation de payer les loyers ni la réduction de ceux-ci.

Mme [K] [U] et M. [T] [H], représentés par leur conseil qui se réfère à ses écritures, demandent en réponse au juge des contentieux et de la protection : 
-de suspendre les effets de la clause résolutoire,
-d'exonérer les locataires du paiement de leur loyer à compter des dysfonctionnements constatés dans leur logement, c'est-à dire à compter du 3 août 2023,
-subsidiairement, de réduire le montant du loyer et de leur accorder les plus larges délais de paiement.

A l'appui de leurs prétentions ils exposent :
-que M. [H] a rencontré de graves problèmes financiers, et sa compagne de graves soucis de santé,
-que toutefois leur situation tend à s'améliorer,
-qu'en application des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent,
-que s'agissant du problème de serrure, il s'agit d'un problème d'usure mais l'entreprise mandatée n'a pas changé la pièce et le problème persiste,
-que la chaudière est défectueuse, les obligeant à s'équiper d'un chauffage électrique supplémentaire,
-que le robinet n'a jamais été réparé malgré leurs demandes car il est inaccessible,
-que M. [H] conteste ne pas avoir répondu à la société ISERBA,
-qu'aucun suivi n'a été fait par le bailleur.


Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2024.



MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 10 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEMCODA justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de l’Ain le 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .


Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 12 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 5.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 2.155,38 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2023.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, et de justification de leur situation financière, les défendeurs ne peuvent prétendre à la suspension de la clause résolutoire.

Par ailleurs, les problèmes concernant le logement n’ont été signalé par Mme [K] [U] et M. [T] [H] que le 3 août 2023, soit postérieurement au commandement de payer.

Dès lors le constat de la clause résolutoire est acquis.

L’expulsion de Mme [K] [U] et M. [T] [H] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES D’EXONERATION OU DE REDUCTION DU LOYER

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Il est également tenu d’entretenir les locaux, et d’y faire toutes les réparations autres que locatives.

L’article 20-1 de la même loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions concernant la décence, le locataire peut demander à son propriétaire la mise en conformité et le cas échéant saisir le juge. Le juge doit déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il apprtient aux parties qui allèguent un fait de le prouver.

En l’espèce, Mme [K] [U] et M. [T] [H] sollicitent l’exonération ou la réduction de leur loyer en se fondant sur l’article 20-2 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois cette demande n’apparaît pas juridiquement fondée dans la mesure où elle n’est pas accompagnée d’une demande d’exécution de travaux.

Au surplus, Mme [K] [U] et M. [T] [H] ne prouvent pas que le logement loué ne répondrait plus aux critères de décence. 

Aucun constat de commissaire de justice ne vient faire la preuve des allégations des locataires sur l’actualité des désordres reprochés.

Le 14 août 2023, M. [T] [H] avait régularisé auprès du bailleur une demande de réparation concernant le chauffage (manque de pression et radiateur perçé) et la fermeture de la porte palière.

La société SEMCODA justifie avoir été diligente : les travaux concernant la serrure ont été exécutés le 22 août 2023 et ont donné lieu à facturation. Si les preneurs indiquent que le problème n’a pas été réglé, ils ne prouvent pas leurs dires alors que c’est sur eux que pèsent la charge de la preuve.

S’agissant du problème de chauffage, le prestataire retenu par la SEMCODA a pu lui indiquer qu’il n’avait pas été recontacté pour la prise d’un rende-vous. En tout état de cause les photos produites sont insuffisantes pour rapporter la preuve d’un dysfonctionnement du système de chauffage. Les défendeurs ne justifient pas même d’un courrier de relance recommandé adressé à la SEMCODA à ce sujet.

S’agissant du robinet prétendument cassé, la preuve de cette détérioriation n’est pas rapportée, il ne s’agirait en tout état de cause pas d’un motif d’indécence et aucune demande ne semble avoir été faite par Mme [K] [U] et M. [T] [H] à ce sujet.

Mme [K] [U] et M. [T] [H] seront donc déboutés de leur demande d’exonération ou de réduction du loyer.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEMCODA produit un décompte démontrant que Mme [K] [U] et M. [T] [H] restent devoir la somme de 8.271,37 €, dette arrêtée au 30 mai 2024 incluant la facturation de mai pour un montant de 679,80 €.

Les défendeurs ne forment pas d’autre observations sur le montant de cette dette.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Compte tenu de la clause de solidarité figurant au bail, ces condamnations seront prononcées solidairement.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 8.271,37 €, dette arrêtée au 30 mai 2024 incluant la facturation de mai pour un montant de 679,80 €, outre les indemnités d'occupation postérieures.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La demande d’expulsion sans délai sera rejetée, la mauvaise foi des preneurs n’étant pas suffisamment caractérisée.

Mme [K] [U] et M. [T] [H], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 


Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEMCODA, Mme [K] [U] et M. [T] [H] seront condamnés à lui verser la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2022 entre la société SEMCODA et Mme [K] [U] et M. [T] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Adresse 3]) sont réunies à la date du 16 août 2023;

AUTORISE la société SEMCODA à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [U] et M. [T] [H] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [K] [U] et M. [T] [H] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; 

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ;

DEBOUTE Mme [K] [U] et M. [T] [H] de leur demande en exonération du paiement de loyer et en réduction de celui-ci ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [U] et M. [T] [H] à verser à la société SEMCODA la somme de 8.271,37 €, dette arrêtée au 30 mai 2024 incluant la facturation de mai pour un montant de 679,80 € ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [U] et M. [T] [H] à payer à la société SEMCODA l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juin 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [U] et M. [T] [H] à verser à la société SEMCODA une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [U] et M. [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 18 juillet 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,