Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00087 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVGC

N° minute : 24/00251 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Y] [P]
né le 09 Septembre 1952 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, substitué par Maître Solène CHEVALIER-PIROUX, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [D] [H]
né le 05 Novembre 1970 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

comparant


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 30 Mai 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024


copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
Monsieur [L] [Y] [P]
Monsieur [D] [H]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
Monsieur [L] [Y] [P]


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2002 à effet au 15 novembre 2002, Monsieur [L] [P] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [D] [H] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2] (01) contre le paiement d'un loyer annuel révisable de 8.772 euros, outre les charges. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 février 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 23 février 2024, Monsieur [L] [P] a fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion de Monsieur [D] [H], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation du locataire au paiement : 
- de la somme de 63.053,11 euros au titre des loyers échus à fin octobre 2023, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, 
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, 
- au paiement d'une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
- d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l'audience du 30 mai 2024, Monsieur [L] [P], représenté par son conseil, se référant à ses dernières écritures, a sollicité du tribunal de : 
- constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, et à défaut, prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat ; 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [H], et de tout occupant et de l’ensemble des biens, si besoin avec le concours de la force publique ; 
- condamner Monsieur [D] [H] à lui payer la somme de 26.280 euros arrêtée au 23 mai 2024, outre intérêts de droit à compter du 15 décembre 2023, date du commandement de payer, et outre les loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date de l’audience ; 
- condamner Monsieur [D] [H] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, 
- condamner Monsieur [D] [H] à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner Monsieur [D] [H] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la signification du jugement à intervenir et des suites.

Monsieur [L] [P] a expliqué avoir soustrait de sa créance les loyers couverts par la prescription. 

En défense, Monsieur [D] [H], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2024. Il a déclaré souhaiter quitter le logement dans trois à six mois. 

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience indiquant que le locataire ne s'était pas présenté au rendez-vous proposé par le CDS. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 juillet 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [L] [P] justifie avoir saisi le 15 décembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.



Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

L’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. 

La modification de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne relève pas d'un ordre public de protection du locataire. Elle n'a donc pas à s'appliquer immédiatement aux contrats en cours. 

L'article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 décembre 2023, Monsieur [L] [P] a fait commandement à Monsieur [D] [H] d’avoir à payer la somme en principal de 63.053,11 euros. Ce commandement délivré à domicile reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 15 février 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [D] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15 février 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à Monsieur [L] [P] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 octobre 2002 et un dernier décompte faisant état à la date du 23 mai 2024 d'une dette de 26.280 euros comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation du mois de mars 2021 (du fait de la prescription triennale) au mois de mai 2024. 

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 26.280 euros au titre des loyers, charges (taxes d’ordures ménagères 2021, 2022 et 2023) et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 23 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le commandement de payer du 15 décembre 2023 ayant visé une somme très largement prescrite. 

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [H] explique avoir rencontré de graves difficultés suite au décès de son enfant, et a confirmé que son bailleur avait fait longtemps preuve de compréhension. 

Il déclare travailler depuis le mois d’avril 2021 pour un salaire de 2.000 euros.

Monsieur [D] [H] justifie avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024. Toutefois, il déclare vouloir quitter le logement dans un délai de trois à six mois et poursuivre le remboursement de sa dette locative.

Eu égard à la volonté du locataire de quitter le logement, et au temps dont il va -de fait- disposer pour ce faire avant la mise à exécution de la mesure d’expulsion (temps du délibéré, puis délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux) il n'y a pas lieu d'octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. 
 
Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [D] [H], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 15 décembre 2023, de l'assignation du 21 février 2024 et de la signification du présent jugement. 

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [P] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 31 octobre 2002 conclu entre Monsieur [L] [P] d’une part et Monsieur [D] [H] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2] (01) sont réunies au 15 février 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu'à défaut par Monsieur [D] [H] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [L] [P] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),

Condamne Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 26.280 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit n'y avoir lieu à des délais de paiement suspensifs,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [D] [H] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 15 décembre 2023, de l'assignation du 21 février 2024 et de la signification du présent jugement, 

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,