Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 23/00193 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GMT6

N° minute : 24/00232 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

Madame [O] [E]
née le 21 Janvier 1985 à [Localité 4] 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Béatrice SAGGIO avocat au barreau de MACON, substituée par Me Annie MONNET-SUETY, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSES

SASU CITYA PAYS DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Valérie BERTHOZ avocat au barreau de Lyon, substituée par Me Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain 

Madame [F] [N]
née le 03 Novembre 1963 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sophie PRUGNAUD-SERVELLE, avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024

copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
Madame [O] [E]
SASU CITYA PAYS DE L’AIN
Madame [F] [N]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
Madame [O] [E]
Madame [F] [N] 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2022, Mme [O] [E] a pris à bail auprès de Mme [F] [N] , représentée par son mandataire le cabinet CITYA PAYS DE L'AIN (ci-après CITYA) un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 520 euros et le paiement d'un loyer mensuel hors charges révisable de 520 €.

Mme [O] [E] s'est plaint d'une surconsommation d'électricité et de problèmes d'isolation.

Le 27 septembre 2022, CITYA a communiqué à Mme [O] [E] le diagnostic de performance énergétique établi en septembre 2022, classant le logement dans la catégorie E.

Par assignation délivrée le 26 mai 2023 pour l'audience du 13 juillet 2023, Mme [O] [E] a fait citer Mme [F] [N] et CITYA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins, à titre principal, de voir ordonner la résolution rétroactive du contrat de bail.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 juin 2024.

Mme [O] [E], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande au juge des contentieux de la protection, en vertu des articles 1112-1, 1217 et 1224 et suivants du code civil, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles L 126-26 et suivants et R 126-15 du code de la construction et de l'habitation :
*à titre principal :
-de prononcer judiciairement la résolution rétroactive du contrat de bail du 12 janvier 2022,
-de fixer les effets de la résolution à la date du 12 janvier 2022 ;
-d'ordonner la restitution par Mme [F] [N] et CITYA de l'ensemble des loyers et charges afférent à l'occupation du logement outre le dépôt de garantie, soit la somme totale de 11.896,71 €, arrêtée au 5 mars 2023 (échéances de mars 2023 incluses),
*subsidiairement :
-de condamner solidairement Mme [F] [N] et CITYA au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice de perte de chance outre à la restitution de la somme de 520 € au titre du dépôt de garantie,
*en tout état de cause :
-de condamner solidairement Mme [F] [N] et CITYA au paiement de la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et 3.000 € au titre de son préjudice moral,
-de rejeter l'ensemble des demandes formées par CITYA et Mme [F] [N],
-de condamner in solidum Mme [F] [N] et CITYA au paiement de la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner in solidum Mme [F] [N] et CITYA aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes Mme [O] [E] fait valoir :
-qu'elle n'a pas cessé de réclamer le diagnostic de performance énergétique dès la conclusion du contrat de bail, celui-ci étant obligatoire,
-qu'en réalité, celui-ci n'avait pas été réalisé,
-que cette information manquante était déterminante pour elle, et que si elle avait eu connaissance de ce diagnostic, elle n'aurait pas signé le bail, étant dans un état de vulnérabilité particulière (enceinte), et ne pouvant déménager à brève échéance,
-que le diagnostic a été réalisé le 14 septembre 2022 et que le rapport lui a été envoyé le 27 septembre 2022 (excepté la page 5),
-que le logement est classé en classe " E ",
-que cette inexécution contractuelle est suffisamment grave pour justifier la résolution rétroactive du contrat de bail,
-qu'elle s'est trouvé contrainte de vivre dans un logement indécent avec un nourrisson,
-que CITYA en sa qualité de mandataire n'a pas respecté ses propres obligations,
-que Mme [F] [N] en sa qualité de bailleresse a l'obligation de fournir un logement décent,
-qu'elle justifie bien d'une consommation supérieure à celle de l 'échéancier initial, basé sur un logement similaire,
-qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir déménagé plus tôt compte tenu de sa situation personnelle,
-qu'elle a quitté le logement le 28 septembre 2023,
-que l'absence de communication du diagnostic constitue à tout le moins une perte de chance,
-qu'elle avait bien, dès la signature du contrat, réclamé ce diagnostic qui était un élément essentiel pour signer le contrat de bail,
-que le montant du loyer était excessif au regard des dépenses supplémentaires pour chauffer l'appartement,
-qu'elle a perdu une chance de choisir un logement plus adapté à sa situation personnelle,
-que l'installation électrique présentait des risques,
-que le remplacement du sèche-serviette a été tardif,
-qu'elle a été contrainte de vivre dans un appartement chauffé à 18°, enceinte, puis avec un nourrisson, du fait de l'isolation insuffisante du logement,
-que la charge des dépenses d'électricité n'est pas seulement due à la crise énergétique,
-que cette situation lui a causé un stress important et donc un préjudice moral.

En réponse, Mme [F] [N] représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande au juge des contentieux de la protection, en vertu des article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil :
-de débouter Mme [O] [E] de l'ensemble de ses demandes,
-subsidiairement de condamner CITYA à la relever et garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge,
-en tout état de cause, de condamner CITYA à lui payer une indemnité de 3.000 € au regard du préjudice moral qu'elle a subi en lien avec les manquements de son mandataire,
-de condamner Mme [O] [E] et CITYA à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-de condamner Mme [O] [E] et CITYA aux entiers dépens de l'instance.

A l'appui de ses prétentions Mme [F] [N] indique :
-que Mme [O] [E] a accepté de signer un bail qui ne contenait pas le diagnostic énergétique, ce qui est contradictoire avec le fait d'affirmer que cet élément était déterminant pour son consentement,
-que le diagnostic, certes obligatoire, n'a qu'une valeur informative pour le locataire et qu'il n'est pas démontré que Mme [O] [E] n'aurait pas procédé à cette signature si le diagnostic lui avait été fourni,
-que le vice du consentement n'est pas démontré,
-qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, puisqu'elle avait intégralement délégué la gestion de ce bien à l'agence CITYA,
-que l'agence ne l'a pas informée de difficultés particulières,
-que la non-décence du logement n'est pas démontrée,
-que Mme [O] [E] a occupé le bien pendant près de deux années et que le loyer est la contrepartie de cette occupation,
-que la surconsommation, qui n'est pas prouvée, n'est pas de nature à entraîner la nécessaire restitution des loyers,
-que l'augmentation de la facture d'électricité est due à la hausse des tarifs,
-que si le logement avait été inhabitable, Mme [O] [E] l'aurait quitté bien avant sa date effective de départ,
-que le principe de la perte de chance alléguée n'est pas démontré,
-que le sèche-serviette a été remplacé deux semaines après l'entrée de Mme [O] [E] dans les lieux,
-que ce problème est de la responsabilité de CITYA qui n'a pas facturé au précédent locataire l'absence de sèche-serviette,
-que le diagnostic électrique ne fait état que de quelques anomalies, et ne conclut pas à la dangerosité de l'installation,
-que la surconsommation et l'absence de possibilité de se chauffer suffisamment n'est pas démontrée,
-que l'isolation du bien dépend de la copropriété, au moins pour partie,
-que Mme [O] [E] ne peut se prévaloir d'un préjudice moral, alors qu'elle n'a pas déménagé,
-que le mandataire est redevable de dommages-intérêts lié à l'inexécution de son mandat,
-que le mandataire doit répondre des fautes commises dans le cadre de sa gestion,
-que CITYA a fait signer un bail sans le diagnostic obligatoire, ce qui est une faute, et n'a pas tenu la bailleresse informée des difficultés,
-que CITYA n'a pas véritablement géré ces difficultés,
-que CITYA n'a pas réglé les charges de copropriété en temps et en heure,
-que CITYA ne lui a pas adressé les documents,
-que CITYA a omis dans l'état des lieux de sortie du précédent locataire l'absence de sèche- serviette,
-que CITYA ne s'est pas présentée aux trois réunions de conciliation envisagées, sans l'en informer,
-qu'en vertu de l'article 1231-1 du code civil, le mandataire fautif devra relever et garantir le mandant,
-qu'elle a subi un préjudice moral, s'étant justement déchargée de la responsabilité de ses obligations de bailleur en signant un mandat de gestion auprès d'un professionnel, en raison de ses problèmes de santé.


Pour sa part, CITYA, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande au juge des contentieux de la protection :
-de rejeter les demandes de Mme [O] [E],
-de rejeter les demandes de Mme [F] [N],
-de condamner Mme [O] [E], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner Mme [O] [E], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, CITYA expose :
-qu'elle ne savait pas que le logement était classé en " E ",
-qu'elle ne savait pas que l'information était déterminante pour Mme [O] [E], celle-ci n'ayant pas hésité à signer le contrat de bail alors que le diagnostic était manquant,
-qu'une résolution rétroactive du contrat de bail n'est pas envisageable,
-que la demanderesse est mal fondée à réclamer le remboursement de tous les loyers versés alors qu'elle a vécu dans cet appartement,
-qu'elle n'a perçu aucun loyer,
-qu'il n'est pas établi qu'elle aurait renoncé à louer cet appartement si elle avait su qu'il était classé en " E ",
-qu'en effet, enceinte, Mme [O] [E] recherchait à tout prix un logement pour accueillir son enfant, la consommation électrique de ce logement n'étant pas un critère prioritaire,
-que Mme [O] [E] est restée près de deux ans dans le logement, ce qui est contradictoire avec la qualité du logement ou son caractère dangereux allégué,
-qu'un nouveau sèche-serviette a été installé quinze jours après l'entrée dans les lieux de Mme [O] [E],
-que l'installation électrique n'est pas dangereuse et n'engendre pas d'obligation de travaux,
-que l'absence de jouissance paisible ne peut être constituée du fait de facture énergétique trop élevée,
-que l'installation de chauffage fonctionnait, et que Mme [O] [E] était en mesure de se chauffer,
-que le choix de la locataire de réduire sa consommation en diminuant la température du logement lui appartient,
-que Mme [O] [E] avait la possibilité de quitter un logement trop énergivore,
-que le mandataire n'a pas à consulter et aviser le mandant de tous les éléments relatifs à sa mission,
-que la mise en cause du bailleur ne peut lui être reprochée, puisque Mme [F] [N] est juridiquement le cocontractant de Mme [O] [E],
-que c'est bien le bailleur qui est responsable de l'état du logement et du manque d'isolation,
-qu'elle n'est pas responsable de l'état de santé de Mme [F] [N] et de l'état d'angoisse suscité après la réception d'une assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation. Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative. Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

I. Sur la demande de résolution rétroactive du bail

Il doit être rappelé que la résolution sanctionne l'inexécution fautive par un contractant de ses obligations alors que la nullité sanctionne un vice de formation du contrat.

La demande de Mme [O] [E] formulée expressément est une demande de résolution rétroactive mais il est également fait référence au consentement vicié et principalement à un défaut d'information évoquant plutôt la nullité. Or, aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, il incombe au juge de restituer aux prétentions leur véritable qualification juridique.

Quoiqu'il en soit, sur le fondement de la demande de résolution du contrat, il n'est pas rapportée la preuve de la mise à disposition d'un logement ne répondant pas aux normes de décence visées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En effet, le fait que le logement loué soit classé en catégorie " E " au niveau énergétique, ne suffit pas à qualifier le logement d'indécent. Par ailleurs, s'agissant de l'installation électrique, la demanderesse ne justifie pas de la dangerosité de cette installation électrique et de la nécessité de procéder à des travaux obligatoires. En effet, le décret n'impose pas une mise aux normes électrique de chaque logement loué. Des travaux doivent obligatoirement être mené par le bailleur pour garantir l'absence de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. En l'espèce, la preuve de la dangerosité de l'installation actuelle n'est pas rapportée, Mme [O] [E] ne s'étant plaint d'aucun souci électrique durant la durée du bail.

Par conséquent, la demande de résolution n'est pas fondée.

La demande de résolution étant plutôt rattachée au défaut d'information, cette demande est susceptible d'être requalifiée en demande de nullité pour vice du consentement.

Il est constant en tout état de cause que le bailleur, représenté par son mandataire CITYA, n'a pas respecté son obligation d'information puisqu'il est admis qu'aucun diagnostic énergétique n'a été fourni à Mme [O] [E] malgré les stipulations mensongères du bail, que ce soit en sa qualité de candidate locataire mais même lors de la signature du bail écrit.

Ce manquement, en particulier lorsqu'il émane d'un professionnel, est susceptible d'entraîner des sanctions pénales. Aucune sanction civile n'est en revanche spécifiquement prévue, de sorte qu'il ne peut se déduire de ce manquement une nullité automatique. En revanche les sanctions civiles du droit commun peuvent être examinées si leurs conditions sont remplies. Néanmoins, au cas d'espèce, il n'est pas établi qu'il y a eu dissimulation d'un diagnostic énergétique, puisqu'il n'avait en réalité pas été réalisé. L'intention frauduleuse de CITYA n'est donc pas établie et le dol ne peut être retenu.

Dès lors, la demande de résolution, même requalifiée en nullité, n'est pas fondée.

II. Sur la demande de dommages-intérêts pour perte de chance

Il résulte de l'article 1112-1 du code civil que le manquement à un devoir d'information est susceptible d'entraîner la responsabilité de celui qui en était tenu.

Il a été jugé que le préjudice découlant d'un manquement à un devoir d'information s'analyse en une perte de chance de n'avoir pas contracté ou d'avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

Compte tenu du montant élevé du loyer (520 € par mois) pour une personne seule, de la vigilance de Mme [O] [E] concernant le montant de ses premières factures, celle-ci justifiant de ses demandes d'éclaircissement auprès de l'agence gestionnaire du bien concernant la consommation énergétique, cette perte de chance était sérieuse et importante. Mme [O] [E] aurait pu espérer louer un logement classé en " C " moins énergivore (le logement consomme entre 111 et 180 kWh/m² / an), plutôt que ce logement classé en " E " (le logement consomme entre 251 et 330 kWh/m² / an).

Pour autant, Mme [O] [E] ne peut prétendre que les factures rectificatives devraient être à la charge de la bailleresse, à l'analyse des factures produites.

En effet, si les mensualités ont été fixées à 60 € par mois initialement par le fournisseur d'énergie, le budget annuel prévisionnel était bien de 1.813,04 € TTC. C'est donc le fournisseur qui a fixé des mensualités trop basses, la facture ayant été au final de 1.580,21 €. Pour l'année suivante, le budget prévisionnel a été estimé à 1.779,71 € ce qui est très proche mais le fournisseur a réévalué le montant des mensualités. D'après les indices de références, la consommation s'est établie pour l'année 2022 à 4.946 kWh heures pleines et 3.881 kWh heures creuses soit un total de 8.827 kWh.

Par conséquent, le préjudice résultant de la perte de chance de n'avoir pas conclu un autre contrat à des conditions plus avantageuses sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 300 €.

En application de l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

En vertu de ce principe, Mme [F] [N], bailleresse et mandante, doit être condamnée à payer à Mme [O] [E] cette somme de 300 €.


Mais le mandataire, professionnel et rémunéré, doit répondre de ses fautes dans le cadre du contrat de mandat.

En l'espèce, CITYA, professionnel de la gestion immobilière, savait que le diagnostic énergétique était obligatoire et devait procéder à cette formalité préalable avant la mise en location du bien.

Cette faute dans l’exécution du contrat de mandat a causé un préjudice à Mme [O] [E].

En conséquence la condamnation sera prononcée in solidum.

III. Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral

La preuve n'est pas rapportée ni de l'indécence du logement, ni d'un dysfonctionnement de l'installation de chauffage ou d'électricité.

Il ne s'agit que d'allégations qui ne sont pas corroborées par des éléments de preuve. Les affirmations de la demanderesse ne constituent pas des preuves.

Le simple fait que le logement soit dans une classe énergétique " E " ou ne soit pas remis au normes électriques actuelles ne constitue pas un trouble de jouissance.

L'absence de sèche-serviette pendant une durée de deux semaines est également insuffisante pour caractériser un préjudice de jouissance.

En conséquence la demanderesse ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages-intérêts fondée sur un prétendu préjudice de jouissance.

En revanche, Mme [O] [E] a alerté à plusieurs reprises CITYA sur l'absence de diagnostic énergétique, et cette dernière a tardé à faire le nécessaire pour répondre aux questionnements de la locataire.

Le mandant est, en vertu de l'article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l'inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré.

Mme [O] [E] justifie de son préjudice moral, des multiples courriers adressés à CITYA, et des tentatives infructueuses de conciliation. En conséquence, Mme [F] [N] et CITYA seront condamnées in solidum à payer à Mme [O] [E] la somme de 500 € au titre de son préjudice moral.

IV. Sur la demande de garantie

Le mandat de gestion confié par Mme [F] [N] à CITYA est un mandaté rémunéré, CITYA ayant la qualité de professionnel.

La location de l'appartement litigieux en violation des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et plus particulièrement en l'absence de réalisation et de communication au futur locataire du diagnostic énergétique constitue une faute de CITYA dans l'exécution du mandat.

Il en est de même pour l'absence de réponse claire donnée par l'agence aux réclamations de la locataire et portant sur ce même sujet.

Par conséquent, CITYA sera condamnée à relever et garantir Mme [F] [N] de toutes les condamnations prononcées contre elles, y compris s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.

V. Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [F] [N] à l’encontre de CITYA

Il ressort des précédents développements que l’agence immmobilière a été défaillante dans l’exécution de ses obligations de mandataire professionnel rémunéré.

Mme [F] [N], en sa qualité de bailleur, a été attraite à la présente instance.

Elle n’a jamais été avisée par CITYA de difficultés dans l’exécution de ce contrat de bail, et justifie que la présente procédure l’a placée dans une situation inconfortable et lui a causé préjudice.

Il sera donc fait droit à sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle à hauteur de 500 €.

VI. Sur les autres demandes

Mme [F] [N] et CITYA, qui succombent principalement seront condamnées in solidum aux dépens.

L'équité commande en outre de condamner les mêmes, in solidum, à payer à Mme [O] [E] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également de faire droit à la demande de Mme [N] dirigée contre CITYA au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1.800 €.

Désormais, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [O] [E] de sa demande de résolution rétroactive du contrat de bail, même requalifiée en demande de nullité,

Dit que CITYA PAYS DE L'AIN et Mme [F] [N] ont manqué à leur obligation d'information et de transmission du diagnostic énergétique,

En conséquence, condamne in solidum Mme [F] [N] et la société CITYA PAYS DE L'AIN à verser à Mme [O] [E] la somme de 300 € à titre de réparation de la perte de chance d'avoir conclu un contrat à des conditions plus avantageuses,

Condamne in solidum Mme [F] [N] et la société CITYA PAYS DE L'AIN à verser à Mme [O] [E] la somme de 500 € à titre de réparation de son préjudice moral, 

Condamne CITYA PAYS DE L'AIN à relever et garantir Mme [F] [N] de toutes les condamnations prononcées contre elle, y compris les dépens et les frais irrépétibles,

Condamne CITYA PAYS DE L'AIN à verser à Mme [F] [N] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamne in solidum Mme [F] [N] et la société CITYA PAYS DE L'AIN à verser à Mme [O] [E] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CITYA PAYS DE L'AIN à verser à Mme [F] [N] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [F] [N] et la société CITYA PAYS DE L'AIN aux entiers dépens.

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION