Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00095 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVIA

N° minute : 24/00237 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [W] [P]
née le 25 Juin 1978 à [Localité 3] 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marie MERCIER DURAND avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-01053-2024-00706 du 07/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURG EN BRESSE)


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024


copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
DYNACITE
Madame [W] [P]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
DYNACITE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 janvier 2020, l’office public de l’habitat DYNACITE a donné à bail à Mme [W] [P] et M. [Y] [U] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01), pour un loyer mensuel de 520,21 € provision sur charges incluse.

Par courrier en date du 08 novembre 2020, M. [Y] [U] a indiqué avoir quitté le logement. 

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 septembre 2023 ; puis il a fait assigner Mme [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Le 12 mars 2024, la commission de surendettement de l'Ain a déclaré recevable le dossier de surendettement de Mme [P].

Le 14 mai 2024, cette commission a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [W] [P].

A l’audience du 06 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été retenue, l’office public de l’habitat DYNACITE maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de : 
- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; 
- d'ordonner l’expulsion immédiate de Mme [W] [P], ainsi que tous occupants de son chef ; 
- de condamner Mme [W] [P] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ; 
- de condamner Mme [W] [P] à lui payer la somme actualisée de 7.592,98 € au 31 mai 2024 ; 
- de dire et juger qu'en cas de résiliation du bail, Mme [W] [P] devra produire à la demande du bailleur une attestation d'assurance habitation pendant toute la durée d'occupation des lieux ; 
- de condamner Mme [W] [P] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. 

L’office public de l’habitat DYNACITE a précisé que la locataire bénéficie d'un dossier de surendettement qui est en cours de traitement. En outre, il a indiqué qu'elle a réglé le dernier loyer courant mais ne s’est pas acquittée des autres mensualités. Enfin, il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement. 

Mme [W] [P], représentée par son conseil et se rapportant à ses conclusions écrites, a sollicité de : 
- constater qu’elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable ; 
- prendre acte de l’effacement total de la dette de loyer pour un montant de 6.393,42 € ; 
- fixer le solde de la dette à la somme de 1.092,78 € ; 
En conséquence, 
- lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter du solde de sa dette en l’autorisant à régler 40 € par mois en sus du loyer courant et le solde au 24e mois ; 
- suspendre les effets de la clause résolutoire le temps des délais de paiement ; 
- dire que si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; 
- débouter l’office public de l’habitat DYNACITE de ses demandes plus amples ou contraires ; 
- juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ; 
- juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens. 

A l’appui de ses prétentions, Mme [W] [P] a fait valoir : 
* qu’elle a été licenciée pour inaptitude en août 2022 et qu’elle a bénéficié d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé depuis le 12 avril 2022 valable jusqu’au 30 avril 2025 ; 
* que son état s’étant dégradé, elle a été en arrêt de travail en février 2023 puis a perçu des indemnités journalières, avant d’obtenir le RSA en août 2023 ; 
* qu’elle a entamé une formation rémunérée, et que son premier salaire lui a permis de reprendre le règlement du loyer courant ; 
* qu’elle bénéficie d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire portant sur la dette locative à hauteur de 6.393,42 €. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2024.




MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.


I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 31 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’office public de l’habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 06 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2023, pour la somme en principal de 4.220,23 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’office public de l’habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que Mme [W] [P] reste lui devoir la somme de 7.592,98 € à la date du 31 mai 2024. 

Toutefois, Mme [P] est bénéficiaire d'une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 14 mai 2024.

L’office public de l’habitat DYNACITE n'a pas contesté cette décision.

En application de l'article L 741-2 du code de la consommation, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission. Par conséquent, Mme [P] se trouve, compte tenu de l'effacement de la dette locative à la date du 14 mai 2024, seulement redevable du dernier loyer exigible depuis le 31/05/2024.

Toutefois, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, Mme [P] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 VIII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose notamment que " lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'Ain a imposé le 14 mai 2024 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [W] [P].

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu'au 14 mai 2026, dans les conditions prévues au dispositif. 

Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Mme [W] [P] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges depuis la date de la décision de la commission de surendettement. 

Le défaut de paiement des loyers et charges courants justifiera l'expulsion et la condamnation de Mme [W] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Il n'y a en revanche pas lieu de lui faire obligation de justifier d'une assurance locative, cette obligation n'étant pas maintenue en l'état d'un bail résilié.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 janvier 2020 entre l’office public de l’habitat DYNACITE et Mme [W] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

CONSTATE l'effacement de la dette locative au 14 mai 2024 ; 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'au 14 mai 2026 ;

RAPPELLE que si Mme [W] [P] s'acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’office public de l’habitat DYNACITE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [W] [P] soit condamnée à verser à l’office public de l’habitat DYNACITE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du 14 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion ;

DEBOUTE l’office public de l’habitat DYNACITE de sa demande de production d'une attestation d'assurance,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 18 juillet 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,