Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 11 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00872 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U7N2
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. DINAR C/ S.A.S.U. LUNA DISTRIBUTION


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DINAR
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 900 857 251
dont le siège social est sis 158 rue Lenain de Tillemont - 93100 MONTREUIL

représentée par Maître Nathan BLATZ, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire :




DEFENDERESSE

S. A. S. U. LUNA DISTRIBUTION
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 948 169 321
dont le siège social est sis 34 rue Véron - 94140 ALFORTVILLE

non représentée


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Débats tenus à l’audience du : 17 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024



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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 décembre 2021, la SCI DINAR IMMO a donné à bail commercial à la société DBR DISTRIBUTION des locaux situés 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE, moyennant un loyer annuel de 42 360,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Le 20 avril 2023, la société DBR DISTRIBUTION a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la SASU LUNA DISTRIBUTION.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI DINAR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 4 mars 2024 à la SASU LUNA DISTRIBUTION pour une somme de 24 700,00 €, au titre de l’arriéré locatif au 20 février 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 29 avril 2024, la SCI DINAR IMMO a fait assigner la SASU LUNA DISTRIBUTION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
- condamner la SASU LUNA DISTRIBUTION à lui verser à titre de provision la somme de 33.840 euros au titre des arriérés de loyers,
- condamner la SASU LUNA DISTRIBUTION à lui verser à titre de provision la somme de 2.470 euros au titre de la clause pénale prévue dans le bail commercial,
- condamner la SASU LUNA DISTRIBUTION à lui verser à titre de provision la somme de 3.000 euros au titre des arriérés de charges,
- condamner la SASU LUNA DISTRIBUTION à lui verser à titre de provision la somme de 6.750 euros par mois d’occupation à compter du 5 avril 2024, calculé au prorata des jours d’occupation jusqu’à son départ effectif,
- condamner la SASU LUNA DISTRIBUTION à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au sein de son assignation, dans la partie motivation, elle sollicite également l’expulsion de la SASU LUNA DISTRIBUTION des lieux loués à la suite de la résiliation de plein droit du bail commercial.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 17 juin 2024, la SCI DINAR IMMO, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Elle a également repris à l’oral la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SASU LUNA DISTRIBUTION n'a pas constitué avocat. 

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.








MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

a) sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

L’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile poursuit en disposant que « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile ne trouve pas à s’appliquer, la SASU LUNA DISTRIBUTION n’étant pas représentée par un avocat à l’audience.

Le juge des référés est donc saisi par l’assignation de la SCI DINAR IMMO, sans se limiter aux prétentions formulées dans le dispositif des écritures.

Les demandes d’acquisition de clause résolutoire et d’expulsion, mentionnées dans la motivation de l’assignation sans être reprises dans son dispositif, sont donc recevables.

b) sur le fond de la demande

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 4 mars 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI DINAR IMMO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 24 700,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 avril 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la SASU LUNA DISTRIBUTION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU LUNA DISTRIBUTION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50 % en vertu de l’article 10.4. du bail. Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI DINAR IMMO, l'obligation de la SASU LUNA DISTRIBUTION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 36 840,00 € [mois de mars 2024 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU LUNA DISTRIBUTION, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 24 700,00 € et à compter du 29 avril 2024 pour le solde.


Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application au titre de l’article 10.3 du bail est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU LUNA DISTRIBUTION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU LUNA DISTRIBUTION ne permet d’écarter la demande de la SCI DINAR IMMO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 €.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 avril 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU LUNA DISTRIBUTION et de tout occupant de son chef des lieux situés à 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU LUNA DISTRIBUTION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SASU LUNA DISTRIBUTION à la payer,

CONDAMNONS par provision la SASU LUNA DISTRIBUTION à payer à la SCI DINAR IMMO la somme de 36 840,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 15 mars 2024 [mois de mars 2024 inclus], avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur 24 700,00 € euros et à compter du 29 avril 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale;

CONDAMNONS la SASU LUNA DISTRIBUTION aux entiers dépens,

CONDAMNONS la SASU LUNA DISTRIBUTION à payer à la SCI DINAR IMMO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024.




LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,