Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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4ème étage
[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/03116 - 
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD5Q

Minute : 809/24





S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, 
avocat au barreau du VAL-DE-MARNE
 

C/


Madame [Z] [P]
Monsieur [O] [N]















Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI
Copie délivrée à :
MME [P]
M. [N] 
Le 12 août 2024




 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE, exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE” dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne 

D'UNE PART





ET DÉFENDEUR :


Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 août 2012, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière a donné à bail à Mme [Z] [P] et M. [O] [N] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (étage 5, escalier 2, porte 252), pour un loyer mensuel de 516,62 euros et 248,03 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 516 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 12 décembre 2023, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 972,27 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [Z] [P] et M. [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 27 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [Z] [P] et M. [O] [N], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation solidaire de Mme [Z] [P] et M. [O] [N] :
- au paiement de la somme actualisée de 4 018,73 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au double des loyers outre les charges,
- au paiement d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement, de la signification et de l'exécution du présent jugement.
- 
Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Mme [Z] [P] et M. [O] [N] comparaissent. Ils expliquent que leurs rémunérations sont modestes mais que leur fils propose son aide. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 500 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 août 2012 contient une clause résolutoire en son article 10 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 972,27 euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que Mme [Z] [P] et M. [O] [N] ont effectué deux paiements de 791,70 euros les 15 décembre 2023 et 15 janvier 2024 et un versement de 1 500 euros le 27 décembre 2023.

Il apparaît donc que les causes du commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 ont été réglées dans le délai de deux mois. En conséquence, la demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Cependant, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Par ailleurs, aux termes de l'article 1184, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat du 29 août 2012, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats que les locataires restent redevables, au jour de l'audience, de la somme de 4 018,73 euros. Cette somme est supérieure au montant de 4 échéances locatives.

Dès lors, le bail sera judiciairement résolu à la date du présent jugement.



II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Z] [P] et M. [O] [N] restent lui devoir la somme de 4 018,73 euros à la date du 13 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse.

Le bail conclu le 29 août 2012 contient une clause de solidarité en son article 11.

Mme [Z] [P] et M. [O] [N] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4 018,73 euros.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". L'article 1184 du code civil dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail dispose en outre que la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [Z] [P] et M. [O] [N] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets du prononcé de la résolution du bail étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et le bail sera résolu. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mai 2024 jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [Z] [P] et M. [O] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV - Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [Z] [P] et M. [O] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM ICF La Sablière les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
 

REJETTE la demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail conclu le 29 août 2012 entre la société anonyme d'HLM ICF La Sablière et Mme [Z] [P] et M. [O] [N] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (étage 5, escalier 2, porte 252) à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [P] et M. [O] [N] à payer à la société anonyme d'HLM ICF La Sablière la somme de 4 018,73 euros (décompte arrêté au 13 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse) ;

AUTORISE Mme [Z] [P] et M. [O] [N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 500 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la résolution pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résolution judiciaire du bail sera réputée n'avoir jamais été prononcée ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que le prononcé de la résolution du bail retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [Z] [P] et M. [O] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que Mme [Z] [P] et M. [O] [N] soient condamnés in solidum à verser à la société anonyme d'HLM ICF La Sablière une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société anonyme d'HLM ICF La Sablière de sa demande d'astreinte ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société anonyme d'HLM ICF La Sablière ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [P] et M. [O] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE