Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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REFERENCES : N° RG 24/00285 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YVHL

Minute : 798/24




S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me CHAPULUT-AUFFRET, 
avocat au barreau de PARIS
 

C/


Monsieur [C] [V]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAPULUT-AUFFRET
Copie délivrée à :
M. [V]
Le 6 août 2024






















 

 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5],
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART





ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7],
Comparant en personne

D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 décembre 2019, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [C] [V] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] ([Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 306,42 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 306,42 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 7 septembre 2022, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 7 580,85 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 14 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [C] [V] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de M. [C] [V] :
- au paiement de la somme actualisée de 8 524,93 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ajoute ne pas avoir reçu de paiement depuis le mois d'octobre 2023, qu'un dossier auprès du fonds de solidarité pour le logement est en cours, que M. [C] [V] a perçu un rappel d'aide personnalisée au logement d'environ 900 euros au mois de décembre, qu'il perçoit une aide personnalisée au logement pour son loyer courant, qu'il perçoit le revenu de solidarité active et qu'il est convoqué le 13 juin devant le bureau de jugement du conseil des prud'hommes. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

M. [C] [V] comparaît. Il explique qu'il va gagner son procès devant le conseil des prud'hommes, qu'il fait tout pour payer son loyer résiduel, que sa demande d'aide personnalisée au logement a été traitée avec retard et qu'il doit recevoir un important rappel. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il s'engage à régler son loyer du mois de mai.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 4 juin 2024, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 29 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 16 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 septembre 2022, pour la somme en principal de 7 580,85 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 novembre 2022.

L'expulsion de M. [C] [V] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais (1,71 € x 18 + 25 € + 165,09 €) la somme de 8 453,92 euros à la date du 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

M. [C] [V] sera donc condamné au paiement de cette somme de 8 453,92 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 525,07 euros, exigible à compter du commandement de payer du 7 septembre 2022, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit aux débats par note en délibéré par la société anonyme d'HLM Immobilière 3F que M. [C] [V] n'a pas repris le paiement de son loyer courant résiduel.

Compte tenu de ces éléments, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2019 entre la société anonyme d'HLM Immobilière 3F et M. [C] [V] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] ([Adresse 4]) sont réunies à la date du 3 novembre 2022 ;

REJETTE la demande de délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire formée par M. [C] [V] ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour M. [C] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [C] [V] à payer à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F la somme de 8 453,92 euros (décompte arrêté au 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2022 sur la somme de 7 525,07 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [C] [V] à verser à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er juin 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE