Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 23/01770 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YJM6

Minute : 789/24




S.A. D’HLM SEQENS
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, 
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 035

 

C/


Madame [C] [W]
Représentant : Mme [K] [W] -
[M] (Fille) munie d’un pouvoir spécial,

Représentant : Maître Rachid HASSAÏNE de 
la SELASU SALIH AVOCAT, avocats au 
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240 













Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BENOIT-GUYOD
Copie délivrée à :
Me HASSAÏNE
Le 9 août 2024

















 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM SEQENS, ayant son siège social à [Adresse 8] - [Localité 5], anciennement dénommée FRANCE HABITATION venant aux droits de la Société SOFILOGIS,
Représentée par Maître GUILLAUME-COMBECAVE Christian, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Antoine BENOIT-GUYOD, du même Cabinet 

D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 3] - [Localité 9],

Représentée par Mme [K] [W]-[M], sa fille, munie d’un pouvoir spécial,

Et par Maître Rachid HASSAÏNE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 29.11.2023 (décision complétive) au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : N-93008-2023-009690, AJ totale


D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 juillet 2010, la société anonyme d'HLM Seqens, venant aux droits de la société Sofilogis, a donné à bail à Mme [C] [W] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] aux [Localité 9] (rez-de-chaussée, porte 7), pour un loyer mensuel de 772,35 euros et 169,86 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 457,39 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 16 juin 2023, la société anonyme d'HLM Seqens a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 749,98 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 8 septembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société anonyme d'HLM Seqens, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [C] [W] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de Mme [C] [W] :
- au paiement de la somme actualisée de 3 587,61 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement si Mme [C] [W] a bien repris le paiement du loyer courant comme elle l'allègue. La société Seqens est autorisée, à produire, par note en délibéré, un décompte actualisé.

Mme [C] [W] comparaît, représentée par sa fille, Mme [K] [W]-[M], munie d'un pouvoir, et assistée par Maître Hassaine. Elle explique que sa sœur va l'aider et qu'elle a effectué deux virements de 300 euros la veille de l'audience. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 21 mai 2024, la société anonyme d'HLM Seqens a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.




MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 12 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Seqens justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 27 juillet 2010 contient une clause résolutoire (article 2.3.5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 2 749,98 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 août 2023.

L'expulsion de Mme [C] [W] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [C] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 587,61 euros à la date du 13 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse.

Mme [C] [W] a indiqué à l'audience avoir effectué deux virements de 300 euros le 12 mai 2024. Elle n'en rapporte cependant pas la preuve et le décompte actualisé au 21 mai 2024 transmis par la société anonyme d'HLM Seqens par note en délibéré ne mentionne qu'un seul règlement par carte bancaire le 12 mai 2024 d'un montant de 304,21 euros.

Mme [C] [W] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3 587,61 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 749,98 euros à compter du commandement de payer du 16 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Mme [C] [W] a allégué à l'audience avoir repris le paiement du loyer courant sans en rapporter la preuve. Or, il ressort du décompte locatif actualisé produit par la société anonyme d'HLM Seqens par note en délibéré qu'elle a effectué un règlement par carte bancaire le 12 mai 2024 d'un montant de 304,21 euros au cours du mois précédent l'audience. Ce paiement n'est pas suffisant pour caractériser une reprise du paiement du loyer courant.

En conséquence, la demande de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail formée par Mme [C] [W] sera rejetée.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [C] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Seqens les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2010 entre la société anonyme d'HLM Seqens et Mme [C] [W] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] aux [Localité 9] (rez-de-chaussée, porte 7) sont réunies à la date du 17 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Mme [C] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d'HLM Seqens pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [C] [W] à payer à la société anonyme d'HLM Seqens la somme de 3 587,61 euros (décompte arrêté au 13 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 2 749,98 euro et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [C] [W] à verser à la société anonyme d'HLM Seqens une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er mai 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire formée par Mme [C] [W] ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE