Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]




REFERENCES : N° RG 24/00275 -
 N° Portalis DB3S-W-B7H-YVGS

Minute : 795/24





S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me CHAPULUT-AUFFRET, avocat 
au barreau de PARIS, 

 

C/


Monsieur [W] [D] [I]
Représentant : Me Isabelle GUILLOU, avocat au 
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 143










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAPULUT-AUFFRET
Copie, dossier, délivrés à :
Me GUILLOU
Le 6 août 2024



 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 5],
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [D] [I], demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Isabelle GUILLOU, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D'AUTRE PART
















EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 mai 2019, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [W] [D] [I] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] (logement 2142), pour un loyer mensuel de 443,61 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 443,61 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 2 décembre 2019, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 298,42 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [W] [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 14 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [W] [D] [I] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de M. [W] [D] [I] :
- au paiement de la somme actualisée de 18 718,05 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle indique qu'un accord a été trouvé pour l'octroi de délais suspensifs à hauteur de 500 euros par mois.

Il est constaté la remise à la barre d'un chèque de 2 492 euros par M. [W] [D] [I] à son bailleur.

M. [W] [D] [I] comparaît, représenté. Il indique avoir trouvé un accord avec son bailleur.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 29 mai 2024, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 1er juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 16 mai 2019 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 décembre 2019, pour la somme en principal de 3 298,42 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 février 2020.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [D] [I] reste lui devoir la somme de 16 894,13 euros à la date du 29 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse.

M. [W] [D] [I] sera donc condamné au paiement de cette somme de 16 894,13 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 298,42 euros à compter du commandement de payer du 2 décembre 2019, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [W] [D] [I] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mai 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [W] [D] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2019 entre la société anonyme d'HLM Immobilière 3F et M. [W] [D] [I] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] (logement 2142) sont réunies à la date du 3 février 2020 ;

CONDAMNE M. [W] [D] [I] à payer à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F la somme de 16 894,13 euros (décompte arrêté au 29 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2019 sur la somme de 3 298,42 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [W] [D] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 500 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [W] [D] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que M. [W] [D] [I] soit condamné à verser à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [D] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE