Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01325 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YFDN

Minute : 788/24





S.C.I. SAPHIMO
Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau 
de PARIS, vestiaire : E1677

 

C/


Madame [K] [M]
Représentant : Me Salomé COHEN, avocat au 
barreau de PARIS, vestiaire : B 160











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me SKOG
Copie délivrée à :
Me COHEN
Le 6 août 2024




















 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. SAPHIMO, ayant son siège social [Adresse 6] - [Localité 7],
Représentée par Maître Karl SKOG, Avocat au Barreau de Paris


D'UNE PART






ET DÉFENDERESSE :

Madame [K] [M], demeurant [Adresse 4] - [Localité 11],
Comparante en personne, assistée de Maître Alexandra DELARUE Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Salomé COHEN, du même Cabinet


 D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 19 février 2020, la société civile immobilière Saphimo a donné à bail à Mme [K] [M] un local à usage d'habitation, une cave et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] à [Localité 11] (lots 6, 19 et 16, emplacement de parking 2, cave 7), pour un loyer mensuel de 736 euros et 150 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 736 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 10 juin 2022, la société civile immobilière Saphimo a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 538,84 euros visant la clause résolutoire.

Par ordonnance de référé rendue le 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l'existence d'une contestation sérieuse et dit n'y avoir lieu à référé.

La société Saphimo a ensuite fait assigner Mme [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 18 juillet 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société civile immobilière Saphimo, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [K] [M] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de Mme [K] [M] :
- au paiement de la somme actualisée de 18 920,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de son signalement à la Ccapex.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1227 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle ajoute que le paiement des loyers n'a pas repris, que des travaux ont été effectués au mois de février 2024, que les désordres ne justifient pas l'absence de paiement du loyer, que la fuite d'eau est jugulée et que des opérations de dératisation ont eu lieu. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles formées par Mme [K] [M].

Mme [K] [M] comparaît, assistée. Elle se réfère à ses conclusions et sollicite :
- le rejet des demandes présentées par la société civile immobilière Saphimo ;
- la condamnation de la société Saphimo à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- et la condamnation de la société Saphimo à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Elle fait valoir, sur le fondement des articles 1104 et suivants et 1719 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1240 du code civil, qu'elle a signalé une fuite d'eau et la présence de souris dans son appartement en 2021, qu'un dégât des eaux s'est produit en 2022 occasionnant des dommages, qu'elle a été contrainte de quitter son appartement à plusieurs reprises, que son enfant s'est blessé sur le sol endommagé et qu'elle a, de ce fait, cessé de régler son loyer. Elle ajoute que le demandeur a refusé d'exécuter ses obligations, qu'il est de mauvaise foi et que la présente procédure est donc dilatoire et abusive et lui a causé un préjudice économique et moral. Elle indique que l'ensemble des travaux ont été réalisés au mois de février 2024 et que le logement est redevenu décent à cette date. Elle explique ne pas avoir payé son loyer depuis le mois de février 2024 car elle attendait le jugement et car elle rencontrait des difficultés financières.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 13 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de ladite loi, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose en outre que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". Enfin, l'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l'espèce, le bail conclu le 19 février 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2022, pour la somme en principal de 2 538,84 euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par ailleurs, par mail envoyé le 24 novembre 2021, Mme [K] [M] a signalé la présence de souris au sein de son appartement. Par mail envoyé le 18 mars 2022, elle a signalé que le sol de son appartement était endommagé et évoqué à nouveau la présence de souris. Enfin, par mail envoyé le 24 mai 2022, Mme [K] [M] a indiqué ne plus payer son loyer en raison du retard pris dans la réalisation des travaux.

Il ressort en outre des pièces produites aux débats que des opérations de dératisation ont eu lieu le 27 décembre 2021 ainsi qu'au mois de janvier 2024. Il est également démontré que des fuites d'eau ont été réparées aux mois de janvier et juin 2022, respectivement sur les joints d'une colonne et d'une vanne compteur. Il ressort également du rapport d'expertise amiable daté du 8 février 2022 qu'au mois de janvier 2022, une fuite d'eau sur colonne a inondé l'appartement de Mme [K] [M] et endommagé les sols, provoquant un gonflement des parquets, des craquelures sur le carrelage et des dommages sur les peintures de la salle de bains. L'expert note qu'au jour des opérations d'expertise, " la cause est réparée et les supports sont à 70% d'humidité ". Enfin et selon facture datée du 5 février 2024, il apparaît que l'ensemble des sols de l'appartement loué ont été remis en état, ainsi que les peintures et les équipements de la salle de bain.

Ainsi, antérieurement à la délivrance du commandement de payer, Mme [K] [M] avait signalé à son bailleur la présence de souris au sein de son logement et lui avait fait part d'une détérioration importante des sols.

Cependant, la présence persistante de souris et le gonflement des sols ne justifie pas l'absence totale de paiement du loyer des mois d'avril à juin 2022 dès lors qu'il ne ressort pas des pièces produites aux débats que l'appartement loué était impropre à son usage. A ce titre, il convient de relever que Mme [K] [M] ne rapporte pas la preuve d'avoir été contrainte de quitter son logement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 août 2022.

L'expulsion de Mme [K] [M] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 6 de cette loi prévoit également que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En outre, le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement décent doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [K] [M] reste lui devoir la somme de 18 920,65 euros à la date du 30 avril 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Néanmoins, il ressort des éléments précités que des souris étaient présentes dans le logement loué des mois de novembre 2021 jusqu'au mois de janvier 2024 et que les sols du logement et les murs de la salle de bains sont restés détériorés des mois de janvier 2022 au mois de février 2024. Ces éléments d'indécence justifient l'absence de paiement des mensualités locatives à hauteur de 30% pendant 26 mois, soit la somme de 7 094,83 euros (30% x 887,47 € x 2 mois + 30% x 891,71 € x 1 mois + 30% x 899,34 € x 11 mois + 30% x 907,79 € x 1 mois + 30% x 925,66 € x 11 mois).

Mme [K] [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 11 825,82 euros (18 920,65 € - 7 094,83 €), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 538,84 euros à compter du commandement de payer du 10 juin 2022, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

III - Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". L'exercice d'une action en justice, expression du droit fondamental d'accès au juge, peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

En l'espèce, le demandeur, dont l'action prospère, ne saurait avoir commis une faute en agissant en justice.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [K] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société civile immobilière Saphimo, Mme [K] [M] sera condamnée à lui payer une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2020 entre la société civile immobilière Saphimo et Mme [K] [M] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11] (lots 6, 19 et 16, emplacement de parking 2, cave 7) sont réunies à la date du 11 août 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Mme [K] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société civile immobilière Saphimo pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à payer à la société civile immobilière Saphimo la somme de 11 825,82 euros (décompte arrêté au 30 avril 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2022 sur la somme de 2 538,84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à verser à la société civile immobilière Saphimo une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er juin 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par Mme [K] [M] ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à verser à la société civile immobilière Saphimo une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE