Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/02403 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YM7P

Minute : 793/24





S.C.I. MATYS IMMO
Représentant : Me Lucien MAKOSSO, avocat au 
barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

 

C/


Monsieur [I] [K]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me MAKOSSO
Copie délivrée à :
M. [K]
Le 6 août 2024



 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. MATYS IMMO, ayant son siège social [Adresse 5],
Représentée par Maître Marcel ADIDA, Avocat au Barreau de l’Essonne, substituant Maître Lucien MAKOSSO, Avocat au Barreau du Val de Marne

D'UNE PART




ET DÉFENDEUR : 

Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

D'AUTRE PART


















EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 mai 2016, la société civile immobilière Matys Immo, venant aux droits de M. et Mme [S] [Y], ont donné à bail à M. [I] [K] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (2ème étage), pour un loyer mensuel de 540 euros et 37,80 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 540 euros.

La société civile Immobilière Matys Immo a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 4 septembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2023.

A cette date, la société civile immobilière Matys Immo, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
- l'expulsion de M. [I] [K] ;
- et la condamnation de M. [I] [K] :
- au paiement de la somme actualisée de 1 270,72 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l'assignation ou du jugement,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1193 et suivants du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Cité à l'étude du commissaire de justice, M. [I] [K] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024.

A cette date, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier pour recueil des observations du demandeur sur l'identité du bailleur.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société civile immobilière Matys Immo comparaît, représentée. Elle fait valoir que le nom figurant sur le bail est celui de l'ancien propriétaire et qu'elle est bien propriétaire des lieux mis à bail. Elle reprend les demandes contenues dans son assignation et actualise la dette locative à hauteur de 635 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. La société Matys Immo est invitée à produire, par note en délibéré, reçue avant le 1er juin 2024 un décompte actualisé de la dette locative.

M. [I] [K] comparaît. Il explique qu'il n'était pas informé de la précédente audience et que l'agence ne l'a pas mis au courant de l'existence de la procédure. Il explique qu'il n'est plus redevable que du loyer courant qu'il va régler dans les jours qui viennent.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

Aucune note en délibéré n'est parvenue au Tribunal avant le 1er juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION


I - Sur la demande de résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 25 mai 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2023, pour la somme en principal de 3 075,90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 avril 2023.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Les parties s'accordent pour fixer le montant de la dette au jour de l'audience au montant du loyer courant, soit la somme de 635 euros, provision sur charges comprise.

M. [I] [K] sera donc condamné au paiement de cette somme de 635 euros.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [I] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juin 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société civile Immobilière Matys Immo, M. [I] [K] sera condamné à lui verser une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2016 entre la société civile immobilière Matys Immo et M. [I] [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (2ème étage) sont réunies à la date du 3 avril 2023 ;

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à la société civile immobilière Matys Immo la somme de 635 euros (décompte arrêté au 13 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse) ;

AUTORISE M. [I] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 635 euros ;

PRECISE que le paiement de cette mensualité devra intervenir avant le 1er août 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, jusqu'au 1er août 2024, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [I] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Matys Immo puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que M. [I] [K] soit condamné à verser à la société civile immobilière Matys Immo une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [I] [K] à verser à la société civile Immobilière Matys Immo une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE