Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 août 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

MW/LZ











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00250 - N° Portalis DBVG-V-B7H-ETJA





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 13 AOUT 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 02 février 2023 - RG N°21/00152 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BELFORT 

Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.



Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 21 mai 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de Melle Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE





E.P.I.C. TERRITOIRE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU TERRITOIRE DE BELFORT 

RCS de Belfort n° 279 000

Sise [Adresse 2]

Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON





ET :







INTIMÉS 





Monsieur [O] [I] [T] [F] [E]

né le 10 Juin 1993 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Léandro GIAGNOLINI de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023 002161 du 27/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Besancon)



Madame [W] [Y] [V] [H]

née le 04 Janvier 0198 à [Localité 3]

de nationalité française

Profession : Sans profession, demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Léandro GIAGNOLINI de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023 002160 du 27/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)





ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.





*************



Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2015, l'office public de l'habitat du Territoire de [Localité 3] (l'OPH) a donné à bail à M. [O] [E] et Mme [W] [H] des locaux d'habitation sis [Adresse 1] (90).



Le 19 février 2021, l'OPH a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par exploit du 16 juin 2021, faisant valoir que les causes du commandement n'avaient pas été réglées, l'OPH a fait assigner M. [E] et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif ainsi que d'une indemnité d'occupation.



Les locataires ont sollicité la condamnation de leur bailleur à leur rembourser diverses sommes au titre des provisions sur charges, et à leur payer une somme à titre de réduction de loyers, ainsi que des dommages et intérêts, au motif de l'infestation des lieux par des insectes nuisibles.



Par jugement du 2 février 2023, le juge des contentieux de la protection a :



- déclaré recevable l'action en résiliation du bail ;



- rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;



- rejeté la demande d'expulsion ;



- rejeté la demande de fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dues jusqu'à libération des lieux ;



- condamné Territoire Habitat, Office Public de l'Habitat du Territoire de [Localité 3] à payer à M. 

[O] [E] et Mme [W] [H] la somme de :



* 39,69 euros en remboursement de l'opération facturée au mois d'août 2015 intitulée 'redred mois prec" ;

* 10 244,10 euros au titre des charges provision sur charges des mois de septembre 2015 à mai 2021 ;

* 1 500 euros au titre du préjudice moral ;

* 470,96 euros au titre de leur préjudice matériel ;



- rejeté la demande de réduction des loyers et remboursements afférents ;



- condamné M. [O] [E] et Mme [W] [H] à payer à Territoire Habitat, Office Public de l'Habitat du Territoire de [Localité 3] la somme de 6 246,04 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2022, terme du mois de septembre 2022 inclus ;



- laissé aux parties la charge de leurs propres dépens ;



- rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.



Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a retenu :



- que le bail avait été signé le 28 juillet 2015, et que, le 31 août 2015, avait été facturée aux locataires une opération intitulée "redres mois prec" d'un montant de 39,69 euros, dont le bailleur ne justifiait ni l'objet ni le montant, étant relevé que les locataires avaient été dans les lieux trois jours au mois de juillet 2015 ; que cette somme devait être remboursée aux locataires ;



- que le bailleur ne justifiait par aucune pièce avoir adressé aux locataires un courrier de régularisation annuelle des charges, pas plus qu'il ne rapportait la preuve de leur avoir adressé les justificatifs des charges annuelles réelles ; qu'en outre, le relevé de répartition annuelle des charges était insuffisant en l'absence de pièces justificatives des sommes mentionnées sur les relevés de répartition, et qu'il en était de même pour la taxe d'ordures ménagères ; que le bailleur devait être condamné à rembourser aux locataires la somme de 10 244,10 euros au titre des charges et provisions sur charges des mois de septembre 2015 à mai 2021 ;



- qu'au vu de la créance de remboursement des charges et provisions sur charges, les locataires n'étaient à l'issue du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire redevables d'aucune somme envers leur bailleur, de sorte qu'il y avait lieu de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;



- qu'il était justifié des loyers impayés, mais que, faute pour le bailleur de démontrer avoir sollicité auprès du locataire la justification de ses ressources annuelles, il n'y avait pas lieu d'appliquer un surloyer au titre de l'année 2022 ;



- que si les pièces établissaient la présence d'un nombre important de blattes, elles ne permettaient pas de confirmer l'infestation dès le mois de septembre 2017, ni sa durée, les locataires ne justifiant au demeurant pas avoir sollicité le bailleur pour faire cesser ce trouble ; que la demande en réduction du loyer devait donc être rejetée. 



- qu'il était constant que les locataires avaient subi la présence de cafards dans leur logement, ce qui avait justifié l'intervention de la société Logissain en décembre 2020 et en février 2022, et avait provoqué la présence d'un cafard dans le conduit auditif de Mme [H] le 14 octobre 2020 ; que ces éléments justifiaient l'existence d'un trouble de jouissance, même ponctuel, ayant entraîné un préjudice moral évalué à 1 500 euros ;



- que la présence des insectes était imputable au bailleur, qui devait à ses locataires une jouissance paisible, de sorte qu'il devait rembourser aux locataires la somme de 470,96 euros qu'ils avaient engagée pour le remplacement d'une table basse et d'un buffet nécessité par la présence des blattes.



L'OPH a relevé appel de cette décision le 27 février 2023.



Par conclusions transmises le 25 mai 2023, l'appelant demande à la cour :



Vu les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions des articles 1101 à 1104, et 1728 du code civil,

Vu les dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation (loi ENL du 13 juillet 2006, article 71),



Réformant le jugement déféré,



- de constater que le bail conclu entre Territoire Habitat office public de l'habitat du Territoire de [Localité 3], d'une part, M. [O] [E] et Mme [W] [H], d'autre part, relativement à un

appartement à usage d'habitation sis à [Adresse 5], signé à [Localité 3] le 28 juillet 2015, s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 20 avril 2021, à défaut

pour M. [O] [E] et Mme [W] [H] d'avoir satisfait à leur obligation de payer dans le délai de deux mois imparti ;



En conséquence,



- de constater que M. [O] [E] et Mme [W] [H] sont devenus occupants sans droit ni titre de l'appartement qu'ils occupent à [Adresse 5], depuisle 20 avril 2020 (sic) ;



- d'ordonner la libération des lieux par M. [O] [E] et Mme [W] [H] de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après l'établissement d'un état des lieux de sortie ;



- d'ordonner expulsion de M. [O] [E] et Mme [W] [H] de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique, d'un déménageur et d'un serrurier ;



- de condamner solidairement M. [O] [E] et Mme [W] [H] à payer à Territoire Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail ou majorée et révisable selon les dispositions contractuelles, outre régularisation des charges annuelles, à compter du 20 avril 2021, date d'acquisition des effets de la clause de résiliation de plein droit et jusqu'à la complète libération des lieux ;



- de condamner solidairement M. [O] [E] et Mme [W] [H] à payer à Territoire Habitat la somme principale de 8 309,15 euros, sauf à parfaire, résultant d'un décompte de créance provisoirement arrêtée au 23 novembre 2022, en ce compris l'arriéré de loyers, indemnité d'occupation et charges dus à cette date, outre intérêts moratoires au taux légal à compter du 19 février 2021 ;



- de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes reconventionnelles de M. [O] [E] et Mme [W] [H] et de les en débouter ;



- subsidiairement, de les en débouter au motif qu'elles sont non fondées ;



- de condamner solidairement M. [O] [E] et Mme [W] [H] à payer à Territoire Habitat une indemnité de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- de condamner solidairement M. [O] [E] et Mme [W] [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en précisant qu'ils incluront le coût du commandement de payer délivré par Maître [D] [M] huissier de justice associé à [Localité 3], le 19 février 2021.



Par conclusions notifiées le 17 août 2023, les consorts [P] demandent à la cour :



Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu les articles 1134, 1719, 1721, 2305, 1348 et suivants du code civil, 



- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, en conséquences : 

 

- de constater la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 février 2021 ;

 

- de débouter Territoire Habitat de l'intégralité de ses demandes ;

 

- de condamner Territoire Habitat à payer à M. [E] et Mme [H] la somme de 39,69 euros représentant un redressement injustifié opéré au mois d'août 2015 ; 

 

- de condamner Territoire Habitat à payer à M. [E] et Mme [H] la somme de 10 244,10 euros représentant les provisions pour charges et factures d'eau encaissées depuis la signature du bail ;

 

- de condamner Territoire Habitat à payer à M. [E] et Mme [H] la somme de 5 500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance subi ;

 

- de condamner Territoire Habitat à payer à M. [E] et Mme [H] la somme de 470,96 euros au titre du préjudice matériel ;

 

Et à hauteur d'appel, 

 

- de condamner Territoire Habitat à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 2 754 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.



La clôture de la procédure a été prononcée le 30 avril 2024.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.



Sur ce, la cour,



A titre liminaire, la cour relève l'incohérence du dispositif des dernières écritures des intimés, qui sollicitent la confirmation du jugement déféré 'en toutes ses dispositions ' et 'en conséquence', la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, que le tribunal n'a pourtant jamais prononcée, le débouté de l'OPH de l'ensemble de ses demandes, alors que le tribunal a partiellement fait droit à celles-ci, et la condamnation de l'OPH à leur payer 5 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance, alors que le tribunal ne leur a alloué que 1 500 euros à ce titre.



Sur les demandes de remboursement formulées par les consorts [E] [H]



L'OPH poursuit l'infirmation du jugement qui l'a condamné à rembourser aux locataires la somme de 39,69 euros prélevée au mois d'août 2015 et les provisions sur charges de septembre 2015 à mai 2021, en soulevant la prescription de ces demandes au regard du délai triennal de presciption applicable à la matière, et faute pour les locataires d'avoir sollicité les pièces justificatives des charges dans les 6 mois du décompte. Subsidiairement, l'appelant fait valoir que toutes les sommes mises en compte sont dûment justifiées par les pièces produites aux débats.



Les consorts [P] s'opposent à la fin de non-recevoir tirée de la prescription, au motif que la prescription n'avait pas pu courir à compter de la date des régularisations annuelles de charges, dès lors qu'ils n'avaient pas eu connaissance des justificatifs de celles-ci, ni des décomptes de régularisation.



L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Il est de jurisprudence constante qu'en matière de régularisation des charges, c'est à la date à laquelle est opérée celle-ci que commence à courir le délai de prescription.



Or, il résulte des pièces produites par le bailleur que les régularisations annuelles ont fait l'objet de relevés, dont le montant est au demeurant repris sur les avis de paiement afférents au mois de mai de chaque année qui ont été adressés aux locataires, de sorte que les consorts [P] étaient mis en mesure de connaître le montant de la régularisation des charges par la simple lecture des avis de paiement. Les intimés ne peuvent sérieusement se prévaloir du fait qu'ils avaient négligé de prendre connaissance des justificatifs de charges et des régularisations opérées sur leur compte, alors qu'ils étaient incontestablement mis en mesure de le faire. C'est également de manière vaine qu'ils soutiennent que le délai de prescription devrait être reporté à la date à laquelle le bailleur avait produit aux débats les justificatifs des charges, étant rappelé qu'en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le bailleur n'est pas tenu de communiquer les justificatifs à son locataire, mais doit, pendant une durée de 6 mois, les tenir à disposition de celui-ci, auquel appartient l'initiative de demander ou non à les consulter.



La demande en remboursement des provisions sur charges est donc prescrite par application de l'article 7-1 précité en tant qu'elle porte sur les années 2015 à 2018. 



De même, est prescrite la demande en restitution de la somme de 39,69 euros prélevée au mois d'août 2015, laquelle correspond au demeurant au loyer dû pro rata temporis pour l'occupation des locaux durant les trois derniers jours du mois de juillet 2015, ce prélèvement figurant sur l'avis de paiement du 31 paiement 2015.



S'agissant des provisions sur charges versées postérieurement à 2018 et jusqu'au mois de mai 2021, les intimés sont mal fondés à en réclamer le remboursement au motif que les régularisations annuelles n'étaient pas justifiées, alors qu'ils n'ont à aucun moment sollicité, dans les 6 mois des régularisations, de pouvoir consulter les pièces justificatives tenues par le bailleur à leur disposition pendant ce délai, conformément à l'article 23 précité. En tout état de cause, force est de constater que l'OPH verse aux débats l'intégralité des factures et documents justificatifs confirmant le bien-fondé des régularisations opérées, sur le calcul desquelles les consorts [P] n'émettent d'ailleurs aucune contestation circonstanciée.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné l'OPH à payer à ses locataires les sommes respectives de 39,69 euros et de 10 244,10 euros.



Sur la résiliation du bail



L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux



Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 février 2021 aux locataires n'ont pas été acquittées par ceux-ci dans les deux mois de sa signification.



Les consorts [P] n'ayant, ainsi qu'il a été décidé précédemment, été reconnus créanciers d'aucune somme au titre d'un remboursement de provisions sur charges, c'est à tort que le premier juge a considéré que l'arriéré locatif objet du commandement de payer visant la clause résolutoire était compensé par une telle créance de remboursement.



Le jugement entrepris sera donc infirmé, et la résiliation du bail constatée à compter du 20 avril 2021, par le jeu de la clause résolutoire.



Sur les demandes accessoires à la résiliation du bail



En conséquence de la résiliation du bail, il y a lieu d'ordonner aux occupants de libérer les lieux, à défaut d'autoriser leur explusion.



Les consorts [P] seront par ailleurs condamnés à payer, à compter du 20 avril 2021, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été contractuellement dus en cas de non-résiliation du bail.



Sur l'arriéré locatif



Le tribunal a condamné les consorts [P] à payer à l'OPH au titre des loyers impayés arrêtés au 30 septembre 2022 une somme de 6 246,04 euros.



Les intimés ne remettent pas en cause la décision sur ce point.



L'appelant critique le quantum alloué par le premier juge, au motif que celui-ci avait refusé de prendre en compte le surloyer facturé aux locataires à compter du mois de mars 2022 du fait du défaut de réponse à l'enquête ressources qui leur avait été adressée en janvier 2022. Il réclame en conséquence une somme de 8 309,15 euros arrêtée au 23 novembre 2022.



L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.



L'article L. 441-9 du même code ajoute que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.



S'il résulte des décomptes produits que l'OPH a appliqué un surloyer à compter du mois de mars 2022, il doit cependant être constaté que le bailleur ne justifie ni de la demande de communication des éléments listés à l'alinéa 1er de l'article L. 441-9, ni de la mise en demeure prévue à son alinéa 2, de sorte qu'il n'est pas fondé à imputer d'office un surloyer à ses locataires.



Le jugement sera donc confirmé s'agissant de l'arriéré locatif, sauf à préciser qu'à compter du 20 février 2021, les sommes mises en compte correspondent à l'indemnité d'occupation.



Sur les demandes de dommages et intérêts



L'appelant critique le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné au paiement au profit des intimés d'une somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral, et d'un montant de 470,96 euros en réparation de leur préjudice matériel, du fait de la présence de cafards dans les locaux loués. L'OPH fait valoir que la présence d'insectes nuisibles est imputable au seul défaut d'entretien de leur logement par les consorts [P], indiquant qu'aucun autre locataire de l'immeuble n'était concerné par une telle infestation.



Les intimés sollicitent la confirmation du jugement tout en réclamant une indemnisation supérieure au titre du préjudice moral, en soutenant que c'était la carence du bailleur dans ses obligations qui était à l'origine de la présence d'insectes nuisibles.



La réalité de l'infestation du logement des consorts [P] par des insectes de type cafards n'est pas contestable au vu des pièces produites, et elle n'est au demeurant pas contestée.



Cette constatation ne suffit cependant pas à elle-seule à caractériser un manquement du bailleur dans son obligation d'assurer la jouissance paisible des locataires, dès lors que l'apparition et la prolifération d'insectes nuisibles peut également trouver son origine dans un défaut d'hygiène consécutif à un manquement du locataire dans son obligation d'entretien des locaux loués.



A cet égard, la généralisation de l'infestation à l'ensemble de l'immeuble plutôt que son caractère circonscrit à un logement constitue un élément d'appréciation pertinent.



Si des frais de désinsectisation apparaissent déjà sur des avis de paiement au cours des années 2016 et 2017, il n'est pas établi par les locataires une récurrence continue d'épisodes d'infestation au cours des années 2018 et 2019. Il est en revanche justifié de deux interventions de la société Logissain, réalisées en décembre 2020 et février 2022 à la demande du bailleur, qui sont cependant circonscrites au seul logement des intimés, dont le technicien intervenu en février 2022 a d'ailleurs estimé nécessaire de mentionner l'état de saleté sur son bon d'exécution. 



Les attestations ainsi que les photographies produites par les intimés sont sans emport particulier, puisqu'elles se bornent à confirmer la présence dans leur appartement de cafards en grand nombre, sans qu'il puisse en être tiré aucun enseignement quant à une éventuelle infestation du reste de l'immeuble.



L'OPH produit quant à lui plusieurs attestations de locataires du même immeuble certifiant que leurs propres logements étaient indemnes de la présence de cafards. Contrairement à ce que font valoir les intimés, la circonstance que les attestants soient liés à l'appelant par un contrat de bail ne permet pas de présumer qu'ils ont partie liée avec lui, et de mettre en cause l'impartialité de leurs déclarations.



Enfin, il n'est pas anodin de relever que les locataires n'ont pas fait examiner les locaux qu'ils occupent par un organisme habilité en matière d'habitat insalubre ou indécent, leur argumentation selon laquelle ils auraient contacté un tel organisme, qui aurait refusé de se déplacer, restant à l'état de simple allégation non étayée, comme n'étant confirmeé par aucun élément de conviction concret.



Dès lors ainsi qu'il n'est pas démontré la présence d'insectes dans d'autres logements de l'immeuble que celui des intimés, dont un intervenant extérieur souligne l'état de saleté, rien ne permet de caractériser la responsabilité du bailleur plutôt que la leur propre.



Les demandes indemnitaires qu'ils ont formées au titre tant du préjudice matériel que du préjudice moral doivent en conséquence être rejetées, le jugement étant infirmé de ces chefs.



Sur les autres dispositions



Le jugement querellé sera infirmé s'agissant des dépens.



Les consorts [P] seront condamnés aux entiers dépens de première instance, qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et d'appel, ainsi qu'à payer à l'OPH la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par ces motifs



Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,





Infirme le jugement rendu le 2 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en ce qu'il a :



* rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;



* rejeté la demande d'expulsion ;



* rejeté la demande de fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dues jusqu'à libération des lieux ;



* condamné Territoire Habitat, Office Public de l'Habitat du Territoire de [Localité 3] à payer à M. [O] [E] et Mme [W] [H] la somme de :

- 39,69 euros en remboursement de l'opération facturée au mois d'août 2015 intitulée 'redred mois prec" ;

- 10 244,10 euros au titre des charges provision sur charges des mois de septembre 2015 à mai 2021 ;

- 1 500 euros au titre du préjudice moral ;

- 470,96 euros au titre de leur préjudice matériel ;



* laissé aux parties la charge de leurs propres dépens ;



Confirme le jugement déféré pour le surplus, sauf à dire que la condamnation de M. [O] [E] et Mme [W] [H] à payer à Territoire Habitat, Office Public de l'Habitat du Territoire de [Localité 3] la somme de 6 246,04 euros correspond aux loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation dus du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2022, terme du mois de septembre 2022 inclus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :



Déclare irrecevables les demandes formées par M. [O] [E] et Mme [W] [H] au titre du remboursement de la somme de 39,69 euros facturée au mois d'août 2015 et au titre du remboursement des provisions sur charges versées pour les années 2015 jusqu'au mois de mai 2018 ;





Rejette la demande formée par M. [O] [E] et Mme [W] [H] au titre du remboursement des provisions sur charges versées de juin 2018 à mai 2021 ;



Constate à compter du 20 avril 2021, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2015, entre l'Office Public de l'Habitat du Territoire de [Localité 3], d'une part, et M. [O] [E] ainsi que Mme [W] [H], d'autre part, portant sur des locaux d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] (90) ;



Ordonne en conséquence à M. [O] [E] et Mme [W] [H] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef ;



A défaut de libération volontaire, dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de M. [O] [E] et Mme [W] [H] et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur ;



Fixe l'indemnité d'occupation due solidairement par M. [O] [E] et Mme [W] [H] à compter du 20 avril 2021 au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et dit que cette indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ;



Rejette la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M. [O] [E] et Mme [W] [H] ;



Rejette la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel formée par M. [O] [E] et Mme [W] [H] ;



Condamne solidairement M. [O] [E] et Mme [W] [H] aux dépens de première instance, qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et d'appel  ;



Condamne solidairementM. [O] [E] et Mme [W] [H] à payer à Territoire Habitat, Office Public de l'Habitat du Territoire de [Localité 3] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,