Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 5 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 05/10/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/04504 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TZXU



Jugement (N° 21/00683)

rendu le 30 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SCI du [Adresse 3] 

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Justine Cordonnier, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant



INTIMÉS



Monsieur [Z] [G]

né le 02 novembre 1966 à [Localité 7] (Algérie)

Madame [T] [C] épouse [G]

née le 02 juin 1969 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]



représentés par Me Louise Bargibant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 15 mai 2023, tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 octobre 2023 après prorogation du délibéré en date du 07 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 avril 2023 



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Le 29 octobre 2018, M. [Z] [G] et Mme [T] [C], son épouse, ont conclu avec la société civile immobilière nommée SCI du [Adresse 3] un 'protocole de vente' notarié par lequel ils se sont engagés, sous diverses conditions suspensives, à faire l'acquisition d'un immeuble à usage mixte professionnel et habitation situé [Adresse 2], à [Localité 9], moyennant la somme de 345 200 euros payable pour partie comptant (50 000 euros) lors de la réitération de la vente par acte authentique, et pour partie à terme, par le biais d'un crédit de 295 200 euros consenti par le vendeur, remboursable en 144 échéances mensuelles de 2 050 euros.



Un dépôt de garantie d'un montant de 25 000 euros a été versé par les acquéreurs sur le compte de l'office notarial [H] [U]- [B] [X] - [N] [U] à la Caisse des dépôts. 



L'acte de vente devait être réitéré par acte authentique, au plus tard le 5 avril 2019, une fois les conditions suspensives réalisées, et plus particulièrement celle concernant la purge du droit de préemption urbain. 



Ce droit de préemption n'ayant pu être purgé, les époux [G] ont signé le 10 novembre 2020 un constat de caducité du compromis qui leur avait été transmis par le notaire chargé de la vente le 12 avril 2019. 



La SCI ayant pour sa part refusé de régulariser ce constat et d'autoriser la restitution de leur dépôt de garantie aux époux [G], et ce malgré mise en demeure reçue le 7 décembre 2020, ceux-ci l'ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lille par acte du 28 janvier 2021 aux fins, notamment, d'obtenir cette restitution et la condamnation de la SCI à leur verser une indemnisation. 



Par jugement réputé contradictoire du 30 juin 2021, le tribunal judiciaire de Lille a : 

- ordonné la restitution aux époux [G] du dépôt de garantie de 25 000 euros déposé sur le compte de l'office notarial à la Caisse des dépôts ; 

- condamné la SCI à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts par année entière ; 

- débouté les époux [G] de leurs autres demandes ; 

- condamné la SCI à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 









La SCI du [Adresse 3] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 mars 2022, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1304-3 et 1304-5 du code civil, de l'infirmer dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté les intimés de leurs autres demandes et, statuant à nouveau, de :

A titre principal, 

- constater la résolution du compromis de vente signé entre les parties ; 

- condamner les époux [G] à lui payer la somme de 25 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2021, en application de la clause 'dépôt de garantie';

- ordonner la capitalisation des intérêts ; 

- débouter les intimés de leur demande incidente visant à obtenir sa condamnation au versement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- les condamner à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et celle de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;



A titre subsidiaire, elle demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée à verser aux intimés la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ordonné la capitalisation des intérêts et l'a condamnée au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de :

- condamner les intimés à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 

- les condamner à lui verser celle de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Elle soutient essentiellement que, sous réserve de la purge du droit de préemption, la vente est parfaite puisque les acquéreurs, qui ont réitéré leur volonté d'acquérir le bien, ont pris possession des lieux avant la réitération de l'acte de vente et malgré l'absence de purge du droit de préemption. Elle estime, par conséquent, que le dépôt de garantie lui est acquis. 

A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts des acquéreurs aux motifs que ces derniers ont fait preuve de déloyauté devant le juge de première instance en ne lui présentant pas l'ensemble des éléments de la cause. 



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 3 avril 2023, les époux [G] demandent à la cour, au visa de l'article 1104 du code civil, de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes et de confirmer le jugement entrepris sauf en en ce qu'il a limité le quantum des dommages et intérêts à leur verser par la SCI en réparation de leur préjudice à la somme de 500 euros et, statuant à nouveau, de condamner celle-ci à leur payer la somme de 10'000 euros à ce titre, celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. 



Ils font essentiellement valoir que la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption urbain a défailli, entraînant ainsi la caducité du compromis. Ils soutiennent, en outre, qu'ils n'ont jamais exprimé le souhait de maintenir la vente mais sont simplement entrés en pourparlers, après la caducité du compromis, lesquels n'ont pas abouti dès lors que le vendeur a souhaité modifier les conditions du compromis initial. Ils contestent être entrés en possession des lieux dès la signature du compromis et expliquent que la SCI leur a demandé de réaliser des travaux de sécurisation de l'immeuble, celui-ci faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité avec interdiction d'y habiter, le vendeur ayant même conditionné la restitution de leur dépôt de garantie à la réalisation de ces travaux.



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 



Il résulte des article 1582 et suivants du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'elle peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire ; que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.



Selon les articles 1304 et suivants dudit code, la condition est dite suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. En cas de défaillance de cette condition, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. Enfin, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation, étant précisé que cette condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



En l'espèce, la promesse de vente signée par les parties le 29 octobre 2018 prévoit plusieurs conditions suspensives devant être réalisées au plus tard à la date limite prévue pour l'authentification de l'acte de vente, soit le 5 avril 2019, au nombre desquelles figure la condition, stipulée en clause 10.1. dans l'intérêt commun des parties, relative au droit de préemption, rédigée en ces termes : 'que tout titulaire d'un droit de préemption ou de préférence y renonce, étant précisé que cette condition sera réputée avoir définitivement défailli si l'un des titulaires d'un droit de préemption ou de préférence n'y a pas renoncé de façon expresse ou tacite à l'expiration du délai qui lui est initialement imparti pour faire connaître sa réponse. A cet égard, le vendeur mandate le notaire rédacteur à l'effet d'effectuer toute déclaration d'intention d'aliéner ou notification nécessaire. Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, il n'existe pas de droit de préférence'. 



Il résulte de cette clause que la condition suspensive stipulée entre les parties doit être considérée comme réalisée ou accomplie dès lors que tout titulaire d'un droit de préemption y a renoncé de façon expresse ou tacite dans le délai qui lui était imparti. La réitération de la vente par acte authentique peut alors avoir lieu, sous réserve de l'accomplissement de la condition suspensive stipulée au profit du vendeur en clause 10.3, prévoyant le dépôt par l'acquéreur du montant des frais et de la partie du prix payable comptant entre les mains du notaire et de l'expression de sa volonté de signer l'acte authentique, à défaut de quoi le vendeur peut soit renoncer à la condition suspensive stipulée en sa faveur, soit se prévaloir de la caducité de la convention, l'acquéreur lui devant dans ce cas, à titre de dommages et intérêts une somme équivalente à 10% du prix total convenu, laquelle sera imputée sur le dépôt de garantie versé, en application de l'article 13.2, 3° du protocole de vente.



La condition est en revanche réputée défaillie en l'absence d'une telle renonciation. Il y a dès lors lieu de faire application de l'article 13.2, 2° du protocole de vente, relatif au sort du dépôt de garantie versé par les acquéreurs, lequel dispose qu'à 'défaut de réalisation de l'une des conditions suspensives stipulées en faveur de l'acquéreur ou dans un intérêt commun, cette somme devra être restituée à l'acquéreur, sauf à retenir, le cas échéant, les dommages et intérêts dus au vendeur pour insuffisance d'information de la non obtention d'offre de prêt.'



Ceci étant précisé, il résulte de l'article L211-5 du code de l'urbanisme que tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande ; que le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques ; qu'en cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L. 213-8, lequel précise que le propriétaire peut alors réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration révisée, s'il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l'Institut national de la statistique et des études économiques depuis la date de cette déclaration.



En l'espèce, il appartenait donc au vendeur d'effectuer les démarches nécessaires en vue de permettre l'exercice de son droit de préemption par l'un des titulaires de ce droit et c'est en ce sens que dans la clause 10.1 susvisée relative à la condition suspensive, le vendeur a mandaté le notaire rédacteur à l'effet d'effectuer toute déclaration d'intention d'aliéner ou notification nécessaire.



Or la SCI venderesse ne prétend ni ne démontre que les démarches lui incombant et qu'elle a déléguées au notaire n'auraient pas été effectuées. Il doit donc être tenu pour acquis qu'elles l'ont été.



Puis, alors que la vente devait être réitérée par acte authentique le 5 avril 2019 sous réserve de réalisation des conditions suspensives, Maître [U], notaire rédacteur de l'acte, a transmis aux parties par courriel du 12 avril 2019 un projet d'accord constatant la caducité du compromis et autorisant la restitution de leur dépôt de garantie aux acquéreurs.



Si la cause de la caducité du compromis n'a pas alors été précisée par le notaire, il résulte de son courrier officiel en réponse au conseil des intimés en date du 1er décembre 2020, que 'le droit de préemption urbain n'a pas pu être purgé, entraînant la défaillance de la condition suspensive.'



Cette réponse pour le moins sybilline peut tout aussi bien signifier que les démarches en vue de permettre l'exercice de son droit de préemption par tout titulaire de ce droit n'ont pas été réalisées ou que ces démarches ont été suivies de l'exercice effectif de ce droit par son titulaire, de sorte que le droit de préemption n'a pas pu être purgé, empêchant la réalisation de la vente.



En tout état de cause, quelle que soit l'hypothèse retenue, il s'avère que les acquéreurs, à qui n'incombaient aucune démarche positive en vue de la purge du droit de préemption, ne sont pas à l'origine de la défaillance de la condition suspensive.



Dans ces conditions, c'est à juste titre que les premiers juges, ayant constaté la défaillance de la condition suspensive et le défaut de réitération de la vente avant la date prévue du 5 avril 2019, ont constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente et ordonné la restitution de leur dépôt de garantie aux époux [G].



La cour y ajoute que s'il résulte des documents produits que les parties ont tenté, postérieurement à la transmission du projet d'accord constatant la caducité de la promesse, de trouver un nouvel accord concernant la vente de l'immeuble, sans que ces transactions aboutissent en raison des divergences des parties sur la durée de l'échéancier de paiement des sommes dues par les acquéreurs, cette circonstance n'est pas de nature à remettre en cause la caducité de la promesse de vente du 29 octobre 2018 résultant de la défaillance de la condition suspensive - étant précisé que si un nouvel accord était intervenu entre les parties, il aurait dû en tout état de cause faire l'objet d'un nouveau compromis - pas plus que le fait que les clefs de l'immeuble aient manifestement un temps été confiées à M. [G], chargé avec l'un de ses amis, M. [E], qui atteste en procédure, de réaliser des travaux de sécurisation de l'immeuble, lequel faisait l'objet d'un arrêté préfectoral d'insalubrité en date du 16 août 2017, avec possibilité d'y remédier et interdiction d'y habiter à titre temporaire, lequel aurait en tout état de cause empêché la conclusion d'une convention d'occupation à titre précaire entre les parties.



Par conséquent, il convient de confirmer la décision entreprise en ce que celle-ci a ordonné la restitution de leur dépôt de garantie aux époux [G], sans qu'il y ait lieu à application d'intérêts au taux légal, s'agissant de la restitution d'une somme séquestrée entre les mains d'un tiers.



Sur la demande de dommages et intérêts des époux [G]



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Pour limiter l'indemnisation des époux [G] au titre du préjudice résultant de l'immobilisation de leur dépôt de garantie, le premier juge a considéré à juste titre que si la SCI avait resisté abusivement à la restitution de leur dépôt de garantie aux époux [G] alors que la caducité de la promesse de vente ne souffrait d'aucune contestation sérieuse possible, le préjudice en résultant pour les époux [G] n'était pas justifié à la hauteur de leurs prétentions dès lors d'une part qu'ils n'avaient eux-même signé le protocole d'accord constatant la caducité de la vente en vue de la restitution de leur dépôt de garantie que le 10 novembre 2020 et, d'autre part, qu'ils ne produisaient aucune pièce permettant de justifier de l'impossibilité de concrétiser un quelconque projet immobilier du fait de cette immobilisation ou encore d'une dépression en lien avec le manquement constaté. 



La SCI appelante sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné l'indemnisation du préjudice résultant pour les époux [G] de l'immobilisation de leur dépôt de garantie au motif que ceux-ci se sont abstenus de fournir au premier juge les pièces suivantes, lesquelles avaient vocation à légitimer son refus de débloquer le dépôt de garantie :

- l'acte du 29 novembre 2019 par lequel les acquéreurs reconnaissaient lui devoir la somme de 345 200 euros qu'ils se proposaient de régler par versements mensuels sur 179 mois et indiquaient joindre la somme de 50 000 euros à la signature du compromis ;

- son courrier en date du 27 février 2020 adressé aux époux [G], indiquant qu'à la suite de leurs échanges, elle leur transmettait les modalités de vente 'mises à jour des derniers arbitrage', prévoyant un paiement comptant de la somme de 50 000 euros, suivi de 72 mensualités de 1 650 euros, le solde de 176 400 euros devant être réglé au 73ème mois, et demandant aux époux [G] de lui retourner avec la mention 'bon pour accord'.



Cependant, si ces pièces confirment que les parties ont repris les négociations concernant la vente de l'immeuble après que le notaire leur ait transmis le 12 avril 2019 le projet d'accord constatant la caducité du compromis et autorisant le déblocage du dépôt de garantie, ces négociations n'ont en tout état de cause pas abouti et auraient dû, si tel avait été le cas, faire l'objet d'un nouveau compromis de vente. En outre, ces pièces n'auraient pas été de nature à modifier l'appréciation du premier juge qui a limité l'indemnisation demandée dès lors que les époux [G] ont attendu novembre 2020 pour régulariser ce projet.



Dans un courrier adressé au notaire le 25 novembre 2020, la SCI tente encore de légitimer son refus de débloquer le dépôt de garantie des époux [G] en invoquant le fait que ceux-ci s'étaient vu accorder la jouissance anticipée de l'immeuble. Cependant, si tant est que les époux [G] aient effectivement occupé l'immeuble, ce qu'ils contestent et qui n'est pas établi, il convient de rappeler que l'immeuble faisait alors l'objet d'un arrêté de péril avec interdiction temporaire d'y habiter, de sorte qu'aucune convention d'occupation précaire, même tacite, n'aurait pu être conclue entre les parties, avec obligation pour les époux [G] de versement d'une somme en contrepartie de cette occupation, de sorte qu'aucune somme ne saurait être due à ce titre à la SCI appelante, ce qu'elle ne pouvait manquer de savoir.



C'est donc de manière fautive que la SCI a refusé la restitution de leur dépôt de garantie aux époux [G] à compter du courrier de mise en demeure qui lui a été adressé en ce sens et qu'elle a réceptionné le 7 décembre 2020.



S'agissant du préjudice résultant de ce manquement, les époux [G] produisent en cause d'appel un certificat médical du Dr [P] [L], en date du 19 janvier 2022, certifiant que M.'[G] présente un état anxio-dépressif, suivi et traité par ses soins depuis un an, réactionnel suite à une récupération de caution, mais ne démontrent toujours pas qu'ils auraient été bloqués dans leurs projets immobiliers du fait du blocage de leur dépôt de garantie.



Au vu de ces éléments, il convient de porter leur indemnisation à la somme de 1 000 euros pour leur préjudice résultant de l'immobilisation fautive de leur dépôt de garantie par la SCI entre décembre 2020 et le jugement entrepris du 20 juin 2021 ayant ordonné sa restitution.



La capitalisation des intérêts échus par année entière ordonnée par le premier juge sera confirmée.









Sur la demande d'indemnisation formulée par la SCI du 29 



Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'. Il résulte en outre de l'article 954 alinéa 3 du même code que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



L'appelante sollicite le versement d'une indemnisation à hauteur de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. 



Or, elle n'a soulevé aucun moyen à l'appui de sa demande dans son argumentation.



Dès lors, il convient de la débouter de cette demande. 



Sur les autres demandes 



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.



Par ailleurs, la SCI du [Adresse 3] succombant en son appel, elle sera tenue aux entiers dépens d'appel et sera condamnée à payer aux époux [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en cause d'appel.



Elle sera enfin déboutée de sa demande à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour 



Infirme le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 3] à payer à M. [Z] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,



Le confirme pour le surplus de ses dispositions,



Et, statuant à nouveau sur le chef infirmé,, 



Condamne la SCI du [Adresse 3] à payer à M. [Z] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Ordonne la capitalisation des intérêts,



Déboute la SCI du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ; 



Condamne la SCI du [Adresse 3] aux dépens d'appel ;



La condamne à verser à M. [Z] [G] et Mme [T] [C] épouse [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ; 



La déboute de sa demande à ce titre.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet