Tribunal Judiciaire · Expropriations — 1 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 23/00068 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZEFS


Minute N° : 


Date : 01 Juillet 2024



OPERATION : Projet de requalification de la RD 910 à [Localité 22], [Localité 27] et [Localité 26]
























ENTRE :
DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE
[Adresse 11]
[Localité 18]
représenté par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007

et

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CENTRE ADMINISTRATIF DE [Localité 27]
domicilié : chez BNP Paribas Real Estate
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 19]
représenté par Maître Christophe MOUNET, de l’AARPI MOUNET & HUSSON-FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire E 668


En présence de de Monsieur [F] [X], commissaire du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Noémie DAVODY 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
EXPOSÉ DU LITIGE : 
 
Le syndicat des copropriétaires « Centre administratif de [Localité 27] » était propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 27], édifié sur la parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 6].
 
L’enquête publique conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire des acquisitions nécessaires à la réalisation du projet de requalification de la route départementale n°910 dite « voie royale » sur les communes de [Localité 22], [Localité 27] et [Localité 26] s’est déroulée du 30 au 31 octobre 2019. 
 
Par un arrêté en date du 28 août 2020, le préfet du département des Hauts-de-Seine a déclaré d’utilité publique le projet de requalification de la route départementale n°910 dite « voie royale » sur les communes de [Localité 22], [Localité 27] et [Localité 26]. 
 
Aux termes d’un arrêté préfectoral en date du 14 juin 2023, le département des Hauts-de-Seine a déclaré cessibles certaines parcelles nécessaires à la réalisation de ce projet. 
 
L’expropriant a notifié son mémoire valant offre d’indemnisation aux expropriés le 25 octobre 2023. 
 
Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 26 avril 2024. 
 
Le transport sur les lieux est intervenu le 16 mai 2024. 
 
L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2024. 
 
Aux termes de son mémoire en réplique réceptionnée au greffe le 28 mai 2024, le département des Hauts-de-Seine demande au juge de l’expropriation de : 
 
- fixer les indemnités à revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 27], [Adresse 16] comme suit : 
 
indemnité principale : 76 356 euros 
indemnité accessoire : 8 635,60 euros
- donner acte de l’engagement du CD 92 de maintenir les accès au bâtiment de l’exproprié 
 
Le département des Hauts-de-Seine fait essentiellement valoir que le bien exproprié est un ensemble immobilier édifié à la parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 6] d’une superficie de 1 800 m2, l’emprise du projet porte sur une surface de 303 m2. Il précise que le bien constitue un ensemble immobilier en copropriété en R+5. 
 
Il se prévaut des dispositions des articles L.214-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme pour retenir comme date de référence le 31 août 2022, date de publication du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 27]. 
 

Sur le fondement de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, il soutient que l’emprise expropriée n’est pas constructible, la condition tenant au caractère constructible du bien au regard du PLU n’étant pas remplie. Il invoque l’article UVC 6 du PLU de [Localité 27] pour qualifier l’emprise expropriée de trottoir à usage de circulation piétonne. Il souligne qu’une voie de circulation est par essence inconstructible (Cour d’appel de Bordeaux, 30 juin 2022, n°21/04490). 
 
Il sollicite que soient écartées les références T1 à T7 qui ne mentionnent pas de références de publication. Il souligne également le fait que les deux premiers termes concernent des terrains qui se situent en zones pavillonnaires. 
 
Le département des Hauts-de-Seine se fonde sur la méthode dite par comparaison et communique à cet égard trois termes de références situés dans les communes de [Localité 22] et [Localité 27], permettant d’obtenir une fourchette de prix allant de 40 140 euros à 95 875 euros pour un ratio moyen de 280 euros/m2.
 
Il sollicite que soit pratiqué un abattement de 10% sur cette valeur pour tenir compte de la servitude en tréfonds grevant la parcelle expropriée. Il conclut à une valeur unitaire de 252 euros/m2. 
 
Aux termes de son mémoire en réplique réceptionné par le greffe le 3 juin 2014, le syndicat des copropriétaires « centre administratif de [Localité 27] » demande au juge de l’expropriation de : 
 
- fixer les indemnités à revenir au syndicat des copropriétaires « centre administratif de [Localité 27] » à la somme de 108 989 euros et décomposée comme suit :
- indemnité principale : 95 445 euros 
- indemnité de remploi : 10 544 euros 
- indemnité complémentaire : 3 000 euros 
 
Le syndicat des copropriétaires « centre administratif de [Localité 27] » fait essentiellement valoir que le bien est constitué d’un terrain correspondant à la parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 6] d’une surface de 1800 m2, dont l’emprise expropriée s’élève à 303 m2, construit et composé d’un ensemble immobilier sise [Adresse 16]. 
 
Il souligne l’attractivité de l’avenue sur laquelle est situé le terrain en cause et met l’accent sur sa localisation dans le centre-ville de la commune de [Localité 27]. Il fait remarquer la bonne desserte en transport en commun, la proximité de commerces de toute nature et d’un axe routier principal permettant de relier [Localité 28] à [Localité 24]. 
 
Il soutient que l’emprise partielle expropriée concerne une partie non bâtie bordant l’avenue de l’Europe d’une surface de 303 m2. Il fait valoir que l’accès à l’immeuble du syndicat des copropriétaires du centre administratif de [Localité 27] pourra être affecté, en ce que l’expropriation de l’emprise du bien grève les parties communes ainsi que l’assiette de la copropriété. Il souligne que la qualification de terrain à bâtir est attachée à la nature du terrain et non à son usage effectif (Cass. 3e civ. 8 mars 1977, n°76-70.026). Il retient que la qualification de terrain à bâtir peut se fonder sur l’équipement du terrain peu importe que ce terrain soit lui-même inconstructible. Il conteste la qualification du bien dit inconstructible fixé par le département des Hauts-de-Seine en se fondant sur les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme fixant une hauteur maximale des constructions à 18m de hauteur et une capacité d’emprise au sol des constructions de 80% de la superficie du terrain. 
 
Il sollicite que soient écartées les ventes à 1 euro symbolique ainsi que le premier terme de comparaison du département des Hauts-de-Seine situé à [Localité 22]. Il retient un ratio de 229 euros/m2 tandis que l’expropriant retient un ratio de 175 euros/m2. Si le terme devait être retenu, le syndicat des copropriétaires souhaiterait le pondérer à la hausse en raison de sa localisation sur un secteur moins valorisé que le bien objet des présentes. Il retient le deuxième terme de comparaison de l’expropriant en raison de sa pertinence géographique et spatiale. 
 
Il se fonde sur la méthode par comparaison et se prévaut de dix termes de comparaisons de terrain, tous situés sur la commune de [Localité 27], permettant d’aboutir à une fourchette de prix allant de 35 000 euros à 860 000 euros pour un ratio moyen de 315 euros/m2. Il soutient que les mutations sur le secteur font ressortir une moyenne de l’ordre de 900 euros/m2, qu’il convient de pondérer avec un abattement à hauteur de 65 % en raison des caractéristiques du bien de l’espèce. 
 
Il conteste l’application d’un abattement de 10 % pour servitude de tréfonds proposée par le département des Hauts-de-Seine. Il soutient que l’expropriant ne justifie pas suffisamment de l’existence d’une servitude de tréfonds, se rapportant à un courrier du propriétaire qui n’a pas été apporté au débat. Il souligne qu’il ne s’agit pas d’une servitude affectant l’ensemble du sous-sol de l’emprise expropriée, dont la surface et la hauteur n’ont pu être déterminées en l’état de la procédure. Elle rappelle que la présence de ces réseaux permet la desserte du bien exproprié et constitue une plus-value. 
 
Il sollicite une indemnité complémentaire s’agissant d’un terrain dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, impliquant une refonte partielle de ces documents, qui constitue des préjudices indemnisables. 
 
Aux termes de ses conclusions avant transport parvenues au greffe le 26 avril 2024, Monsieur le Commissaire du gouvernement propose d’évaluer l’indemnité de la dépossession à la somme totale de 94 324 euros décomposée comme suit : 
 
- indemnité principale : 84 840 euros,
- indemnité de remploi : 9 484 euros,
 
Monsieur le commissaire du gouvernement expose que la procédure porte sur une emprise de terrain de forme rectangulaire au pied d’un immeuble de copropriété en R+5. Il indique que l’emprise, d’une surface de 303 m2, est aménagée en voie de circulation piétonne, implantée sur un axe majeur de la commune, très passant et commerçant puisque dans l’hypercentre. Il ajoute que l’emprise est implantée sur l’[Adresse 20] à [Localité 27]. 
 
Il retient comme date de référence celle du 29 janvier 2021, soulignant qu’à cette date le bien se situait en zone UCV2 de [Localité 27]. 
 
Il se fonde sur la méthode par comparaison et communique trois termes de comparaison de terrain à usage de voirie sur les communes de [Localité 22] et [Localité 27], permettant d’aboutir à une fourchette de prix allant de 37 000 euros à 86 250 euros pour un ratio moyen de 252 euros/m2. Il soutient que le bien en cause ne peut être qualifié de terrain à bâtir au sens strict compte tenu de ce que l’emprise foncière est affectée à la circulation du public et intégrée dans la voirie. Elle indique donc procéder à une première étude centrée sur des terrains inconstructibles à usage de voiries. Il fait ressortir que compte tenu de la configuration de l’emprise foncière, de son inconstructibilité du fait de l’essence de l’emprise à usage de voirie piétonne publique depuis des années, de sa forme et de sa largeur minime, il conclut à un ratio de 280 euros/m2. 

 L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2024, par mise à disposition au greffe.  
 
MOTIFS DE LA DÉCISION : 
 
I - LE BIEN EXPROPRIÉ 
 
A – Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme 
 
1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien 
 
En application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. 
 
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 24], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
 
En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L. 213-4. 
 
Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
 
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
 
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
 
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
 
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
 
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable le dernier acte modifiant le PLU de la commune de [Localité 27], soit le 31 août 2022.
 
La date du 31 août 2022 sera donc retenue comme date de référence. 
 
A cette date, l’emprise était située en zone UCV2 du PLU de la commune de [Localité 27].
 
2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 
                           
Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
 
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1.
 
En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.
 
Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été rendue à la date du jugement statuant sur l'indemnité, c'est à cette date que le juge doit se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés (Civ. 3e, 11 octobre 1977 ; Civ. 3e, 18 décembre 1991).
 
3) Sur la date d’estimation du bien 
 
L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.
 
B – Les constats lors de la visite des lieux 
 
Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations figurant sur le procès-verbal de transport annexé au présent jugement.  
 
C – Sur la constructibilité 
 
L’emprise expropriée est un trottoir usage de circulation piétonne, soit une voie au sens de l’article 6.2.1 du PLU de la commune de [Localité 27]. Sur le fondement dudit article, les constructions peuvent être implantées soit à l’alignement actuel ou futures voies ou en limite actuelle ou future des emprises publiques, soit en retrait. Par ailleurs, il ne peut y avoir d’extension dudit immeuble sans empiètement sur ladite voie. 
 

De surcroît, une voie de circulation est par essence inconstructible (Cour d’appel de Bordeaux, 30 juin 2022, n°21/04490). 
 
Eu égard à ces éléments, il convient de constater le caractère inconstructible du terrain.
 
II – LA DÉTERMINATION DE L’INDEMNITÉ DE DEPOSSESSION DE L’EMPRISE 
 
Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
 
Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leur mémoire et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d'après les éléments dont il dispose.
 
A – La méthode 
 
Les parties s’accordent sur le recours à la méthode par comparaison, cette méthode sera appliquée au présent litige. 
 
B – La surface 
 
Il n’est pas contesté que la surface de l’emprise expropriée est de 303 m2. 
 
C – Sur l’évaluation de l’indemnité principale 
 
Le Département des Hauts-de-Seine produit les termes de comparaison suivants, situés sur les communes de [Localité 22] et de [Localité 27] : 
 
1 – cession en date du 3 mais 2021 (2021-P03739) portant sur un terrain inconstructible sis [Adresse 7] à [Localité 22]. 
Surface : 175 m2
Prix de vente : 40 140 euros
Prix unitaire : 175 euros/m2
 
2 – cession en date du 29 novembre 2022 (2022-P24510) portant sur un terrain inconstructible sis [Adresse 1] à [Localité 27].
Surface : 345 m2
Prix de vente : 95 875 euros
Prix unitaire : 278 euros/m2
 


Le syndicat des copropriétaires du centre administratif de [Localité 27] produit les termes de comparaison suivants, tous situés sur la commune de [Localité 27] :
 
1 – cession en date du 27 septembre 2019 (2019-1397305) portant sur un terrain sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 27].
Surface : 355 m2
Prix de vente : 480 000 euros
Prix unitaire : 1 353 euros/m2
 
2 – cession en date du 20 mai 2019 (2019-1395062) portant sur un terrain sis [Adresse 14] sur la commune de [Localité 27].
Surface : 166 m2
Prix de vente : 150 000 euros
Prix unitaire : 903 euros/m2
 
3 – cession en date du 31 mars 2021 (2021-1574625) portant sur un terrain sis [Adresse 8] sur la commune de [Localité 27].
Surface : 954 m2
Prix de vente : 860 000 euros
Prix unitaire : 902 euros/m2
 
4 – cession en date du 7 septembre 2018 (2018-690140) portant sur un terrain sis [Adresse 25] sur la commune de [Localité 27].
Surface : 101 m2
Prix de vente : 65 000 euros
Prix unitaire : 644 euros/m2
 
5 – cession en date du 29 janvier 2021 (2021-1571981) portant sur un terrain sis [Adresse 13] sur la commune de [Localité 27].
Surface : 64 m2
Prix de vente : 80 000 euros
Prix unitaire : 1 250 euros/m2
 
6 – cession en date du 15 septembre (pas de référence) portant sur un terrain sis [Adresse 12] sur la commune de [Localité 27].
Surface : 63 m2
Prix de vente : 62 500 euros
Prix unitaire : 992 euros/m2
 
7 – cession en date du 12 mars 2021 portant sur un terrain sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 27]. 
Surface : 35m2
Prix de vente : 35 000 euros
Prix unitaire : 1 000 euros/m2
8 – cession en date du 15 novembre 2021 (2021-1585162) portant sur un terrain sis [Adresse 15] sur la commune de [Localité 27]
Surface : 268 m2
Prix de vente : 35 000 euros 
Prix unitaire : 486 euros/m2
 
9 – cession en date du 1 avril 2022 (2022-1519286) portant sur un terrain sis [Adresse 9] sur la commune de [Localité 27]
Surface : 841 m2 
Prix de vente : 540 000 euros 
Prix unitaire : 643 euros/m2
 
10 – cession en date du 6 mars 2023 (pas de référence) portant sur un terrain sis [Adresse 17] sur la commune de [Localité 27] 
Surface : 746 m2
Prix de vente : 714 000 euros 
Prix unitaire : 957 euros/m2
 
Le commissaire du gouvernement, qui fait sienne la référence n°1 du département des Hauts-de-Seine, produit les termes de comparaison suivants, situés sur les communes de [Localité 22] et de [Localité 27] : 
 
1 – cession en date du 15 mai 2023 (9223P02/2023P10881) portant sur un terrain en nature de trottoir sis [Adresse 5] à [Localité 22]. 
Surface : 133 m2
Prix de vente : 37 000 euros 
Prix unitaire : 278 euros/m2
 
2 – cession en date du 21 novembre 2022 (9224P02/2022P24510) portant sur un terrain à usage de voirie piétonne sis [Adresse 3] à [Localité 27]. 
Surface : 345 m2
Prix de vente : 86 250 euros 
Prix unitaire : 250 euros/m2
 
3 – cession en date du 3 mais 2021 (9224P02/2021P03739) portant sur un terrain à usage de voirie piétonne sis [Adresse 7] à [Localité 22] 
Surface : 175 m2
Prix de vente : 40 140 euros
Prix unitaire : 229 euros/m2
 
*
 

Concernant l’ensemble des cessions citées par le syndicat des copropriétaires « centre administratif de [Localité 27] », il y a lieu de relever que ce dernier ne verse aux débats ni l’acte de vente ni les références SPF permettant d’apprécier les caractéristiques du bien concerné et les modalités de transaction. Il est pertinent de remarquer que les cessions n°1 à 5 et 8, 9 sont accompagnées de numéros semblant pouvoir provenir de la base de données ETALAB-DVF. Néanmoins, ces termes ne sont pas accompagnés des références de publication permettant d’accéder à l’acte de vente et ainsi de connaître les caractéristiques de la mutation. Pour cette raison, il convient d’écarter ces termes de comparaison. Par ailleurs, l’exproprié ne communique aucune référence concernant les termes de comparaison n°6,7 et 10.
 
Quant à la pertinence des termes de comparaison choisis par le syndicat des copropriétaires, il sera rappelé que la valeur d'un bien immobilier doit être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires reflétant la réalité du marché sans que la nécessité de similitude n'implique que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'espace à celui à estimer. (Cass., com. 13 octobre 2021 n°18-25.984). 
 
En l’espèce, les termes de comparaison transmis par l’exproprié ne paraissent pas pertinents aux vues de la différence de nature du bien et du prix unitaire en comparaison du bien exproprié. Ainsi, les termes proposés par l’exproprié présentent une différence significative de situation géographique par rapport au bien comparé, les terrains objets des cessions étant situés dans des zones résidentielles calmes et bourgeoises, constituées de maisons individuelles et présentant une qualité architecturale soignée. A l’inverse, l’emprise objet de la présente procédure se situe sur un axe routier plus fréquenté et à proximité de quartiers moins prisés. 
 
Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, les références de l’exproprié seront écartées. 
 
Concernant la cession en date du 3 mars 2021 communiquée par le département des Hauts-de-Seine et repris par Monsieur le commissaire du gouvernement, il y a lieu de constater que la référence est entachée d’une erreur de calcul dans la mesure où le prix au m2 revient pour cette vente à hauteur de 229 euros/m2 et non 175 euros/m2. Néanmoins, il y a lieu de retenir ce terme de comparaison au titre de sa pertinence en termes de surface et de localisation à hauteur de 229 euros/m2. Il convient également de retenir le deuxième terme de comparaison de l’expropriant. 
 
Le Département des Hauts-de-Seine présente trois premières références, qui portent sur des cessions pour un prix d’un euro symbolique. Elles s’avèrent en totale contradiction avec l’offre de l’expropriant qui conclut à un prix unitaire de 252 euros/m2.
 
Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, les références de l’expropriant seront écartées.
 
Les deux premières références citées par Monsieur le commissaire du gouvernement portent sur des terrains à usage de voirie donnant sur l’[Adresse 21] à [Localité 22] et [Adresse 23] à [Localité 27] et présentant une surface comptable seront retenues. 
 
Il ressort que la moyenne des quatre termes de comparaison retenus s’élève à 258,75 euros/m2. 
 
Concernant l’abattement à hauteur de 10 % pour servitude en tréfonds, l’expropriant n’a pas versé de pièces aux débats justifiant de l’existence d’une servitude en tréfonds en vigueur. Il ne semble pas possible de déterminer la dimension exacte de ce passage de réseau. Il est de jurisprudence constante que les servitudes en tréfonds constituent une plus-value au bien et font l’objet d’indemnisation (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 7, 23 juin 2022, n° 20/09777). 
En conséquence, il y a lieu d’écarter l’application de l’abattement à hauteur de 10% pour servitude en tréfonds. 
 
Dès lors, dans le cadre du présent recoupement, il ressort une fourchette de prix unitaire comprise entre 229 euros/m2 et 278 euros/m2. 
 
Néanmoins, compte tenu de la configuration de l’emprise foncière, de son caractère inconstructible en raison de la nature de l’emprise à usage de voirie piétonne publique depuis des années, de sa forme, de sa largeur très minime, il conviendra de retenir le ratio de la fourchette haute, soit 280 euros m2.
 
Ainsi, l’indemnité de dépossession à revenir au syndicat des copropriétaires s’élève à : 
303 m2 x 280 euros/m2 = 84 840 euros 
 
D – Sur l’indemnité de remploi 
 
L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale. 
 
Elle est égale à : 
- 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 euros = 1 000 euros 
- 15 % pour la fraction de l’indemnité principale entre 5 001 et 15 000 euros = 1 500 euros 
- 10 % pour le surplus : 6 984 euros 
 
L’indemnité de remploi s’élève à la somme de 9 484 euros 
 
E – Sur l’indemnité complémentaire
 
Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
 
En l’espèce, le syndicat ne démontre pas l’existence d’un préjudice direct qui affecterait de façon certaine le règlement de copropriété qui causerait une refonte partielle de ces documents. 
 
En conséquence, il y a lieu de rejeter une indemnité complémentaire à hauteur de 3 000 euros. 
 
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
 
Les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.
 




PAR CES MOTIFS,
 
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 
 
FIXE l’indemnité due par le Département des Hauts-de-Seine au syndicat des copropriétaires « Centre administratif de [Localité 27] » représenté par son syndic la société BNP PARIBAS Real Estate, au titre de la dépossession du terrain situé au [Adresse 16] à [Localité 27], sur la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 6], à la somme totale de 94 324 euros, décomposée comme suit : 
- indemnité principale : 84 840 euros 
- indemnité de remploi : 9 484 euros
 
DIT que les dépens sont à la charge du Département des Hauts-de-Seine
 
DONNE ACTE de l’engagement du CD 92 de maintenir les accès au bâtiment de l’exproprié 
 
Fait à Nanterre, le 1er juillet 2024.
 
 
 
LE GREFFIER                                                               LA JUGE DE L’EXPROPRIATION