Tribunal Judiciaire · Expropriations — 1 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 23/00053 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZAJN


Minute N° : 


Date : 01 Juillet 2024



OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 12]






















ENTRE :
COMMUNE DE [Localité 12]
[Adresse 9] 
[Adresse 9]
[Localité 12]
représentée par Maître Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

et

S.A. GGD
[Adresse 3]
[Localité 12]
représentée par Maître Eric PARLANGE, de la SCPA LASSOUX PARLANGE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P96


En présence de Madame [G] [I] et Monsieur [L] [N], commissaires du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2024, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Noémie DAVODY 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
EXPOSE DU LITIGE :

Le 26 juillet 2023, la commune de [Localité 12] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) par laquelle la SA GGD, par l’intermédiaire de son notaire, a déclaré aliéner son bien constitué des lots de volume n°10, n°20, n°21, n°22, n°30, n°44, n°50, n°51 et n°52 dans l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 7], sise [Adresse 3] à [Localité 12]. Par courriel du 2 août 2023, cette DIA a été rectifiée.

Aux termes de cette DIA, le vendeur déclare avoir trouvé un acquéreur pour la vente dudit bien, au prix de 10 000 000 euros, en ce non compris une commission d’agence de 400 000 euros HT. 

Par décision du 25 octobre 2023, le Maire de [Localité 12] a exercé le droit de préemption urbain sur ce bien et a proposé de l’acquérir au prix de 6 000 000 euros, en ce non compris la commission d’agence de 400 000 euros HT.

Par courrier reçu le 2 novembre 2023, le vendeur a indiqué à la mairie de [Localité 12] qu’il refusait le prix proposé par le titulaire du droit de préemption et qu’il maintenait le prix initial fixé dans la DIA. 

Par mémoire parvenu au greffe le 15 novembre 2023, la commune de [Localité 12] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de fixer à 6 000 000 euros, en ce non compris la commission d’agence de 400 000 euros HT, le prix de vente des lots de volume n°10, n°20, n°21, n°22, n°30, n°44, n°50, n°51 et n°52 dans l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 7], sise [Adresse 3] à [Localité 12] appartenant à la SA GGD. 

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 6 février 2024. 
 
Les conclusions de M le commissaire du gouvernement ont été enregistrées au greffe le 27 mars 2024. 
 
Le transport sur les lieux est intervenu le 4 avril 2024 en présence de la Commune de [Localité 12] et de son conseil, de la SA GGD et de conseil et de M. le Commissaire du Gouvernement. 
 
            L'affaire a été retenue à l'audience du 6 mai 2024, en présence de M. Le Commissaire du Gouvernement. La commune de [Localité 12] et la SA GGD étaient représentées par leurs conseils.
 
            La commune de [Localité 12] a développé oralement les termes de son mémoire en réponse et récapitulatif n°2, parvenu au greffe le 6 mai 2024 tendant à fixer à la somme de à 6 000 000 euros, en ce non compris la commission d’agence de 400 000 euros HT, le prix de vente des lots de volume n°10, n°20, n°21, n°22, n°30, n°44, n°50, n°51 et n°52 dans l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 7], sise [Adresse 3] à [Localité 12] appartenant à la SA GGD. 
Au soutien de ses demandes, la commune de [Localité 12] retient quatre termes de comparaison correspondant à des mutations récentes comprises entre 2021 et 2023 de locaux à usage d’activité commerciale situés dans un rayon de 500 mètres du bien préempté. Elle en déduit une moyenne de 8610 euros / m². Compte-tenu du caractère spécifique du bien préempté, constitué de surfaces en sous-sol difficilement aménageables, de sa superficie très largement supérieure aux termes de référence, elle retient un prix de 5810 € / m². 

Elle considère que du fait de l’importance des surfaces des niveaux d’entresol et de sous-sols affectés à un usage de parking par rapport à la surface plus accessoire du niveau affecté à un usage de boutique, il n’existe pas de termes de comparaison récents présentant des caractéristiques similaires à celle du bien préempté en termes de répartition de surfaces. Elle ajoute que deux termes de comparaison versés par le vendeur ne pourront pas être retenus dans la mesure où les références de ces termes ne sont pas précisées et que le second date de 2018. Elle ajoute que les autres termes de comparaison proposés par le vendeur présentent des surfaces très inférieures et des caractéristiques peu comparables. 

Elle fait remarquer que le prix unitaire de 5810 € / m² retenu par la commune est légèrement supérieur au prix unitaire de 5300 € / m² retenu par le vendeur. Elle en déduit que la différence entre la valeur vénale proposée par la commune et celle proposée par le vendeur s’explique par la différence de pondération des surfaces retenues par chacune des parties.

De son côté, par mémoire en réponse parvenu au greffe le 20 décembre 2023, la SA GGD demande au juge de l’expropriation de fixer à 10 000 000 euros, en ce non compris la commission d’agence de 400 000 euros HT, le prix de vente des lots n°10, 20, 21, 22, 30, 44, 50, 51 et 52, propriétés de GGD SA, dans un immeuble sis [Adresse 3], bâti sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 7]. 

A l’appui de ses demandes, la SA GGD conteste les termes de comparaison retenus par la commune de [Localité 12], considérant que leurs caractéristiques diffèrent de celles des locaux ayant fait l’objet d’une préemption. Elle indique par ailleurs que le coefficient de 0,20 retenu pour pondérer les sous-sols n’est pas conforme à la méthodologie SDPHO. Elle rappelle également que la surface du sous-sol n’est pas répartie sur trois niveaux mais sur deux. 

La SA GGD propose d’abord deux termes de comparaison correspondant à des biens à usage de concession automobile et de garage vendus en juin 2022 et en juin 2018, d’une surface comprise entre 2000 et 4000 m², le premier étant situé à [Localité 13] et le second à [Localité 11], étant précisé que ces termes ne sont pas pondérés. Il en ressort un ratio de 3626 € / m² pour le 1er et 14 200 € / m² pour le second. 

Elle verse ensuite 7 termes de comparaison correspondant à des ventes de boutiques à [Localité 12] entre novembre 2020 et juillet 2023 et 4 termes de comparaison relatifs à des ventes de bureaux dans un rayon de 1500 mètres, intervenues entre octobre 2021 et février 2023. 

Pour déterminer la valeur du bien objet du présent litige, elle propose d’abord une première approche, sans pondérer les surfaces, qui lui permet d’aboutir à un montant de 10 173 220 euros. Une seconde approche, en pondérant les surfaces par la méthode SDPHO aboutit à un montant de 10 172 000 euros. 

La SA GGD indique enfin qu’elle a reçu, le 26 septembre 2023, une nouvelle offre d’achat au prix de 11 000 000 euros. 

Par mémoire récapitulatif en réponse parvenu au greffe le 2 mai 2024, la SA GGD réitère sa demande tendant à fixer à la somme de 10 000 000 euros, en ce non compris la commission d’agence de 400 000 euros HT, le prix de vente des lots n°10, 20, 21, 22, 30, 44, 50, 51 et 52, propriétés de GGD SA, dans un immeuble sis [Adresse 3], bâti sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 7]. 
Outre la méthode par comparaison, avec et sans pondération des surfaces, la SA GGD propose également une valorisation par capitalisation. Elle indique que le taux de capitalisation par rapport au dernier loyer ressort à 7,67 % (779 865 € / 10 172 500 €), ce qui apparaît conforme au marché. 

            Enfin, Monsieur le Commissaire du gouvernement, dans ses conclusions parvenues au greffe le 27 mars 2024, demande au juge de fixer le prix du bien objet du présent litige à la somme de 8 970 000 euros. 

Il fonde son analyse sur quatre termes de comparaison correspondant à des mutations récentes de locaux commerciaux comparables situées sur la même avenue, à moins de 200 mètres. Il indique qu’il ressort de cette étude de marché une fourchette de prix hétérogène variant de 5791 euros / m² à 10 480 euros / m² pour un ratio moyen de 8713 euros / m². Il retient ce ratio moyen et applique une pondération de 0,20 aux surfaces des locaux annexes, hors zone de vente, situés de l’entresol au 2ème sous-sol. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2024, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 
 
            Les articles L.142-5 et L.213-4 du Code de l'urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition d'un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
 
            Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation, en application des dispositions de l'article L.213-4, 2ème alinéa, du Code de l'urbanisme.
 
            Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du Code de l'expropriation, en application des dispositions de l'article L.331-2 du même code.
 
            Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption, un prix supérieur pouvant être demandé par le préempté au juge. 
 
I. SUR LE BIEN
 
1. Sur les dates à fixer et la situation d'urbanisme
 
            La date de référence prévue à l'article L.213-4 du Code de l'urbanisme dont les dispositions sont applicables en matière d’exercice du droit de préemption urbain, est la date d'opposabilité du plus récent des actes affectant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
 
            Le bien est situé en zone UAa1 du Plan local d’urbanisme (PLU), située le long de l’[Adresse 10] et de la [Adresse 14].
 
            En l’espèce, la date de référence doit être fixée au 29 juin 2021, date de la dernière modification du PLU de la ville de [Localité 12] délimitant la zone du bien.
 
            Par ailleurs, la valeur vénale du bien est estimée à la date de la présente décision.
 
2. Sur la situation géographique et la consistance matérielle
 
Le transport sur les lieux a permis d’effectuer les constats figurant sur le procès-verbal de transport qui sera annexé au présent jugement. 
 
3. Sur la situation locative
 
Il n’est pas contesté par les parties que le bien objet du présent litige est libre de toute occupation. 
 
II. SUR L'EVALUATION
 
Sur la méthode
            
            Les parties ainsi que le commissaire du gouvernement s’accordent sur le recours à la méthode par comparaison. Cette méthode sera donc retenue. 
 
Sur les surfaces
 
La SA GGD produit un relevé de surface établi par la société GEXPERTISE, géomètre-expert, faisant état d’une surface utile brute totale de 4958,9 m² (pièce n°14). Toutefois, il convient de déduire de cette surface celle du volume 18 (721,20 m²) et du volume 55 (65,4 m²), non compris dans l’emprise. Dès lors, la surface utile brute est de 4958,9 – 721,20 – 65,4, soit 4172,3 m². 
Cette surface est répartie de la manière suivante :

-          En rez-de-chaussée, à usage de commerce et de bureaux : surface utile brute de 243,90 m²

-          Entresol, 1er sous-sol et 2ème sous-sol à usage de bureaux, ateliers, archives, stockage-parking, locaux sociaux, sanitaires, circulations, locaux techniques, surface utile brute de 3928,40 m². 
Sur les termes de comparaison
 
            Aux termes de l'article R.311-23 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.
 
La commune de [Localité 12] s’appuie sur les quatre termes de comparaison suivant :
Cession du 10 septembre 2021 (2021P20295), [Adresse 1] à [Localité 12], local commercial comprenant une annexe et un sous-sol, 73,38 m², 
Prix de vente : 695 000 euros, prix unitaire : 9471 € / m². 
 
Cession du 2 juillet 2022 (2022P15818), [Adresse 2], lot n°2 dans un ensemble immobilier ancien, en rez-de-chaussée avec accès sur l’avenue, une boutique avec cabine, escalier particulier menant au sous-sol avec atelier et sanitaires, surface : 43,58 m²; 
Prix de vente : 378 200 euros, prix unitaire : 8678 € / m². 

Cession du 22 décembre 2022 (9214P03|2023P00485),[Adresse 5], lot n°2 dans un ensemble immobilier récent, en rez-de-chaussée avec accès sur l’avenue, composé d’une boutique à usage de pharmacie, cuisine, bureau, arrière-boutique, local orthopédique, escalier particulier menant au sous-sol avec réserve, dégagement, local serveur, WC, surface : 94,67 m².
Prix de vente : 550 000 € ; prix unitaire : 5810 € / m². 

Cession du 24 juillet 2023 (9214P03|2023P022456), [Adresse 4], en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier ancien avec accès sur l’avenue, composé d’un local commercial à usage d’agence immobilière avec open-space, deux bureaux, salle de réunion, office, sanitaires et cave au sous-sol. Surface : 79,77 m².
Prix de vente : 836 000 €, prix unitaire : 10 480 €/ m².

Il se dégage de ces quatre termes de comparaison une moyenne de 8610 € / m². Toutefois, compte-tenu du caractère spécifique du bien préempté, constitué de surfaces en sous-sol difficilement aménageables, de sa superficie très largement supérieure aux termes de référence, la ville de [Localité 12] retient un prix de 5810 € / m². 

La SA GGD propose deux termes de comparaison portant sur des ventes de biens à usage de concession automobile et de garage :
Cession de juin 2022, [Adresse 8], RDC : 609 m², R+1 : 448,35 m², R+2 : 572,80 m², R+3 : 452,10 m², Sous-sol : 310,55 m². Locaux loués. 
Prix de vente : 8 000 000 €, prix unitaire : 3626 € / m². 

Cession de juin 2018 : [Adresse 6], RDC : 543 m², Sous-sol : 3220 m². 
Prix de vente : 26 000 000 €, prix unitaire : 14 200 € / m².

Pour déterminer la valeur du bien objet du présent litige, la SA GGD propose une première approche, sans pondérer les surfaces, qui lui permet d’aboutir à un montant de 10 173 220 euros. Une seconde approche, en pondérant les surfaces par la méthode SDPHO aboutit à un montant de 10 172 000 euros. 

Monsieur le Commissaire du gouvernement fonde son analyse sur quatre termes de comparaison correspondant à des mutations récentes de locaux commerciaux comparables situées sur la même avenue, à moins de 200 mètres :

Cession du 5 juillet 2022 (9214P03|2022P15818), [Adresse 2], lot n°2 dans un ensemble immobilier ancien, en rez-de-chaussée avec accès sur l’avenue, une boutique avec cabine, escalier particulier menant au sous-sol avec atelier et sanitaires, surface : 43,58 m², bien occupé pour un loyer annuel de 18 680 €, soit 429 € / m² ; 
Prix de vente : 378 200 euros, prix unitaire : 8678 € / m². 

Cession du 22 décembre 2022 (9214P03|2023P00485),[Adresse 5], lot n°2 dans un ensemble immobilier récent, en rez-de-chaussée avec accès sur l’avenue, composé d’une boutique à usage de pharmacie, cuisine, bureau, arrière-boutique, local orthopédique, escalier particulier menant au sous-sol avec réserve, dégagement, local serveur, WC, surface : 94,67 m², bien occupé pour un loyer annuel de 22 627 €, soit 239 € / m².
Prix de vente : 550 000 € ; prix unitaire : 5791 € / m². 



Cession du 2 février 2023 (9214P03|2023P02456), [Adresse 5], lots n°3 et 4 dans un ensemble immobilier récent, rez-de-chaussée avec accès au fond du hall de l’immeuble, deux emplacements de stationnement au 1er sous-sol, surface : 171,67 m². Bien occupé pour un loyer annuel de 84 754 €, soit 494 € / m².
Prix de vente : 1 700 000 € ; prix unitaire : 9903 € / m².

Cession du 24 juillet 2023 (9214P03|2023P022456), [Adresse 4], en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier ancien avec accès sur l’avenue, composé d’un local commercial à usage d’agence immobilière avec open-space, deux bureaux, salle de réunion, office, sanitaires et cave au sous-sol. Surface : 79,77 m².
Prix de vente : 836 000 €, prix unitaire : 10 480 €/ m².

Monsieur le Commissaire du gouvernement retient le prix unitaire moyen de 8713 € / m² et applique une pondération de 0,20 aux surfaces des locaux annexes. 

Au vu des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appurtenant à la SA GGD. 

A titre luminaire, il y a lieu de souligner le caractère atypique du bien objet du présent litige, en raison de la surface très importante des niveaux situés en sous-sol, qui présentent des caractéristiques en limitant l’usage, en comparaison avec la surface en rez-de-chaussée, plus limitée. 

Eu égard à leur superficie et à leur usage, les termes de comparaison proposes par la SA GGD sont ceux qui se rapprochent le plus du bien objet du présent litige.
Toutefois, ces références ne comportent aucune référence de publication. Or, il est d’usage d’adjoindre aux termes de comparaison, les mentions de publication du service de publication foncière afin de leur procurer un caractère contradictoire. 

Par ailleurs, il convient de souligner le caractère particulièrement ancient du second terme (juin 2018) et l’éloignement géographique de ces deux références par rapport au bien préempté ([Localité 13] et [Localité 11]). 

Pour l’ensemble de ces raisons, les références proposées par la SA GGD ne pourront être retenues. 
Tous les termes de comparaison versés par la commune de [Localité 12] et par Monsieur le Commissaire du gouvernement portent sur des mutations récentes, à proximité immediate du bien préempté, relatives à des locaux commerciaux. Bien que la superficie de ces locaux soit nettement inférieure à celle du bien préempté, ces termes de comparaison demeurent pertinents.

Il convient d’observer que trois termes de comparaison sont proposés à la fois par la mairie de [Localité 12] et par Monsieur le Commissaire du gouvernement. 




Seront donc retenus les termes de comparaison suivant :

Cession du 10 septembre 2021 (2021P20295), [Adresse 1] à [Localité 12], local commercial comprenant une annexe et un sous-sol, 73,38 m², 
Prix de vente : 695 000 euros, prix unitaire : 9471 € / m². 

Cession du 2 juillet 2022 (2022P15818), [Adresse 2], lot n°2 dans un ensemble immobilier ancien, en rez-de-chaussée avec accès sur l’avenue, une boutique avec cabine, escalier particulier menant au sous-sol avec atelier et sanitaires, surface : 43,58 m²; 
Prix de vente : 378 200 euros, prix unitaire : 8678 € / m². 

Cession du 22 décembre 2022 (9214P03|2023P00485),[Adresse 5], lot n°2 dans un ensemble immobilier récent, en rez-de-chaussée avec accès sur l’avenue, composé d’une boutique à usage de pharmacie, cuisine, bureau, arrière-boutique, local orthopédique, escalier particulier menant au sous-sol avec réserve, dégagement, local serveur, WC, surface : 94,67 m².
Prix de vente : 550 000 € ; prix unitaire : 5810 € / m². 

Cession du 2 février 2023 (9214P03|2023P02456), [Adresse 5], lots n°3 et 4 dans un ensemble immobilier récent, rez-de-chaussée avec accès au fond du hall de l’immeuble, deux emplacements de stationnement au 1er sous-sol, surface : 171,67 m². Bien occupé pour un loyer annuel de 84 754 €, soit 494 € / m².
Prix de vente : 1 700 000 € ; prix unitaire : 9903 € / m².

Cession du 24 juillet 2023 (9214P03|2023P022456), [Adresse 4], en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier ancien avec accès sur l’avenue, composé d’un local commercial à usage d’agence immobilière avec open-space, deux bureaux, salle de réunion, office, sanitaires et cave au sous-sol. Surface : 79,77 m².
Prix de vente : 836 000 €, prix unitaire : 10 480 €/ m².

Ces termes de comparaison font apparaître un ratio homogène, proche de 9000 € / m², à l’exception de la cession du 22 décembre 2022 (9214P03|2023P00485), dont le prix unitaire (5810 €/ m²) est nettement inférieur. En raison de son ratio nettement plus faible, qui s’explique principalement par la faiblesse de son loyer annuel, il convient d’écarter ce terme. 

Il se dégage des quatre autres termes de comparaison une moyenne de 9633 € / m².  

Compte-tenu du caractère spécifique du bien préempté, constitué de surfaces en sous-sol difficilement aménageables, de sa superficie très largement supérieure aux termes de référence retenus et de l’état relativement vétuste du bien préempté, nécessitant des travaux de rafraîchissement, le ratio de 9400 € / m² sera retenu. 

Il apparaît pertinent de retenir ce ratio de 9400 euros / m² s’agissant de la surface à usage de commerce, située au rez de-chaussée. 

S’agissant du coefficient de pondération qu’il convient d’appliquer à l’entresol et aux sous-sols, il convient de rappeler que ces niveaux sont à usage exclusif ou quasi-exclusif de parking. 
Compte-tenu de l’usage limité qui peut en être fait, il y a lieu de retenir un coefficient de 0,20 pour l’entresol et les deux sous-sols. 

Ainsi, le prix du bien préempté peut être évalué comme suit :
 
243,90 x 9400 + 3928,40 x 0,20 x 9400 = 9 678 052 euros.
Dès lors, il convient de fixer le prix des lots de volume n°10, n°20, n°21, n°22, n°30, n°44, n°50, n°51 et n°52 dans l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 7], sise [Adresse 3] à [Localité 12] appartenant à la SA GGD, à la somme de 9 678 052 euros.
Sur la commission d’agence :
 
Il sera rappelé que, lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner. 
 
En l’espèce, la mairie de [Localité 12] ne conteste pas devoir à la SA GGD la somme de 400 000 euros HT au titre de la commission d’agence. 
 
 
PAR CES MOTIFS,
 
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,        
 
- FIXE à la somme de 9 678 052 euros le prix d’acquisition dû par la commune de [Localité 12] pour les lots de volume n°10, n°20, n°21, n°22, n°30, n°44, n°50, n°51 et n°52 dans l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 7], sise [Adresse 3] à [Localité 12] appartenant à la SA GGD,
 
-CONDAMNE la commune de [Localité 12] au paiement de la commission d’agence d’un montant de 400 000 € ;
 
- CONDAMNE la commune de [Localité 12] aux dépens ;
 
 
              Fait à Nanterre, le 1er juillet 2024,
 
 
     LE GREFFIER,                                                  LA JUGE DE L'EXPROPRIATION