Tribunal Judiciaire · Expropriations — 1 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00001 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEQU


Minute N° : 


Date : 01 Juillet 2024



OPERATION : Projet de requalification de la RD 910 à [Localité 20], [Localité 26] et [Localité 25]























ENTRE :
DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE
[Adresse 13]
[Localité 17]
représenté par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007

et

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES “[Localité 20] [Localité 22]”
[Adresse 4]
[Localité 18]

non représenté


En présence de Monsieur [T] [S], commissaire du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Noémie DAVODY 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
EXPOSÉ DU LITIGE :
 
Suivant arrêté préfectoral en date du 28 août 2020, le préfet du département des Hauts-de-Seine a déclaré d’utilité publique le projet de requalification de la route départementale n°910 entre l’[Adresse 19] à [Localité 26] et la [Adresse 23] à [Localité 20], situé dans les communes de [Localité 20], [Localité 26] et [Localité 25]. 
 
À l’intérieur du périmètre du projet d’aménagement susvisé, se trouve une emprise à usage de voiries à extraire des parcelles, sises [Adresse 3] à [Localité 20], édifiées sur les parcelles cadastrée section AM n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12], pour une contenance utile de 35m2. 
 
Suivant mémoire valant offre reçu au greffe le 5 janvier 2024, le Département des Hauts-de-Seine a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de NANTERRE aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession revenant à l’exproprié.
 
L’ordonnance fixant la date de transport et de l’audience a été rendue le 18 mars 2024. 
 
Monsieur le commissaire du gouvernement a adressé au greffe ses conclusions avant transport le 26 avril 2024. 
 
Le transport sur les lieux est intervenu le 16 mai 2024. 
 
L’affaire a été retenue sans renvoi à l’audience du 3 juin 2023. 
 
Aux termes de son mémoire valant offre réceptionné au greffe le 5 janvier 2024, le DÉPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE demande au juge de bien vouloir : 
 
-          FIXER le montant de l’indemnité due au titre de la dépossession de la surface retenue des parcelles cadastrées sises [Adresse 3] à [Localité 20] à la somme totale de 11 250 euros décomposée comme suit : 
 
Indemnité principale : 9 800 euros 
Indemnité de remploi : 1 720 euros 
 
À l’appui de ses demandes, le département des Hauts-de-Seine propose d’évaluer le bien dont il s’agit en appliquant la méthode dite par comparaison eu égard à la nature matérielle, l’encombrement et l’inconstructibilité de la parcelle. 
 
Il s’appuie sur cinq termes de comparaisons. Trois de ces termes consistent en des cessions intervenues au bénéfice du département des Hauts-de-Seine entre 2021 et 2023, tous situés à [Adresse 21]. Il s’appuie sur deux actes de vente en date du 31 mars 2021 et du 29 novembre 2022 sur la vente de terrains inconstructibles de 175m2 et de 345 m2 situés à [Adresse 21] et à [Localité 26]. 
 
Le département des Hauts-de-Seine propose d’évaluer le bien sur la base d’une valeur unitaire de 280 euros/m2. 

Le Syndicat des copropriétaires « [Localité 20] [Localité 22] » n’a pas constitué avocat et n’a pas présenté de mémoire dans le cadre de la présente instance. 
 
Monsieur le Commissaire du gouvernement, dans ses conclusions avant transport parvenues au greffe le 26 avril 2024, propose une indemnité de dépossession d’un montant total de 11 520 euros, répartie comme suivant : 
 
- indemnité principale : 9 800 euros, 
- indemnité de remploi : 1 720 euros, 
 
Il fonde son analyse sur trois termes de comparaisons relatifs à des cessions intervenues entre le 21 novembre 2022 et le 15 mai 2023, concernant des mutations de terrains à usage de voirie de surfaces comprises entre 133m2 et 345m2, à moins de 3 kilomètres du bien objet présent du litige. 
 
Il déduit de ces trois termes de comparaison un prix unitaire moyen de 252 euros/m2. 
 
Au regard de l’homogénéité des ratios, de la configuration de l’emprise foncière, de son caractère inconstructible du fait de son usage de trottoir depuis de nombreuses années, de sa forme, de sa superficie, il retient une valeur haute des termes, soit 280 euros/m2. 
 
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1 juillet 2024. 
 
MOTIFS DE LA DÉCISION : 
 
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
 
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien...) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
 

I. LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme 
 
Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de la propriété. 
 
La date de référence prévue à l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme dont les dispositions sont applicables en matière de l’exercice du droit de préemption urbain, est la date d’opposabilité du plus récent des actes affectant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 
 
Il résulte du dossier que la date de référence doit être fixée au 20 décembre 2019, date de dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 20], pour cette zone. 
 
Par ailleurs, les parcelles sont estimées, c’est-à-dire leur valeur vénale, à la date de la présente décision, la consistance du bien étant arrêtée à la date de transfert de propriété. 
 
Les parcelles situées en zone AM n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12], correspondent au secteur de la « voie royale », composée majoritairement de commerces et d’établissements scolaires. 
 
Sur la consistance matérielle 
 
Le transport sur les lieux a permis de dresser un procès-verbal de constatations annexé au présent jugement. 
 
Sur la surface
 
Monsieur le Commissaire du gouvernement et l’expropriant s’accordent sur une surface de 35m2. 
 
Sur la méthode
 
La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien, n’est pas contestée. 
 
II. LA DÉTERMINATION DE L’INDEMNITÉ DE DEPOSSESSION DE L’EMPRISE 
 
Selon les dispositions de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.  
 
Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leur mémoire et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
 
Il est d’usage qu'en l'absence de conclusions de l'exproprié, le juge ne peut pas fixer le montant de l'indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’expropriant. 
 
En effet, l'article R.311-22 du code de l'expropriation interdit au juge de statuer “ultra petita” en accordant au demandeur une somme supérieure à sa demande de sorte qu'en l'absence de mémoire de l'exproprié, l'indemnité est fixée à hauteur des offres de l'expropriant et non de l’évaluation de M. le commissaire du gouvernement si elle est supérieure à celle de l’autorité expropriante.
 
Le Département des Hauts-de-Seine sollicite la fixation de l’indemnité du bien sur la base d’une valeur unitaire de 280 euros/m2. 
 
Le syndicat de copropriété « [Localité 20] [Localité 22] » n’est pas intervenu au litige. 
 
Aussi, conformément aux dispositions légales, seul le ratio unitaire du Département des Hauts-de-Seine sera ici retenu pour 280 euros/m2 en valeur libre d’après les comparables suivants proposés au dossier : 
 
1.      Vente en dates des 20 et 23 avril 2021 d’une emprise de trottoir de 156m2, sis [Adresse 9] à [Localité 20], 1 euro
 
2.      Vente en dates des 16 mars et 5 avril 2023 d’une emprise de voirie de 44 m2, sis [Adresse 16] à [Localité 20], 1 euro
 
3.      Vente en dates des 19 et 23 juin 2023 d’un terrain inconstructible de 310m2, sis [Adresse 24] et [Adresse 2] à [Localité 20], cadastrées section AE [Cadastre 10], [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6], 1 euro
 
4.      Vente en date du 3 mars 2021 d’un terrain inconstructible de 175 m2, sis [Adresse 5] à [Localité 20], parcelle cadastrée section AD [Cadastre 14], 40 140 euros, soit 175 euros/m2 
 
5.      Vente en date du 29 novembre 2022 d’un terrain inconstructible de 345 m2, sis [Adresse 1] à [Localité 26], parcelle cadastré section AP [Cadastre 15], 95 875, soit 278 euros/m2
 
En conséquence, l’indemnité principale s’élève à la somme de : 

            280 euros/m2 x 35m2 = 9 800 euros 
Sur l’indemnité de remploi 
 
Elle a pour base le montant de l’indemnité principale. 
 
Elle est égale à : 
 
20% sur 5 000 euros = 1 000 euros 
15% sur 5 001 euros et 15 000 euros = 720 euros 
 
Au total, l’indemnité de remploi s’élève à la somme de 1 720 euros. 
 
PAR CES MOTIFS
 
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 
 
FIXE l’indemnité due par le Département des Hauts-de-Seine au syndicat de copropriétaires « [Localité 20] [Localité 22] » pour la dépossession de l’emprise à usage de voirie sises [Adresse 3] à [Localité 20], édifié sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12], à la somme totale de 11 520 euros, répartie comme suivant : 
 
- 9 800 euros au titre de l’indemnité principale 
- 1 720 euros au titre de l’indemnité de remploi 
 
RAPPELLE que les dépens sont à la charge du Département des Hauts-de-Seine conformément à l’article L.312 du code de l’expropriation 
 
Fait à Nanterre, le 1er juillet 2024
 
 
LE GREFFIER                                                       LA JUGE DE L'EXPROPRIATION