Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société SA ATLANTIQUE HABITATIONS
Sis 10 Boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT-HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [V]
16 rue des Oeillets
Logement 6
44700 ORVAULT

Madame [L] [N] épouse [V]
16 rue des Oeillets
Logement 6
44700 ORVAULT

représentés par Maître Emmanuelle POULARD, avocate au barreau de NANTES 

D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/00523 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZ4T

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Maître Emmanuelle POULARD + préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2022, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Monsieur [X] [V] et Madame [L] [V], un logement non meublé situé au rez-de-chaussée, 16 rue des Oeillets à ORVAULT (44 700), moyennant un loyer révisable de 414, 44 euros, jardin compris, et une provision sur charges de 39, 86 euros par mois.
 
Le 28 février 2023, la société Atlantique Habitations a fait délivrer à Monsieur et Madame [V] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2024, Atlantique Habitations a fait assigner les époux [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir :
- à titre principal, le constat, à compter du 28 avril 2023, pour défaut de paiement, de la résiliation du contrat de bail ; à titre subsidiaire, le prononcé, à compter du jugement à intervenir, de la résiliation du contrat de bail susvisé,
- l'expulsion de Monsieur et Madame [V] ainsi que tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévue par la loi, 
- la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [V] à lui payer :
* la somme de 6 198, 46 euros corresondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 16 janvier 2024 avec intérêts de droit à compter du 28 février 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jourd de l'audience, 
* une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesidts loyers, payable immédiatement à compter du 28 avril 2023 ou du jugement à intervenir et, ce jusqu'à la libération complète des lieux,
* la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens de l'instance, dont, notamment, le coût du commandement de payer...

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

La société Atlantique Habitations, représentée, a réitéré ses demandes, actualisant l'état de sa créance à la somme de 8 244, 93 euros au 22 mai 2024 et s'opposant à l'octroi de délais de paiement aux défendeurs du fait, notamment, du défaut de reprise de paiement.

Les consorts [V] ont comparu, représentés par leur conseil, n'ont contesté ni le principe ni le montant de cette dette et, sollicitant leur maintien dans les lieux, ont demandé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant avec les charges exposant, notamment, que Monsieur avait été licencié et que le dernier versement d'indemnité chômage était intervenu le 1er février 2024, qu'il était en difficulté pour trouver un emploi car il devait s'occuper de l'enfant, âgé de cinq ans, Madame travaillant avec des horaires matinaux en tant qu'agent d'entretien et de restauration pour un revenu de 1 858 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été communiqué à la bailleresse.








MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".

En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Atlantique Habitations justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d'allocations familiales le 27 décembre 2022, 
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 1er février 2024.

La demande de la société Atlantique Habitations est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 2, dans un article 4. 7. 1., une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause stipule un délai plus favorable aux locataires que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.
 
Un commandement de payer une somme de 3 347, 91 euros due au 22 février 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Monsieur et Madame [V] le 28 février 2023.
Les locataires n' ont pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui leur était imparti.




Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement de la bailleresse à se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 29 avril 2023. 

Sur l'arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de la société Atlantique Habitations est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 7 864, 07 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 22 mai 2024 après déduction des frais relevant des dépens et des frais non justifiés.

Monsieur et Madame [V] n'ont pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve de versements qui n'auraient pas été pris en considération.

En conséquence, ils seront condamnés à payer cette somme à Atlantique Habitations et, ce, solidairement, par application des dispositions de l'article 220 du code civil, les intéressés étant mariés et la dette revêtant un caractère ménager.

Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, les consorts [V] ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, non contesté par les intéressés, que les incidents de paiement ont eu lieu dès l'entrée dans le logement et ont perduré et qu'il n'y a pas eu de reprise de paiement avant l'audience.
En outre, il ressort du diagnostic social et financier et des écritures des défendeurs que ceux-ci connaissent des difficultés financières certaines et ne se trouvent donc pas en situation de régler la dette locative, laquelle approche, désormais, les 8 000 euros.

Il ne peut, dans ces conditions, être fait droit à la demande de délais de paiement.

Monsieur et Madame [V] occupant, depuis le 29 avril 2023, le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Une indemnité mensuelle d'occupation doit, en outre, être mise à leur charge, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [V], qui succombent à l'action, supporteront les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

En outre, Atlantique Habitations a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; Monsieur et Madame [V] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n' y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, 16 rue des Oeillets à ORVAULT (44 700), à la date du 29 avril 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [X] [V] et Madame [L] [V] de leur demande de délais de paiement ; 

ORDONNE à Monsieur [X] [V] et Madame [L] [V] de libérer les lieux de tous biens et occupants de leur chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que faute pour eux de s'exécuter dans ledit délai, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations, pourra faire procéder à leur expulsion avec, si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;


CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [L] [V] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations :

- la somme de 7 864, 07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 22 mai 2024 avec intérêts de droit à compter de la signification de ce jugement ;


- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter du 29 avril 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [L] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; 

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.


 Le greffier La juge des contentieux de la protection
 A. PARES H. SAINT RAMON