Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 11 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Juillet 2024
__________________________________________


DEMANDEURS :

Monsieur [T] [P] [F] [Y]
5 La Gaudinais
44590 SION LES MINES

comparant en personne

Madame [R] [Z]
5 La Gaudinais
44590 SION LES MINES

non comparante 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [R] [H] [K] [I]
15 Chemin du Mesclier
44590 SION LES MINES

non comparante

Monsieur [N] [C]
3 Place de la Grée
44590 DERVAL

non comparant D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 février 2024
date des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024
prorogé au : 11 juillet 2024

RG N° N° RG 23/02974 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MP6D

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Monsieur [T] [Y] + Madame [R] [Z]
CCC à Madame [R] [I] + Monsieur [N] [C] + préfecture
Copie dossier



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 27 août 2020, prenant effet le 1er septembre 2020, [T] [Y] et [R] [Z], ont donné à bail, à usage d’habitation principale pour une durée de trois ans renouvelables, à [N] [C] et [R] [I] un logement non meublé situé au 1 La Gaudinais - 44590 SION LES MINES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 600 €, sans provision sur charges.

Par acte d'huissier de justice en date du 27 février 2023, [T] [Y] et [R] [Z] ont délivré à [N] [C] et [R] [I] un congé justifié par leur décision de reprendre le logement pour leur fille âgée de 20 ans à effet au 31 août 2023.

Par nouvel acte d'huissier de justice du 1er septembre 2023, une sommation de déguerpir dans un délai de quinze jours a été délivrée aux locataires.

Par acte du 21 septembre 2023, [T] [Y] et [R] [Z] ont fait assigner [N] [C] et [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

- dire [N] [C] et [R] [I] occupants sans droit ni titre de la maison d’habitation, jardin et dépendances situés situé au 1 La Gaudinais - 44590 SION LES MINES et valider le congé aux fins de reprise personnelle délivré le 27 février 2023 ;
- en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de [N] [C] et [R] [I], ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, jardin et dépendances dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner solidairement [N] [C] et [R] [I] à leur verser la somme de 476,10 € représentant le solde des sommes dues au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2023 ;
- condamner solidairement [N] [C] et [R] [I] à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, en subissant les augmentations légales, et ce à compter du 1er septembre 2023 et pour les termes à venir et ce jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- condamner solidairement [N] [C] et [R] [I] à leur payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;
- condamner solidairement [N] [C] et [R] [I] à leur payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du présent acte et de la formalité sous-préfecture.

Par conclusions délivrées aux défendeurs par commissaire de justice le 6 février 2024, les requérants ont modifié leurs demandes, prenant en compte la reprise des lieux et l'établissement de l'état des lieux de sortie. Ils demandent désormais au juge des contentieux de la protection, conformément à l'article 1730 du code civil de :

- dire ne plus y avoir lieu à statuer sur la validité du congé et sur l'expulsion de [N] [C] et [R] [I] de la maison d’habitation, jardin et dépendances situés situé au 1 La Gaudinais - 44590 SION LES MINES ;
- condamner solidairement les ex-locataires à leur payer la somme totale de 11.707,54 €, correspondant au solde des loyers et indemnités d'occupation dus ainsi que les travaux de remise en état suite à l'état des lieux de sortie effectué le 22 décembre 2023, dépôt de garantie déduit ;
- condamner solidairement [N] [C] et [R] [I] à leur payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;





- condamner solidairement [N] [C] et [R] [I] à leur payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment la sommation de déguerpir, l'assignation, le procès-verbal de reprise des lieux et la moitié du coût de l'état des lieux de sortie.

Ces conclusions ont été régulièrement signifiées le 6 février 2024 à personne à [N] [C] et à étude à [R] [I].

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 février 2024.

Lors de l’audience, [T] [Y] a réitéré ses demandes, précisant que les loyers, charges et indemnité d'occupation représentent la somme de 1.407,58 €, les réparations locatives s'élevant à 10.899,96€. [R] [Z] n’a pas comparu

[N] [C] a été régulièrement assigné à domicile le 21 septembre 2023 et [R] [I] à étude. 
Aucun n'a comparu. Le jugement sera donc réputé contradictoire, en application de l'article 474 du code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d'appel.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Le délibéré a dû être prorogé au regard de la communication en délibéré, à la demande du juge, de l'état des lieux d'entrée, communiqué le 25 juin 2024 et de la communication du contrat de bail le 1er juillet 2024. Le délibéré a ainsi été prorogé au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désistements

Prenant en compte le départ des locataires le 7 décembre 2023, soit entre l'assignation du 21 septembre 2023 et l'audience du 22 février 2024, [T] [Y] et [R] [Z] ont fait signifier des conclusions par lesquelles ils modifient leur requête et se désistent d'une partie de leurs demandes, désistements confirmés à l'audience du 22 février 2024 et qui seront repris dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement du solde des loyers, charges et indemnités d'occupation

Les relevés de comptes produits par [T] [Y] et [R] [Z] ne sont pas exploitables par le juge en ce que d'une part ils ne mentionnent pas l'identité des locataires et que d'autre part ils ne sont ni attestés, ni signés ni justifiés, mais constituent un simple tableau non vérifiable.
La demande en paiement des loyers est ainsi rejetée.

A compter du 1er septembre 2023 et jusqu'au 7 décembre 2023, les indemnités d'occupation sont dues à hauteur de 600 € par mois, déduction faite des sommes payées par la CAF et par les locataires sur cette période.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.




En l'espèce, le contrat de bail comprenant une clause de solidarité en son article VII ne prévoit pas de solidarité entre les locataires s'agissant des indemnités d'occupation. Ainsi, les locataires seront condamnés chacun au paiement de la moitié de la somme due.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé... :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Selon l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, “sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.”

Selon les articles 1730 et 1732 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, ont été versés aux débats l’état des lieux d’entrée du 27 août 2020 et l’état des lieux de sortie du 22 décembre 2023, établis par huissier de justice. Les bailleurs et locataires étaient tous présents à l'état des lieux d'entrée, mais seul [T] [Y] s'est présenté pour l'état des lieux de sortie.

Les demandeurs sollicitent le paiement des réparations locatives suivantes, au regard des devis effectués par des professionnels :

1/ peinture finition blanche par l'entreprise MORTIERS ET TRAVAUX, la pose n'étant pas comptée, pour la somme de 476,11 €. Bien que ce devis ne soit pas signé par le professionnel, ne comporte pas de “bon pour accord” et soit adressé aux bailleurs à l'adresse suivante «  La Gaudinais – 44590 SION LES MINES », sachant qu'ils sont domiciliés au “5 la Gaudinais” et que le logement loué correspond à l'adresse “1 La Gaudinais”, il apparaît qu'il correspond aux constatations du commissaire de justice s'agissant de l'état intérieur de la maison, au regard des états des lieux d'entrée et de sortie. La somme de 476,11 € est donc justifiée.

2/ réfection de l'enduit extérieur par la SARL ROBERTENDUIT, pour la somme de 8.830,25 €. Bien que ce devis ne soit pas signé par le professionnel, ne comporte pas de “bon pour accord” et soit adressé aux bailleurs à l'adresse suivante «  La Gaudinais – 44590 SION LES MINES », sachant qu'ils sont domiciliés au “5 la Gaudinais” et que le logement loué correspond à l'adresse “1 La Gaudinais”, il apparaît qu'il correspond aux constatations du commissaire de justice s'agissant de l'état du mur extérieur de la maison, au regard des états des lieux d'entrée et de sortie. La somme de 8.830,35 € est donc justifiée.



3/ nettoyage des abors de la maison et du terrain par l'entreprise J.M.S. pour la somme de 518,40 €. Bien que ce devis ne soit pas signé par le professionnel et ne comporte pas de “bon pour accord”, il apparaît qu'il correspond aux constatations du commissaire de justice s'agissant de l'état extérieur de la maison et du terrain, au regard des états des lieux d'entrée et de sortie. Pourtant, si les photos figurant à l'état des lieux d'entrée montrent un terrain bien tondu et entretenu et des abors immédiats de la maison propres et non envahis de mauvaises herbes, il n'en est pas de même de l'entretien de la haie ou des arbustes au niveau de la grille d'entrée, qui notamment débordent sur le mur extérieur en hauteur et en largeur. Il conviendra donc de condamner les locataires à payer la somme de 480 €.

4/ location d'une benne par l'entreprise BARBAZANGES pour la somme de 1.075,20 €. Bien que ce devis ne comporte pas de “bon pour accord” et soit adressé aux bailleurs à l'adresse suivante «  La Gaudinais – 44590 SION LES MINES », sachant qu'ils sont domiciliés au “5 la Gaudinais” et que le logement loué correspond à l'adresse “1 La Gaudinais”, il apparaît qu'il correspond aux constatations du commissaire de justice dans l'état des lieux de sortie s'agissant de l'état des dépendances et de quelques endroits aux abords de celle-ci. Pourtant, l'état des lieux d'entrée démontre que différents objets étaient déjà entreposés à l'arrivée des locataires. En outre, la somme demandée ne figure pas sur le devis produit, qui mentionne simplement le règlement d'une avance de 793,50 € à la commande. La somme demandée apparaît donc excessive et il conviendra de retenir une somme de 700 €, plus conforme aux besoins des propriétaires.

La solidarité des locataires n'étant pas prévue par le contrat de bail s'agissant des dégradations locatives, chaque locataire sera tenu au paiement de la moitié des sommes retenues.


Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. ».
En l'espèce, les bailleurs ne démontrent aucun préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers et leur demande est ainsi rejetée.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

[N] [C] et [R] [I], qui succombent à l'action, supporteront in solidum les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des différentes significations faites aux locataires par huissier de justice, à l'exception des états des lieux d'entrée et de sortie.

En outre, [T] [Y] et [R] [Z] a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge et [N] [C] et [R] [I] seront donc condamnés in solidum à leur payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que le bail conclu le 27 août 2020, prenant effet le 1er septembre 2020, par lequel [T] [Y] et [R] [Z], ont donné à bail, à usage d’habitation principale à [N] [C] et [R] [I] un logement sis, 1 La Gaudinais - 44590 SION LES MINES, a été résilié le 31 août 2023 ;

CONSTATE LE DESISTEMENT de [T] [Y] et [R] [Z] de leur demande initiale de validation du congé pour reprise personnelle délivré le 27 février 2023 et ainsi de leur demande de faire déclarer [N] [C] et [R] [I] occupants sans droit ni titre ;

CONSTATE LE DESISTEMENT de [T] [Y] et [R] [Z] de leur demande initiale d'expulsion de [N] [C] et [R] [I], la reprise des lieux ayant eu lieu le 7 décembre 2023 ;

REJETTE la demande formulée par [T] [Y] et [R] [Z] en condamnation de [N] [C] et [R] [I] au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE [N] [C] et [R] [I] chacun pour moitié au paiement des indemnités d'occupation dues à [T] [Y] et [R] [Z] du 1er septembre 2023 au 7 décembre 2023, à hauteur de 600 € par mois, somme dont il sera déduit les versements effectués par la CAF et leurs propres versements ;

CONDAMNE [N] [C] et [R] [I] chacun au paiement de la somme de 5.243,23€ (soit la somme totale de 10.486,46 €) à [T] [Y] et [R] [Z] au titre des travaux de remise en état ;

REJETTE la demande de [T] [Y] et [R] [Z] en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE in solidum [N] [C] et [R] [I] à payer à [T] [Y] et [R] [Z] la somme 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [N] [C] et [R] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût des différentes significations faites aux locataires par huissier de justice, à l'exception des états des lieux d'entrée et de sortie ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.


 Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
 Michel HORTAIS Constance GALY