Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - HABITAT 44
3 Boulevard Alexandre Mitterand
44204 NANTES CEDEX 2

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [P]
10 Allée du Lac de Grand Lieu
Chateau 91 Boulogne Porte 91 Etage 6
44400 REZE

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01090 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M44X

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER
CCC à Madame [D] [P] + préfecture
Copie dossier





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 14 avril 2023, l'office public de l'habitat de la Loire-Atlantique Habitat 44 a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Madame [D] [P], un logement non meublé situé au sixième étage, 10 allée du Lac de Grand Lieu à REZE (44 400), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 386, 22 euros et une provision sur charges de 114, 15 euros par mois.

Le 9 janvier 2024, Habitat 44 a fait délivrer à Madame [P] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'articlet 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 14 mars 2024, Habitat 44 a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :
- à titre principal, constater la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 10 mars 2024 ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation dudit bail pour non paiement des loyers;
- ordonner l'expulsion de Madame [P], ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Madame [P] au paiement :
* d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes soit la somme mensuelle de 510, 21 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu'à la libération effective des lieux, 
* de la somme de 4 102, 76 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au jour de l'assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l'audience, 
* de la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,
- rappeler que, en cas d'application de l'article 1343-5 du code civil, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit en cas de non respect d'une seule échéance, le solde de la dette devenant, par ailleurs, immédiatement exigible dans sa totalité ;

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024.

Habitat 44, représenté, a réitéré ses demandes, actualisant l'état de la dette locative à la somme de 3 717, 50 euros au 16 mai 2024.
 
Madame [P] a comparu en personne, n'a pas contesté devoir la somme susvisée et, souhaitant se maintenir dans les lieux, a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, porposant de régler, en plus du loyer courant et des charges, la somme mensuelle de 120 euros.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal.







 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...).





En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Habitat 44 justifie :
- d'une part, avoir saisi la commission susvisée le 3 janvier 2024 ; 
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 18 mars 2024. 

Sa demande est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 4, dans un article 4.7.1, une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Un commandement de payer une somme de 3 687, 10 euros au titre des loyers et charges impayés, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Madame [P] le 9 janvier 2024.

Or, la locataire n' a justifié du paiement de cette somme dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail, par l'effet de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2024.




 
Sur l'arriéré de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.


En l'espèce, la créance principale de l'office Habitat 44 est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail versé aux débats.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 3 687, 02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 16 mai 2024, loyer du mois d'avril 2024 inclus, après déduction des pénalités pour un total de 30, 48 euros dès lors qu’elles ne sont nullement justifiées par le bailleur, lequel ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition.

En effet, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
En l'espèce, Habitat 44 ne justifie pas avoir envoyé la mise en demeure susvisée.

Madame [P] n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, elle sera condamnée à payer cette somme à l'office Habitat 44.

Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.





En l'espèce, Madame [P] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et le bailleur a donné son accord.

Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, que Madame [P] a versé la somme de 620 euros au total en février 2024 puis celle de 700 euros en mars 2024 et celle de 530 euros début mai 2024, règlements qui ont permis la réduction de la dette, laquelle est repassée sous la barre des 4 000 euros.

Madame [P] a exposé que la saisie sur ses revenus était terminée. Elle semble être en situation de régler sa dette locative.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement dans les conditions telles que précisées dans le dispositif de ce jugement.


Si la locataire se libère, dans le délai et selon les modalités fixées par le tribunal, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et Habitat 44 pourra alors procéder à son expulsion,Madame [P] devant lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [P], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

L'équité s'oppose, en revanche, à sa condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Habitat 44 sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n' y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au sixième étage, 10 allée du Lac de Grand Lieu à REZE (44 400), à la date du 10 mars 2024 ; 

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à l'office public de l'habitat de la Loire-Atlantique Habitat 44 la somme de 3 687, 02 euros au titre des loyers et des charges échus à la date du 16 mai 2024 ;






SUSPEND les effets de la clause résolutoire et autorise Madame [D] [P] à se libérer de la somme ci-dessus, en plus du loyer courant et des charges, en 30 versements mensuels consécutifs de 120 euros, le 31ème et dernier pour le solde, à la date d’exigibilité du loyer courant (c’est à dire le même jour que celui prévu pour le paiement du loyer courant), le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’à l’expiration de l’échéancier ainsi accordé et respecté, la clause résolutoire dont les effets étaient acquis par l’effet du commandement de payer sera réputée ne pas avoir joué et que le bail poursuivra son cours ;

DIT qu'à défaut de paiement de cette mensualité à son échéance ou du loyer courant et des charges courantes endant le cours du délai ainsi accordé :

- le bail sera automatiquement résilié par le plein effet retrouvé de la clause résolutoire au 10 mars 2024,

- la dette deviendra immédiatement exigible,

- l’expulsion de Madame [D] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation principale situés au sixième étage, 10 allée du Lac de Grand Lieu à REZE (44 400), pourra être diligentée passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

- l’indemnité d’occupation due à l'office public de l'habitat de la Loire-Atlantique Habitat 44 par Madame [D] [P] sera fixée au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses ;

DEBOUTE l'office public de l'habitat de la Loire-Atlantique Habitat 44 du surplus de ses demandes ; 
 
CONDAMNE Madame [D] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.



 Le greffier La présidente 
 A. PARES H. SAINT RAMON