Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [G] [F], munie d'un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [V]
4, rue Blaise Pascal
Etage 4 Appartement 13
44300 NANTES

non comparantr D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01046 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4VC

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [J] [V] + préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 22 février 2011, l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Madame [J] [V], un logement non meublé situé au quatrième étage, 4 rue Blaise Pascal à Nantes (44 300), moyennant le paiement d'un loyer révisable de 172, 70 euros par mois et une avance sur charges de 77, 36 euros par mois.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Madame [V] un commandement de payer les loyers visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
 
Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat a fait assigner Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir :
- le constat, à titre subsidiaire le prononcé, de la résiliation du contrat de bail susvisé,
- l'expulsion de Madame [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier en vertu de l'article L153-2 du code de procédure civile d'exécution, 
- la condamnation de Madame [V] à lui payer :
* la somme de 669, 91 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 janvier 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience,
* une indemnité d'occupation révisable d'un montant égal à celui du loyer soit la somme de 190, 80 euros, augmenté des charges locatives en cours, jusqu’à la libération effective des lieux, révisable,
* la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, le coût du commandement de payer les loyers, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024.

Nantes Métropole Habitat, représenté, a réitéré ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 911, 64 euros au 21 mai 2024, précisant que le montant du loyer résiduel s’élevait au jour de l’audience à 84, 66 euros.

Lors des débats, Madame [V] n'a pas comparu bien que régulièrement assignée et ne s’est pas fait représenter.

La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été communiqué au bailleur.









MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement..."



En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Nantes Métropole Habitat justifie :
- d'une part, avoir informé la Caisse d’allocations familiale le 1er août 2023,
- d'autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 1er février 2024. 
 
Sa demande est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 4, dans un article 4. 7. 1., une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer.

Cette clause stipule un délai plus favorable au locataire que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.
 
Un commandement visant cette clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été notifié à Madame [V] le 24 octobre 2023 pour un arriéré de loyers et charges de 453, 31 euros dû au 12 octobre 2023.
 
Madame [V], absente lors de l’évocation de l’affaire, ne justifie pas avoir procédé au paiement de cette somme dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail, par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 25 décembre 2023. 

Madame [V], occupante, depuis cette date, le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 



Une indemnité mensuelle d'occupation doit, en outre, être mise à sa charge, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 911, 64 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 21 mai 2024.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 30, 48 euros correspondant à des pénalités d’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7, 62 euros par mois appliqués à la locataire sur la période de janvier 2024 à avril 2024.
En effet, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
En l'espèce, Nantes Métropole Habitat ne justifie pas avoir engagé les formalités nécessaires à l'instruction d'un dossier de surloyer.

Il convient également de déduire la somme 33 euros correspondant à des frais d’assurance d’un montant mensuel de 2, 75 euros appliqués sur une période de 12 mois non justifiés par le bailleur.

Madame [V] n’a pas comparu pour contester la somme réclamée ou apporter la preuve de versements qui n'auraient pas été pris en considération.

En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 848, 16 euros à Nantes Métropole Habitat.


Sur les demandes accessoires

Madame [V], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement ainsi que celui des formalités obligatoires.

En outre, Nantes Métropole Habitat a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; Madame [V] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé au quatrième étage, 4 rue Blaise Pascal à Nantes (44 300) à la date du 25 décembre 2023 ;


ORDONNE à Madame [J] [V] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que faute pour elle de s'exécuter dans ledit délai, l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, pourra faire procéder à son expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [V] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat :

- la somme de 846, 16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 21 mai 2024,

- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter du 25 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [J] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; 

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

 Le greffier La juge des contentieux de la protection
 A.PARES H. SAINT RAMON