Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - HABITAT 44
3 Boulevard Alexandre Mitterand
44204 NANTES CEDEX 2

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [J]
6 Rue Joséphine Even
Etage 2
44220 COUËRON

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01092 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M45A

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER
CCC à Monsieur [O] [J] + préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2023, l'office public de l'habitat de la Loire-Atlantique Habitat 44 a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Monsieur [O] [J], un logement non meublé situé au deuxième étage, 6 rue Josephine Even à COUERON (44 220), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 499, 92 euros et une provision sur charges de 74, 24 euros par mois.

Par contrat prenant effet au 10 janvier 2023, les mêmes parties ont conclu un contrat portant sur un garage situé au sous-sol de l'immeuble susvisé pour un coût mensuel total de 37, 12 euros.
 
Le 5 janvier 2024, Habitat 44 a fait délivrer à Monsieur [J] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions des articles 7 g, et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 13 mars 2024, Habitat 44 a fait assigner Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :
- à titre principal, constater la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire à la date du 6 janvier 2024 du fait de l'absence de justification de l'assurance ; à titre subsidiaire, pour non-paiement des loyers ; très subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non paiement des loyers sur le fondement de l'article 1224 du code civil ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [J], ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Monsieur [J] au paiement :
* d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes soit la somme mensuelle de 629, 63 euros, augmentée de son éventuelle réindexaton, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu'à la libération effective des lieux, 
* de la somme de 3 123, 73 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au jour de l'assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l'audience; 
* de la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024.

Habitat 44, représenté, a réitéré ses demandes, actualisant l'état de la dette locative à la somme de 4 214, 99 euros au 30 avril 2024.
 
Monsieur [J] a comparu en personne, a affirmé qu'il était assuré et a indiqué qu'un dossier de surendettement était en cours de même qu'une mesure de protection ; il a ajouté qu'il avait un enfant, âgé de 16 ans, à charge.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal.
 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".





En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Habitat 44 justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d’allocations familiales le 10 octobre 2023 ; 
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 13 mars 2024. 

Sa demande est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Aux termes de l'article 7 g) de la loi susvisée :
“Le locataire est obligé...de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux..." . 







 
En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 4, dans un article 4.7.1, une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer ou à défaut de souscription d'une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre un mois après un commandement de s'assurer.

Un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer une somme de 2 389, 77 euros au titre des loyers et charges impayés, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Monsieur [J] le 5 janvier 2024.

Or, non seulement le locataire n' a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs mais encore n' a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail, par l'effet de la clause résolutoire, pour défaut d'assurance, à la date du 6 février 2024.
 
Monsieur [J] occupant, depuis cette date, le logement, sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Une indemnité mensuelle d'occupation doit, en outre, être mise à sa charge, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de l'office Habitat 44 est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail versé aux débats.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 4 214, 99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 30 avril 2024, loyer du mois d'avril 2024 inclus.

Monsieur [J] n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme à l'office Habitat 44.

Monsieur [J] n'a pas repris le versement du loyer courant avant l'audience et n'apparaît pas être en situation de régler sa dette de sorte qu'il n'est pas possible de lui accorder, d'office, des délais de paiement par application de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989.



En tout état de cause, les délais de paiement ne pourraient avoir pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire s'agissant d'un constat de résiliation de bail pour défaut d'assurance.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [J], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

L’équité, compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, commande de faire application de l’article 700 du même code à hauteur de 200 euros.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu, en l'espèce, de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé au deuxième étage, 6 rue Josephine Even à COUERON (44 220) et le garage à la date du 6 février 2024 ; 

ORDONNE à Monsieur [O] [J] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT que faute pour lui de s'exécuter dans ledit délai, l'office public de l'habitat de la Loire-Atlantique Habitat 44 pourra faire procéder à son expulsion avec si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à l'office public de l'habitat de la Loire-Atlantique Habitat 44 :

- la somme de 4 214, 99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 30 avril 2024,

- une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant mensuel total de 629, 63 euros, révisable, à compter du 6 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;





DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.


 Le greffier La présidente
 A. PARES H. SAINT RAMON