Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - HABITAT 44
3 Boulevard Alexandre Millerand
44204 NANTES CEDEX 2

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [U]
13 allée des iles
Croix Blanche 2 Rez de Chaussée
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparant 

Madame [K] [Z] épouse [U]
13 allée des iles
Croix Blanche 2 Rez de Chaussée
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024


RG N° N° RG 24/00508 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZ3V

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER,
CCC à Monsieur [P] [U] + Madame [K] [Z] épouse [U] 
CCC à la préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2020, l'office public de l'habitat de Loire-Atlantique, Habitat 44, a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [P] [U] et Madame [K] [Z], épouse [U], un logement non meublé situé au rez de chaussée, 13 Allée des Iles Groupe Croix Blanche 2 à Saint Sébastien sur Loire (44 230), moyennant un loyer révisable de 482, 74 euros et une provision sur charges de 74, 63 euros par mois.

Le 8 juin 2022, Habitat 44 a fait délivrer aux époux [U] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 5 février 2024, Habitat 44 a fait assigner Monsieur et Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, avec rappel de l' exécution provisoire de droit, :
- constater la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 9 août 2022 ; subsidairement, prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [U], ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi,
- condamner solidairement les époux [U] au paiement :
* d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes soit la somme mensuelle de 596, 20 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément S.L.S. et de la pénalité O.P.S., diminuée des éventuels droits à A.P.L., jusqu'à la libération effective des lieux,
* de la somme de 1 878, 48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés à la date de l'assignation, à parfaire ou à diminuer au jour de l'audience,
* de la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

Habitat 44 a réitéré ses demandes, actualisant l'état de la dette locative à la somme de 2 191, 42 euros et indiquant qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Madame [U] a comparu, n'a contesté ni le principe ni le montant de cette créance. Sollicitant le maintien de la famille dans les lieux, elle a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant d'apurer la dette en versant 250 euros par mois en plus du loyer courant, compte tenu de la situation financière de son ménage.

Monsieur [U] n'était ni présent ni représenté. 
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au tribunal.

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application de l'article 474 alinéa 1 du code de procédure civile.






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".





En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Habitat 44 justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d'allocations familiales le 9 mai 2022,
- d'autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 6 février 2024. 
 
Sa demande est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 4, dans un article 4.7.1, une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause stipule un délai plus favorable au locataire que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.
 
Un commandement visant cette clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été notifié à Monsieur et Madame [U] le 8 juin 2022 pour un arriéré de loyers et charges de 388, 40 euros au 1er juin 2022.
 
Madame et Monsieur [U] n'ont pas justifié avoir procédé au paiement de cette somme dans le délai de deux mois qui leur était imparti.





Dans ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail, par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 9 août 2022. 

Sur l'arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale d' Habitat 44 est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats et notamment des décomptes, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 2 160, 94 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16 mai 2024 après déduction des pénalités d'enquête OPS (30, 48 euros) non justifiées. 

Madame [U] n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, les époux [U] seront condamnés à payer cette somme à Habitat 44 et, ce, solidairement par application des dispositions de l'article 220 du code civil, les intéressés étant mariés et la dette revêtant un caractère ménager.

Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, Madame [U] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, que les locataires n'ont rien versé depuis de nombreux mois.
Selon les déclarations tenues à l'audience, Madame [U] perçoit un revenu mensuel total, prime d'activité comprise, de 1 400 euros, Monsieur [U] ne travaille pas car il est malade et le couple a deux adolescents à charge. 
Ils ne remplissent donc aucune des deux conditions susvisées.

Il ne peut, par conséquent, être fait droit à la demande de délais de paiement.







 Madame et Monsieur [U] occupant, depuis le 9 août 2022, le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un 
délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Une indemnité mensuelle d'occupation doit, en outre, être mise à leur charge, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur les demandes accessoires

Madame et Monsieur [U], qui succombent à l'action, supporteront les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

En outre, Habitat 44 a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; Madame et Monsieur [U] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n' y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au rez de chaussée, 13 Allée des Iles Groupe Croix Blanche 2 à Saint Sébastien sur Loire (44 230), à la date du 9 août 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [P] [U] et Madame [K] [Z], épouse [U] de leur demande de délais de paiement ; 

ORDONNE à Monsieur [P] [U] et Madame [K] [Z], épouse [U], de libérer les lieux de tous biens et occupants de leur chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que faute pour eux de s'exécuter dans ledit délai, l'office public de l'habitat de Loire-Atlantique, Habitat 44, pourra faire procéder à leur expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [K] [Z], épouse [U], à payer à l'office public de l'habitat de Loire-Atlantique, Habitat 44 :



- la somme de 2 160, 94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 mai 2024 ;

- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter du 9 août 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [K] [Z], épouse [U], aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; 

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.


 Le greffier La juge des contentieux de la protection
 A. PARES H. SAINT RAMON