Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

Monsieur [W] [X]
18 Bis chemin de la Godinière
44000 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [V]
18 Rue Franklin
Batiment B 4ème étage
44000 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/00510 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZ37

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER
CCC à Monsieur [Y] [V] + préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ETPRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 8 mars 2019, Monsieur [W] [X] a, par l'intermédiaire de la société immobilière Blandin Béliard, donné à bail, à usage d’habitation principale, à Monsieur [Y] [V], un logement meublé situé au quatrième étage, 18 rue Franklin à NANTES (44 000), moyennant un loyer initial mensuel de 800 euros, révisable, et des provisions mensuelles pour charges de 45 euros.

Le 21 novembre 2023, Monsieur [X] a fait délivrer à Monsieur [V] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 7 février 2024, Monsieur [X] a fait assigner Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail d'habitation par le jeu de la clause résolutoire à la date du 22 janvier 2024 ; subsidiairement, prononcer la résiliaton dudit bail pour non paiement des loyers ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [V] et de tout occupant de son chef avec, si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Monsieur [V] au paiement :
* de la somme de 6 271, 61 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au jour de l'assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l'audience, 
* d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes soit la somme mensuelle de 851, 03 euros, augmenté de son éventuelle réindexation et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu'à la libération effective des lieux, 
* dire et juger qu' en cas d'application de l'article 1343-5 du code civil, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit en cas de non respect d'une seule échéance, le solde de la dette devenant, par ailleurs, immédiatement exigible dans sa totalité ;
* de la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

Monsieur [X] a comparu, représenté par son conseil, et a indiqué que le loyer courant, d'un total de 925, 79 euros, était réglé, que la dette était donc stable soit la somme de 6 301, 97 euros.

Monsieur [V] a comparu en personne, n'a contesté la dette ni en son principe ni en son montant et, souhaitant se maintenir dans les lieux, a demandé l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de régler la somme mensuelle de 500 euros en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été communiqué au bailleur.
 








MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat

En application des dispositions de l'article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989, telles qu'issues de la loi du 28 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, "lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique (...) sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le signalement se fait par voie électronique."

Conformément à l’article 24 III. de ladite loi, "à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique."

En l'espèce, le demandeur justifie :
- d'une part, avoir signalé le commandement de payer à la commission susvisée par voie électronique le 22 novembre 2023, 
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 8 février 2024. 

Sa demande est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du contrat

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Le nouvel article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux...". 
 
En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 6, dans un article VIII., une clause résolutoire applicable de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.
 
Cette clause stipule un délai plus favorable au locataire que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.
Un commandement de payer une somme de 5 376, 18 euros, due au 9 novembre 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Monsieur [V] le 21 novembre 2023. 
 
Monsieur [V] n'a pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui lui était imparti.




Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement du bailleur à se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 22 janvier 2024. 


Sur l'arriéré de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de Monsieur [X] est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail versé aux débats.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de la somme sollicitéée soit 6 301, 97 euros au titre des loyers et des charges.

Monsieur [V] n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme à Monsieur [X].

 
Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, Monsieur [V] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Les parties s'accordent pour dire qu'une reprise du loyer courant est intervenue.



Il résulte du rapport social que le locataire, qui travaille en tant que négociateur immobilier, a connu une baisse de ses revenus pendant plusieurs mois du fait du défaut de vente, qu'il attend une rentrée d'argent à la suite de ventes soit environ 9 000 euros d'ici le mois de juillet 2024 et qu'il a pour projet de changer de logement, celui-ci étant trop onéreux pour ses ressources fluctuantes.

Il convient donc d'accorder à Monsieur [V] des délais de paiement dans les conditions telles que précisées dans le dispositif de ce jugement.

Si le locataire se libère, dans le délai et selon les modalités fixées par le tribunal, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et Monsieur [X] pourra procéder, alors, à son expulsion, Monsieur [V] devant lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

En outre, Monsieur [X] a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; Monsieur [V] sera donc condamné à lui payer la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n' y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au quatrième étage, 18 rue Franklin à NANTES (44 000) à la date du 22 janvier 2024 ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer à Monsieur [W] [X], la somme de 6 301, 97 euros au titre des loyers et des charges échus à la date du 15 mai 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et autorise Monsieur [Y] [V] à se libérer de la somme ci-dessus, en plus du loyer courant et des charges, en 12 versements mensuels consécutifs de 500 euros, le 13ème et dernier pour le solde, à la date d’exigibilité du loyer courant (c’est à dire le même jour que celui prévu pour le paiement du loyer courant), le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’à l’expiration de l’échéancier ainsi accordé et respecté, la clause résolutoire dont les effets étaient acquis par l’effet du commandement de payer sera réputée ne pas avoir joué et que le bail poursuivra son cours ;


DIT qu'à défaut de paiement de cette mensualité à son échéance ou du loyer courant pendant le cours du délai ainsi accordé :

- le bail sera automatiquement résilié par le plein effet retrouvé de la clause résolutoire au 22 janvier 2024,

- la dette deviendra immédiatement exigible,

- l’expulsion de Monsieur [Y] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation principale situés au quatrième étage, 18 rue Franklin à NANTES (44 000) pourra être diligentée passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

- l’indemnité d’occupation due à Monsieur [W] [X], par Monsieur [Y] [V] sera fixée au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses ;


CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer à Monsieur [W] [X] la somme de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.


 Le greffier La présidente 
 A. PARES H. SAINT RAMON