Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [U]
La Michaudière
14 Avenue de l'éveil, 1er étage, porte 19
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01093 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M45C

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [F] [U]+ préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 17 mai 2023, la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC Habitat social a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Monsieur [F] [U], un logement non meublé situé porte numéro 19, au premier étage, La Michaudière, 14 avenue de Leveil à NANTES (44 300) moyennant un loyer révisable de 499, 87 euros par mois et une provision sur charges de 67, 39 euros par mois.

Le 9 novembre 2023, CDC Habitat social a fait délivrer à Monsieur [U] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions des articles 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 5 février 2024, CDC Habitat social a fait assigner Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir :
- à titre principal, le constat, à compter du 9 décembre 2023, pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 21 décembre 2023, pour défaut de paiement, la résiliation du bail ;
- à titre subsidiaire, le prononcé, à compter du jugement à intervenir, de la résiliation du contrat de bail susvisé,
- l'expulsion de Monsieur [U], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévue par la loi,
- la condamnation de Monsieur [U] à lui payer :
* la somme de 1 624, 49 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 8 janvier 2024 avec intérêts de droit à compter du 9 novembre 2023 ou du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l'audience, 
* une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les même conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 8 décembre 2023 ou du 21 décembre 2023 ou du jugement à intervenir et, ce, jusqu'à la libération complète des lieux, 
* la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens de l'instance, dont, notamment, le coût du commandement de payer...

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

CDC Habitat social, représentée, a abandonné sa demande de constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance et a actualisé l'état de sa créance à la somme de 199, 45 euros au 22 mai 2024, ne s'opposant pas à l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] a comparu en personne, a indiqué avoir réglé sa dette locative et, sollicitant son maintien dans les lieux, a demandé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pour régler un éventuel reliquat.

Le diagnostic social et financier est parvenu au locataire. 










MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".

En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, CDC Habitat social justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d'allocations familiales le 3 novembre 2023,
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 7 février 2024.

La demande de la société CDC Habitat social est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en dernière page, dans un article 7, une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement d' un seul terme de loyer et charges à son échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause stipule un délai plus favorable au locataire que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.
 
Un commandement de payer une somme de 1 762, 83 euros, due au 27 octobre 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Monsieur [U] le 9 novembre 2023. 



Monsieur [U] n' a pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement de la bailleresse de se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 10 janvier 2024. 

 
Sur l'arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de CDC Habitat social est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 49, 89 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 22 mai 2024 après déduction des frais de contentieux, relevant des dépens, et des pénalités non justifiées.

Le défendeur n'a pas apporté la preuve de versements qui n'auraient pas été pris en considération.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme à CDC Habitat social.


Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, Monsieur [U] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, que des sommes importantes ont été versées récemment réduisant, ainsi, considérablement la dette.
Monsieur [U] est, sans conteste, en situation de régler le reliquat de sa dette locative.




Il convient donc d'accorder à Monsieur [U] des délais de paiement dans les conditions telles que précisées dans le dispositif de ce jugement.

Si le locataire se libère, dans le délai et selon les modalités fixées par le tribunal, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et CDC Habitat social pourra procéder, alors, à son expulsion, Monsieur [U] devant lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [U], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

L'équité s'oppose, en revanche, à sa condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société CDC Habitat social sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n' y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé Porte 19, au premier étage, La Michaudière, 14 avenue de Leveil à NANTES (44 300) à la date du 10 janvier 2024 ; 

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 49, 89 euros au titre des loyers et des charges échus à la date du 22 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ce jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et autorise Monsieur [F] [U] à se libérer de la somme ci-dessus, en plus du loyer courant et des charges, en un versement à effectuer au plus tard le 8 septembre 2024 ;

RAPPELLE qu’à l’expiration de l’échéancier ainsi accordé et respecté, la clause résolutoire dont les effets étaient acquis par l’effet du commandement de payer sera réputée ne pas avoir joué et que le bail poursuivra son cours ;

DIT qu'à défaut de paiement de cette mensualité à son échéance ou du loyer courant des mois de juillet et août 2024 :
- le bail sera automatiquement résilié par le plein effet retrouvé de la clause résolutoire au 10 janvier 2024,
- la dette deviendra immédiatement exigible,




- l’expulsion de Monsieur [F] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation principale situés 19, au premier étage, La Michaudière, 14 avenue de Leveil à NANTES (44 300) pourra être diligentée passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, 
- l’indemnité d’occupation due à la société CDC Habitat social par Monsieur [F] [U] sera fixée au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses ;

DEBOUTE la société CDC Habitat social du surplus de ses demandes ; 
 
CONDAMNE Monsieur [F] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

 Le greffier La présidente 
 A. PARES H. SAINT RAMON