Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [G]
155 rue du Croissant
Bâtiment D Rez de Chaussée Porte 59
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01095 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M45L

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [S] [G] + préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ETPRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2020, la société CDC Habitat social a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Monsieur [S] [G], un logement non meublé situé au porte 59, bâtiment D, 155 rue du Croissant à NANTES (44 300), en contrepartie du paiement d'un loyer, révisable, de 378, 87 euros par mois, annexe comprise, et d'une provision mensuelle pour charges de 166, 95 euros.

Le 14 novembre 2023, CDC Habitat social a fait délivrer à Monsieur [G] un commandement de, notamment, payer les loyers et d'avoir à justifier d'une assurance visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les articles 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 5 février 2024, CDC Habitat social a fait assigner Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes auquel elle a demandé :
- à titre principal, de constater à compter du 14 décembre 2023 pour défaut de justification d'une assurance ou depuis le 26 décembre 2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ; à titre subsidiaire, de prononcer, à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail,
- d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi,
- de condamner le défendeur au paiement :
* d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 14 décembre 2023 ou du 26 décembre 2023 ou du jugement à intervenir et, ce,jusqu'à libération complète des lieux,
* de la somme de 2 082, 80 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 10 janvier 2024 avec intérêts de droit à compter du 14 novembre 2023 ou du 26 décembre 2023 ou du jugement à intervenir et jusqu'à libération complète des lieux,
* de la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront, notamment, les frais de commandement ;
- d'assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et dire, dans ce cas, que le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et, ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

CDC Habitat social a comparu, représentée par son conseil, et a réitéré ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 1 778, 50 euros au 22 mai 2024.

Monsieur [G] a comparu en personne, a affirmé qu'il était assuré et s'est engagé à en justifier en cours de délibéré ; il a indiqué qu'il avait sciemment arrêté de payer les charges du fait de manquements du bailleur et que son fils souffrait d'asthme du fait de l'humidité dans l'appartement et a demandé un dédommagement à hauteur de 1 500 euros pour son fils et pour lui, chacun, et la réalisation de travaux.









MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale du bailleur

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...).





En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, CDC Habitat social justifie :
- d'une part, avoir informé saisi la commission susvisée le 14 novembre 2023 ; 
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 7 février 2024. 

Sa demande est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Aux termes de l'article 7 g) de la loi susvisée :
“Le locataire est obligé...de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux..." . 
En l'espèce, le bail liant les parties comporte, dans les conditions particulières, en page 8, dans un article 7, une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ou de défaut de souscription par le locataire de l' assurance des risques locatifs un mois après un commandement d'avoir à s'assurer.

Un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer une somme de 1 951, 18 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 novembre 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Monsieur [G] le 14 novembre 2023.



Or, si le locataire a justifié, en cours de délibéré, avoir souscrit un contrat habitation auprès de la Macif à compter du 30 juillet 2020 et toujours en cours de validité, il n'a pas justifié du paiement de la somme visée dans le commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Ledit commandement accordait un délai de six semaines seulement pour le règlement, conformément aux nouvelles dispositions du texte susvisé mais le contrat, liant les parties, accordant un délai de deux mois soit un délai plus favorable au locataire, il sera appliqué.

L'obligation de payer le loyer et les charges constitue une obligation contractuelle essentielle et le 
locataire ne saurait, afin d'exercer une pression sur la bailleur, en suspendre volontairement le paiement quand bien même la réalisation de travaux s'imposerait...

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail, par l'effet de la clause résolutoire, pour défaut de paiement, à la date du 15 janvier 2024.
 
Monsieur [G] occupant, depuis cette date, le logement, sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Une indemnité mensuelle d'occupation doit, en outre, être mise à sa charge, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de CDC Habitat social est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail versé aux débats.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 1 651, 80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 22 mai 2024, loyer du mois d'avril 2024 inclus, après déduction des frais de contentieux relevant des dépens (126, 70 euros).

Monsieur [G] n'a pas apporté la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme à CDC Habitat social. 

Ni Monsieur [G] ni CDC Habitat social n'a sollicité de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et le juge ne peut plus, depuis la loi du 27 juillet 2023, accorder ces délais d'office.





Sur les demandes du locataire

Selon le principe général posé par l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention".

En l'espèce, Monsieur [G] échoue à établir qu'il subit un dommage du fait de la violation, par CDC Habitat social, d'une obligation contractuelle ; de même, s'il établit, par la production d'un certificat médical récent, que son fils souffre d'asthme, il ne prouve pas que cet asthme est dû ou, au moins, aggravé par le non-respect, par son co-contractant, d'une de ses obligations...

Quant à la demande de réalisation des travaux, elle est très imprécise et ne saurait donc aboutir en l'état.

Monsieur [G] sera, par conséquent, débouté de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

L’équité, compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, commande de faire application de l’article 700 du même code à hauteur de 200 euros.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu, en l'espèce, de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé porte 59, bâtiment D, 155 rue du Croissant à NANTES (44 300) à la date du 15 janvier 2024 ; 

ORDONNE à Monsieur [S] [G] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT que faute pour lui de s'exécuter dans ledit délai, la société CDC Habitat social pourra faire procéder à son expulsion avec si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer à la société CDC Habitat Social :
- la somme de 1 651, 80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 22 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ce jugement,
- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter du 15 janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





DEBOUTE Monsieur [S] [G] de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; 

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.


 Le greffier La juge des contentieux de la protection
PARES H. SAINT RAMON