Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 11 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [M] [B], munie d’un pouvoir écrit 

D'une part,

DÉFENDEURS :

Association CONFLUENCE SOCIALE
30/32 boulevard Vincent Gâche
BP 66537
44265 NANTES CEDEX 2

cuatrice de Monsieur [R] [K]

Monsieur [R] [K]
Logement 5 Etage 2
15 Rue du Poitou
44000 NANTES

représentés par Maître Stéphane VALLEE, avocat au barreau de NANTES

Association CRIFO
6, impasse Augustin Fresnel - Bâtiment Marie Curie
44800 SAINT-HERBLAIN

tutrice de Madame [W] [X] épouse [K]

représentées par Maître Jean VIGNERON, avocat au barreau de NANTES

 D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 octobre 2023
date des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024 
prorogé au : 11 juillet 2024

RG N° N° RG 23/01776 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MJ4E

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT 
CCC à Maître Stéphane VALLEE + Maître Jean VIGNERON + préfecture
Copie dossier




EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 août 1992 applicable au 1er septembre 1992, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à [W] [X] un logement lui appartenant sis, 15 rue du Poitou, 2ème étage, appartement n°5 - 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel actualisé de 411,84 € pour le logement, provision sur charges inclus.

Le 22 mai 1999, [W] [X] a épousé [R] [K], de sorte que conformément aux dispositions de l’article 1751 du code civil, les époux sont co-titulaires dudit bail.

Par jugement du 8 juillet 2021, [W] [X] épouse [K] a été placé sous tutelle pour une durée de 10 ans, mesure confiée à la CRIFO.

Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 9 février 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [R] [K] et à la CRIFO, en sa qualité de tutrice de [W] [X] épouse [K], de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.420,22 € arrêté au 31 janvier 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner la CRIFO, en sa qualité de tutrice de [W] [X] épouse [K] ainsi que [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·      Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
·      Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
·      Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
·      Condamner les locataires au paiement de la somme de 4.222,30 € arrêtée au 7 avril 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
·      Condamner les locataires à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 291.64€, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
·      Condamner les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer ;

·      Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.


Le diagnostic social et financier concernant [R] [K] a été déposé au tribunal le 22 juin 2023.

Par décision du 25 mai 2023, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a décidé de la recevabilité du dossier de surendettement de [R] [K] et de l'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.





Par jugement du 7 septembre 2023, [R] [K] a été placé sous mesure de curatelle renforcée, prononcée pour une durée de 5 ans et confiée à Confluence Sociale.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 octobre 2023. A l’issue de trois renvois à la demande de l'une des parties au moins, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 février 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties ont versé aux débats la décision de recevabilité du dossier de surendettement de [R] [K] en date du 25 mai 2023 ainsi que l’avis de la Banque de France en date du 11 août 2023 aux termes duquel est décidé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes et notamment de la dette locative de [R] [K], soit la somme de 5.338,41 € arrêté au 31 mai 2023 en ce qui concerne la créance de NANTES METROPOLE HABITAT.

NANTES METROPOLE HABITAT précise que la dette locative, objet du litige, a fait l’objet d’un effacement eu égard à l’avis de recevabilité du dossier de surendettement au nom de [R] [K]. La bailleresse sollicite néanmoins la mise en place d’un plan d’apurement en accord avec la tutelle de [W] [K] eu égard à l’absence de prononcé de divorce et à la co-titularité du bail.

Régulièrement assignés à personne, la CRIFO d'une part, en sa qualité de tutrice de [W] [X] épouse [K] et [R] [K], assistée de son curateur, d'autre part, étaient chacun régulièrement représenté par un Conseil.
Par conclusions récapitulatives, [R] [K] sollicite du juge des contentieux de la protection de :
Constater qu’il n’existe plus de dette locative ;Constater qu’aucune demande en paiement n’est dirigée à son encontre ;En conséquence, débouter la demanderesse de sa demande d’expulsion ainsi que du paiement d’une indemnité d’occupation ;A titre subsidiaire, lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette locative à hauteur de 50 € par mois, le solde au 36ème mois ;Débouter la demanderesse de toutes demandes plus amples ou contraires ;Dire et juger que la demanderesse conservera à sa charger ses frais irrépétibles et dépens.
Par conclusions, la CRIFO, en qualité de tutrice de [W] [X] épouse [K] sollicite du juge de :
Déclarer irrecevables et mal fondés les demandes de NANTES METROPOLE HABITAT ;En conséquence, débouter NANTES METROPOLE HABITAT de ses demandes ;A titre subsidiaire, accorder un délai supplémentaire de trois ans à [W] [K] pour apurer sa dette ;En tout état de cause, dire qu'elle ne pourra être tenue au paiement d’une indemnité d’occupation ;



Condamner NANTES METROPOLE HABITAT à régler à Maître [P] [I] la somme de 1.200 € au titre des frais et honoraires que [W] [X] épouse [K] aurait exposés si elle n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle totale ;Condamner NANTES METROPOLE HABITAT aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Jean VIGNERON ;Rejeter la demande de condamnation de [W] [X] épouse [K] à verser à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
En présence de toutes les parties à l'audience, la décision sera contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. Suite à des difficultés de service, le délibéré a été prorogé au 11 juillet 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification de la situation à la CCAPEX le 4 mai 2022, dont celle-ci a accusé réception le 5 mai 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 11 mai 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 11 mai 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2023, avec accusé réception du 15 mai 2023, soit plus de deux mois avant l'audience initiale du 5 octobre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.





Sur la résiliation du bail

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.
Par exploits de commissaire de justice en date des 7 et 9 février 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à la CRIFO, en qualité de tutrice de [W] [X] épouse [K] et à [R] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.420,22 € arrêté au 31 janvier 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail
Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2023.
Par décision postérieure du 10 août 2023, suite à la recevabilité d’un dossier de surendettement le 25 mai 2023, une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcée par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, dans l'intérêt de [R] [K]. La dette locative effacée à l’égard de NANTES METROPOLE HABITAT a été fixée à la somme de 5.338,41 € au titre des loyers et charges impayés, échus et arrêtés au 25 mai 2023 (somme maintenue au 10 août 2023).

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
L'article 24 VIII alinéa 1 énonce que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers [...], le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

En l'espèce, les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l'audience, entre août et novembre 2023 inclus, et [R] [K], toujours marié à [W] [K], a fait l'objet d'une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, prise après l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, les effets de cette clause résolutoire seront suspendus pendant une durée de deux ans à compter du 10 août 2023, soit jusqu'au 10 août 2025.

Aux termes de l'alinéa 4 de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné à l'alinéa 1, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Ainsi, ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.






Sur la dette locative
- Sur l'existence d'une dette locative :
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
La CRIFO, en qualité de tutrice de [W] [X] épouse [K] et [R] [K], assisté de sa curatrice, Confluence Sociale, viennent contester le principe et le montant de la dette.
En effet, ils estiment que l’effacement de dette imposée par la commission de surendettement a, de facto, entraîné la disparition de toute dette locative.
Or, le montant de la dette effacée par la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a été actualisé au 10 août 2023 à la somme de 5.338,41 €, correspondant en réalité au montant de la dette au 25 mai 2023.
D'après le relevé de compte locatif du 7 février 2024, au 10 août 2023, la dette était d'un montant de 6.360,83€, dont il convient de déduire la somme de 178,71 € correspondant à des frais de poursuite, ainsi que la somme de 5.338,41 € correspondant à la dette effacée par la commission de surendettement. La dette débutant au 11 août 2023 est donc de 843,71 €. Par la suite, seules les quittances de décembre 2023 et janvier 2024 n'ont pas été honorées, pour un montant total de 411,40 €. La dette restante due après effacement est donc de 1.255,11 € arrêtée au 7 février 2024.

- Sur la solidarité :
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Aux termes de l’article 1751 du code civil, le contrat de location à usage d’habitation d’un couple marié est réputé appartenir à l’un et à l’autre, et ce quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire.
L'article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.
En l’espèce, [W] [X] épouse [K] indique avoir quitté le logement en 2022 eu égard aux violences conjugales dont elle était victime au sein du logement et habiter en EHPAD depuis peu, sans pour autant justifier de cette nouvelle adresse ni d'aucun élément exigé par la loi.
En l’absence de congé régulièrement signifié à NANTES METROPOLE HABITAT, le logement litigieux constitue le logement des deux défendeurs mariés.





En conséquence, [W] [X] épouse [K] et [R] [K] sont co-titulaires du bail et solidaires des dettes locatives issues dudit bail en vertu de la loi. Ils devront également continuer à régler le loyer et les charges courants tant que la clause résolutoire n'aura pas acquis son plein et entier effet.

Sur les délais de paiement :L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version applicable depuis le 1er mars 2019, énonce notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

S'agissant d'une dette postérieure à la procédure de surendettement et donc extérieure à celle-ci, les délais de paiement accordés aux débiteurs peuvent aller jusqu'à trois années. Ce délai est sollicité tant par [R] [K] que par la CRIFO, sans que Nantes Métropole Habitat ne s'y oppose expressément. Les locataires semblent en capacité de régler leurs dettes, [R] [K] bénéficiant d'une mesure de curatelle renforcée récente et d'un redressement personnel sans liquidation judiciaire tandis que [W] [K] bénéficie d'une mesure de tutelle.
Il leur sera donc alloué des délais de paiement tels que mentionnés au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :
En cas de reprise d'effet de la clause résolutoire, l'époux occupant le domicile sera redevable auprès du bailleur d'une indemnité d'occupation, égale au montant des loyers et charges locatives en cours au jour de la résiliation effective du bail et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État. Il sera tenu seul à cette indemnité d'occupation, sauf démonstration de ce qu'il s’agit d'une dette ménagère.








Sur les autres demandes
La demande de Maître [P] [I] de condamner NANTES METROPOLE HABITAT à régler à la somme de 1.200 € au titre des frais et honoraires que [W] [X] épouse [K] aurait exposés si elle n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle totale sera rejetée, la défenderesse succombant à l’instance.
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 août 1992, entre NANTES METROPOLE HABITAT d'une part et [W] [X] épouse [K] et [R] [K] d'autre part, concernant le logement sis, 15 rue du Poitou - 44100 NANTES ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 10 juin 2023 ;
CONSTATE que la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a décidé le 10 août 2023 d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dans la situation de [R] [K] ;
CONSTATE que la dette locative de [R] [K] a été effacée à hauteur de 5.338,41 €, somme déterminée au 10 août 2023 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, soit jusqu'au 10 août 2025 ;
CONDAMNE solidairement [W] [X] épouse [K] et [R] [K] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1.255,11 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés entre le 11 août 2023 et le 7 février 2024 ;
ACCORDE à [W] [X] épouse [K] et [R] [K] un délai de paiement de vingt-trois mois à compter de la signification du présent jugement pour se libérer de la dette, soit 22 mensualités de 55 €, la 23ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;


RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;



DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l'hypothèse du non-paiement du loyer courant, [W] [X] épouse [K], [R] [K] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 15 rue du Poitou - 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

ORDONNE, à défaut, l'expulsion de [W] [X] épouse [K] et [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE, dans cette seule hypothèse, celui des époux qui sera toujours dans les lieux et solidairement s'ils sont encore tous les deux occupants, à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, à compter de la date de défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs à la bailleresse ;

CONDAMNE [W] [X] épouse [K] et [R] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY