Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 11 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [V] [J], munie d’un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [E] [E]
Logement 30 Etage 4
5 Rue François Villon
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 décembre 2023
date des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024
prorogé au : 11 juillet 2024

RG N° N° RG 23/02264 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MMEU

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [U] [E] [E] + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 9 décembre 2019, prenant effet le 1er décembre 2019, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à [U] [E] [E] un logement de type 5 lui appartenant sis, 5 rue François Villon, 4ème étage, n°30, 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 329,62 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 122,06 €.

Par acte d’huissier de justice du 20 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [U] [E] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.162,82 € arrêté au 14 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [U] [E] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

-déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

- constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier en vertu de l'article L153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.188,73 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 mai 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 343,81 €, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix des loyers dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 120 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 20 mars 2023 en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier effectué par les services sociaux du département a été reçu le 25 octobre 2023.

Après un renvoi lors de l’audience du 14 décembre 2023, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.

A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, régulièrement représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.284,78 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 février 2024. Elle précise l’existence d’un loyer résiduel de 120 €.





Régulièrement assigné à personne, [U] [E] [E] comparaît. Il indique avoir signé un nouveau contrat de travail en janvier 2024 en CDD et propose des délais de paiement à hauteur de 50€ par mois en sus du loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 11 juillet 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification de la situation à la CAF le 3 octobre 2022, dont la caisse a accusé réception le 4 octobre 2022 soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 juillet 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 3 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2023, dont il a accusé réception le même jour, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 décembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).


En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 20 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [U] [E] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.162,82 € arrêté au 14 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [U] [E] [E].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[U] [E] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.284,78 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 février 2024.
En conséquence, [U] [E] [E] sera condamné au paiement de la somme de 2.284,78 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 14 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 423,12 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis juin 2022.
Le diagnostic social et financier indique que [U] [E] [E] vit avec trois de ses enfants. Il perçoit le RSA et a rencontré des difficultés de paiement face à des trop perçus importants dus à la CAF.
Lors de l’audience, [U] [E] [E] propose de verser la somme mensuelle de 50 € en sus du loyer courant résiduel. NANTES METROPOLE HABITAT a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement proposés par le locataire avec effet suspensif de la clause résolutoire, et ce malgré la résiliation d'un premier bail du 8 novembre 2013 par jugement du 11 janvier 2018 du fait déjà de non-paiement des loyers.

Au regard de ces éléments, dès lors que [U] [E] [E] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
 
Il convient par ailleurs de rappeler que si [U] [E] [E] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
 
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [E] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
En revanche, l'équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 décembre 2019 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [U] [E] [E], concernant le logement sis 5 rue François Villon, 4ème étage, n°30, 44300 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 mai 2023 ;
CONDAMNE [U] [E] [E] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2.284,78€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [U] [E] [E] un délai de paiement de 36 (trente-six) mois pour se libérer de la dette, soit 35 (trente-cinq) mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;


 
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
 
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
 
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [U] [E] [E] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 5 rue François Villon, 4ème étage, n°30, 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
 
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [U] [E] [E] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
 
CONDAMNE [U] [E] [E] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 14 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 423,12 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [U] [E] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
 
DEBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY