Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [B] [G], munie d'un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [L]
1 rue d'Angleterre
Logemeent 15 Etage 4
44000 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01042 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4U4

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [R] [L] + préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 31 mars 2016, l'Office public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Madame [R] [L], un logement non meublé situé au quatrième étage, 1 rue d'Angleterre à Nantes (44 000), moyennant un loyer révisable de 340, 68 euros par mois et une provision sur charges de 144, 31 euros par mois.
 
Le 25 septembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Madame [L] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat a fait assigner Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir :
- le constat, à titre subsidiaire le prononcé, de la résiliation du contrat de bail susvisé,
- l'expulsion de Madame [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- l'autorisation de transporter les meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble aux frais et risques de la locataire, 
- la condamnation de Madame [L] à lui payer :
* la somme de 2 715, 55 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 2 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, 
* une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 359, 87 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 6 novembre 2023 et, ce, jusqu'à la libération effective des lieux, révisable dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l'Etat, 
* la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* tous les frais et dépens de l'instance, dont le coût du commandement de payer...

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

Nantes Métropole Habitat, représenté, a réitéré ses demandes, actualisant l'état de sa créance à la somme de 4 647, 64 euros en principal au 16 mai 2024 et s'opposant à l'octroi de délais de paiement à Madame [L] du fait de l'ancienneté de la dette locative, du non-respect de plusieurs engagements de paiement et de l'absence de tout paiement depuis le mois de février 2024.

Madame [L] a comparu en personne, n'a contesté ni le principe ni le montant de cette dette et, sollicitant son maintien dans les lieux, a demandé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 40 euros par mois en plus du loyer courant avec les charges exposant, notamment, que sa fille était malade, qu'elle avait, également, une cousine à charge, qu'elle attendait sa part dans le règlement de la succession de son père, qu'elle avait assigné le père de sa fille devant le juge aux affaires familiales pour le contraindre à verser une contribution...

Le diagnostic social et financier a été communiqué au bailleur.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".

En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Nantes Métropole Habitat justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d'allocations familiales le 24 novembre 2016,
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 31 janvier 2024.

La demande de Nantes Métropole Habitat est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 4, dans un article 4. 7. 1., une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause stipule un délai plus favorable au locataire que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.
 
Un commandement de payer une somme de 2 297, 31 euros due au 19 septembre 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Madame [L] le 25 septembre 2023.


La locataire n' a pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement du bailleur à se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 26 novembre 2023. 

Sur l'arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 4 617, 16 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16 mai 2024 après déduction des frais de pénalité, non justifiés, débités entre janvier et avril 2024 inclus.

La défenderesse n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve d'un versement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, elle sera condamnée à payer cette somme à Nantes Métropole Habitat.

Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, Madame [L] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, que le loyer, charges comprises, s'élève à la somme de 593, 88 euros et que Madame [L] n'a rien réglé en mars et en avril 2024.
Elle n'a donc pas repris le versement du loyer.
Il ne peut, par conséquent, être fait droit à sa demande de délais de paiement.

 Madame [L], occupant, depuis le 26 novembre 2023, le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Une indemnité mensuelle d'occupation doit, en outre, être mise à sa charge, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur les demandes accessoires

Madame [L], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

En outre, Nantes Métropole Habitat a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; Madame [L] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n' y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au quatrième étage, 1 rue d'Angleterre à Nantes (44 000), à la date du 26 novembre 2023 ; 

ORDONNE à Madame [R] [L] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que faute pour elle de s'exécuter dans ledit délai, l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, pourra faire procéder à son expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai” d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ;



CONDAMNE Madame [R] [L] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, :

- la somme de 4 617, 16 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ce jugement ,

- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter du 26 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [R] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; 

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.


 Le greffier La juge des contentieux de la protection
 A. PARES H. SAINT RAMON