Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [S] [M], munie d'un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [T]
13 rue Jacques CARTIER
Logement 13 Etage 1
44300 NANTES

non comparante D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01048 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4VE

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [F] [T] + préfecture
Copie dossier





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2022, l'Office public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Madame [F] [T], un logement non meublé situé au premier étage, 13 rue Jacques Cartier à NANTES (44 300), moyennant un loyer révisable de 335, 47 euros par mois et une provision sur charges de 140, 69 euros par mois.

Le 25 mai 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Madame [T] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat a fait assigner Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir :
- le constat, à titre subsidiaire le prononcé, de la résiliation du contrat de bail susvisé,
- l'expulsion de Madame [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- l'autorisation de transporter les meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble aux frais et risques de la locataire, 
- la condamnation de Madame [T] à lui payer :
* la somme de 2 612, 97 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 3 janvier 2024 à parfaire au jour de l'audience, 
* une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 345, 21 euros, augmenté des charges locatives en cours, jusqu'à la libération effective des lieux, révisable dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l'Etat, 
* la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* tous les frais et dépens de l'instance, dont le coût du commandement de payer...

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

Nantes Métropole Habitat, représenté, a réitéré ses demandes, actualisant l'état de sa créance à la somme de 1 230, 56 euros en principal au 16 mai 2024 et demandant l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du fait de la situation de Madame [T].

Madame [T], bien que régulièrement assignée, ne s’est pas présentée à l’audience et n’y a été pas été représentée. 

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.
 
Le diagnostic social et financier est parvenu après l'audience. 








MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".

En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Nantes Métropole Habitat justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d'allocations familiales le 4 mai 2023,
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 31 janvier 2024.

La demande de Nantes Métropole Habitat est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 4, dans un article 4. 7. 1., une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause stipule un délai plus favorable à la locataire que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.
 
Un commandement de payer une somme de 1 390 euros, due au 15 mai 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Madame [T] le 25 mai 2023. 




 
Madame [T] n' a pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement du bailleur à se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 26 juillet 2023. 
Sur l'arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 1 200, 08 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16 mai 2024 après déduction des frais de pénalité, non justifiés, débités entre les mois de janvier et avril 2024.

La défenderesse n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve de versements qui n'auraient pas été pris en considération.

En conséquence, elle sera condamnée à payer cette somme à Nantes Métropole Habitat.

Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, Nantes Métropole Habitat a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, qu'un versement important, à hauteur de 1 800 euros, a été effectué fin janvier 2024, suivi d'un règlement de 300 euros début février 2024, qui ont considérablement réduit le montant de la dette locative et qu'au mois de mai 2024 le loyer a été quasiment réglé en intégralité.



Il résulte du rapport social que Madame [T] bénéficie de ressources de près de 1 500 euros par mois avec un jeune enfant à charge.
Elle semble être en situation de régler sa dette locative.

Il convient donc d'accorder à Madame [T], malgré l'absence de celle-ci à l'audience, des délais de paiement dans les conditions telles que précisées dans le dispositif de ce jugement.

Si la locataire se libère, dans le délai et selon les modalités fixées par le tribunal, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et Nantes Métropole Habitat pourra procéder, alors, à son expulsion,Madame [T] devant lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires

Madame [T], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

L'équité s'oppose, en revanche, à sa condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Nantes Métropole Habitat sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n' y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au premier étage, 13 rue Jacques Cartier à NANTES (44 300) à la date du 26 juillet 2023 ; 

CONDAMNEMadame [F] [T] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, la somme de 1 200, 08 euros au titre des loyers et des charges échus à la date du 16 mai 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et autorise Madame [F] [T] à se libérer de la somme ci-dessus, en plus du loyer courant et des charges, en 35 versements mensuels consécutifs de 30 euros, le 36ème et dernier pour le solde, à la date d’exigibilité du loyer courant (c’est à dire le même jour que celui prévu pour le paiement du loyer courant), le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’à l’expiration de l’échéancier ainsi accordé et respecté, la clause résolutoire dont les effets étaient acquis par l’effet du commandement de payer sera réputée ne pas avoir joué et que le bail poursuivra son cours ;

DIT qu'à défaut de paiement de cette mensualité à son échéance ou du loyer courant pendant le cours du délai ainsi accordé :


- le bail sera automatiquement résilié par le plein effet retrouvé de la clause résolutoire au 26 juillet 2023,

- la dette deviendra immédiatement exigible,

- l’expulsion de Madame [F] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation principale situés au premier étage, 13 rue Jacques Cartier à NANTES (44 300) pourra être diligentée passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

- les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ;

- l’indemnité d’occupation due à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, par Madame [F] [T] sera fixée au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, du surplus de ses demandes ; 
 
CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.


 Le greffier La présidente 
 A. PARES H. SAINT RAMON