Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 11 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [T] [C], munie d’un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [W]
Logement 24 Etage 4
81 Rue du Perray
44300 NANTES

comparant en personne le 16 novembre 2023, et non comparante le 22 février 2024

Monsieur [L] [O]
Logement 24 Etage 4
81 Rue du Perray
44300 NANTES

non comparant D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 novembre 2023
délibéré au : 18 janvier 2024, prorogé au 08 février 2024
date de réouverture des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024
prorogé au : 11 juillet 2024

RG N° N° RG 23/01873 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MKMN

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [B] [W] +Monsieur [L] [O] + préfecture
Copie dossier




EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 8 février 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 février 2024 afin que NANTES METROPOLE HABITAT puisse justifier de l’information de la CAF ou de la CCAPEX dans les conditions prévues à l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 et a ainsi ordonné la réouverture des débats à l'audience du 22 février 2024.

A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, régulièrement représentée, produit plusieurs pièces attestant du caractère actif de la saisine de la CAF en date du 10 février 2015.

[B] [W] est la seule locataire à avoir comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Suite à une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 11 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION
 
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence d’un des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, Nantes Métropole Habitat devait produire les justificatifs de la saisine de la CCAPEX ou de la CAF dans les conditions prévues par l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, faute de quoi, sa requête en expulsion sera déclarée irrecevable, puisque la notification de la situation d'impayés à la CAF en 2015 a conditionné l'examen de la requête en expulsion et en paiement de la dette diligentée par Nantes Métropole Habitat par assignation du 17 novembre 2017, soldée par un jugement du 8 mars 2018.
Nantes Métropole Habitat justifie par un échange de messages électroniques avec la CAF que la situation d'impayé de loyer est toujours connue de l'organisme au 14 février 2024.
Ainsi, la saisine de la CAF a eu lieu le 10 février 2015 et la caisse en a accusé réception le 18 février 2015, soit plus de deux mois avant l'assignation du 30 mai 2023.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.




Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 2 mars 2022, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [B] [W] et [L] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.045,20 € arrêté au 25 février 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2022.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [B] [W] et [L] [O].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[B] [W] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. [L] [O] ne s'est pas présenté pour faire connaître son point de vue.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 11.461,86 € au titre des loyers, charges et surloyers échus au 14 février 2024.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 266.75 € imputée aux locataires, qui correspond à des frais de procédure ne relevant pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Par ailleurs, il ressort dudit décompte que la bailleresse a appliqué un surloyer forfaitaire mensuel de 1.192,94€ à compter de janvier 2023 à mars 2023, puis la somme de 1.234,08 € à compter du mois de janvier 2024, soit la somme de 4.812,90 €, quittance de janvier 2024 incluse. Les surloyers de 2023 ont fait l’objet d’une régularisation par le bailleur le 08 avril 2023. Seul le surloyer de janvier 2024 n’en a pas fait l’objet. 
Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.




Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Si Nantes Métropole Habitat verse aux débats plusieurs courriers, dont un où le terme de “mise en demeure” n'apparaît pas malgré ce qu'indique le fond de ce document, courrier qu’il aurait adressé au locataire le 27 octobre 2023 pour lui demander de justifier de ses ressources, il ne produit aucun accusé de réception de ce courrier par le locataire, et ce alors même que le texte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément un délai de 15 jours à l'issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l'absence de réponse du locataire. L'existence d'un délai suppose en effet de pouvoir en déterminer le point de départ et seul l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

La somme due est donc fixée à 9961,03 € au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 14 février 2024.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause de solidarité en cas de pluralité des locataires en page 6, article 7.
En conséquence, [B] [W] et [L] [O] seront condamnés, solidairement, au paiement de la somme de 9961,03 € au titre des loyers et charges échus au 14 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience du 16 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.
Il convient de rappeler que par jugement en date du 8 mars 2018, [B] [W] et [L] [O] ont déjà bénéficié de délais de paiement pour apurer leur dette locative. Les modalités de règlement n’ont pas été respectées par ces derniers, de sorte que la bailleresse, soucieuse de ne pas constater la résiliation du bail, leur a proposé un plan d’apurement, qui n’a pas été respecté par les locataires.
Le diagnostic social et financier transmis indique que [B] [W] vit seule avec ses deux enfants depuis la séparation de son couple en 2018.




Lors de l’audience du 22 février 2024, elle indique avoir repris un travail et percevoir la somme de 2.100 € mensuels. Toutefois, après analyse du relevé de compte, il apparaît que malgré le nouveau travail de [B] [W], le paiement intégral des loyers courants n’est pas intervenu avant l’audience.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [B] [W] et [L] [O].
Les locataires seront enfin condamnés à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 15 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 493,33 €.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [W] et [L] [O], succombant à l’instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Ils seront également condamnés, in solidium, à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevables les demandes formées par NANTES METROPOLE HABITAT tendant à l'acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation conclu le 10 juillet 2014 entre NANTES METROPOLE HABITAT d'une part et [B] [W] et [L] [O] d'autre part, concernant le logement sis, 81 rue du Perray - 44300 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 03 mai 2022 ;
CONDAMNE solidairement [B] [W] et [L] [O] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 9961,03 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers ,charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 14 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE à [B] [W] et [L] [O], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [W] et [L] [O], ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion, et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [B] [W] et [L] [O] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.


Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY