Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [C] [L], munie d'un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [K] [D] [T]
25 rue des Renards
Escalier 2 Appartement 17
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01045 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4VA

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [U] [K] [D] [T] + préfecture
Copie dossier





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé daté du 17 novembre 1999, l'Office public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Monsieur [P] [X] et Madame [U] [K] [D] [T], épouse [X], un logement non meublé situé au rez-de-chaussée, 25 rue des Renards à NANTES (44 300), moyennant un loyer révisable de 1789 francs par mois et une provision sur charges de 490 francs par mois.

Par un jugement en date du 27 mai 2003, le divorce des époux [X] a été prononcé et le logement susmentionné a été attribué à Madame [T].

Le 27 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Madame [T] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat a fait assigner Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes à fin d'obtenir :
- le constat, à titre subsidiaire le prononcé, de la résiliation du contrat de bail susvisé,
- l'expulsion de Madame [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, 
- l'autorisation de transporter les meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble aux frais et risques de la locataire, 
- la condamnation de Madame [T] à lui payer :
* la somme de 1 812, 50 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 16 janvier 2024 à parfaire au jour de l'audience, 
* une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 388, 12 euros, augmenté des charges locatives en cours, jusqu'à la libération effective des lieux, révisable dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l'Etat, 
* la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* tous les frais et dépens de l'instance, dont le coût du commandement de payer...

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

Nantes Métropole Habitat, représenté, a réitéré ses demandes, actualisant l'état de sa créance à la somme de 1 504, 87 euros en principal au 21 mai 2024 et ne s'opposant pas à l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du fait, notamment, de la reprise de paiement du loyer et des charges depuis le mois de décembre 2023. Elle a indiqué que le montant du loyer résiduel était de 200, 67 euros et que la locataire avait été orientée vers des démarches afin de bénéficier du revenu de solidarité active avant de pouvoir obtenir une pension de retraite. 

Madame [T] a comparu en personne, n'a contesté ni le principe ni le montant de cette dette et, sollicitant son maintien dans les lieux, a demandé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant avec les charges. Elle a indiqué, notamment, vivre dans le logement avec ses deux enfants majeurs, lesquels la soutenaient dans la reprise du paiement du loyer.

Le diagnostic social et financier a été communiqué au bailleur. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".

En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Nantes Métropole Habitat justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d'allocations familiales le 28 août 2023,
- d’autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 1er février 2024.

La demande de Nantes Métropole Habitat est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer une somme de 1 625,38 euros, due au 2 novembre 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Madame [T] le 27 novembre 2023 ; ce commandement vise un délai de six semaines pour procéder au règlement de cette somme.
Cependant, la clause contractuelle susvisée stipule un délai plus favorable au locataire, délai qui sera donc retenu. 
Madame [T] n’a pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui lui était imparti.



Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement du bailleur à se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 28 janvier 2024. 


Sur l'arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 1 474, 39 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mai 2024 après déduction de la somme de 30, 48 euros correspondant à des pénalités d’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7, 62 euros par mois appliqués à la locataire sur la période de janvier 2024 à avril 2024.
En effet, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
En l'espèce, Nantes Métropole Habitat ne justifie pas avoir engagé les formalités nécessaires à l'instruction d'un dossier de surloyer.

La défenderesse n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve de versements qui n'auraient pas été pris en considération.

En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 1 474, 39 euros à Nantes Métropole Habitat.

Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, Madame [T] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, que le loyer du mois d'avril 2024 a été intégralement versé ainsi qu’un complément de 300 euros.
Il résulte du rapport social que Madame [T] réside dans le logement depuis vingt-cinq ans, est aidée par sa belle-fille, bénéficie toujours de l’allocation personnalisée au logement et adhère à l’accompagnement proposé par le service social pour faire aboutir ses démarches.

Madame [T] semble donc être en situation de régler sa dette locative.

Il convient donc d'accorder à Madame [T] des délais de paiement dans les conditions telles que précisées dans le dispositif de ce jugement.

Si la locataire se libère, dans le délai et selon les modalités fixées par le tribunal, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et Nantes Métropole Habitat pourra procéder, alors, à son expulsion, Madame [T] devant lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.


Sur les demandes accessoires

Madame [T], qui succombe à l'action, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

L'équité s'oppose, en revanche, à sa condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Nantes Métropole Habitat sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l'écarter.




PAR CES MOTIFS



Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, 25 rue des Renards à NANTES (44 300) à la date du 28 janvier 2024 ; 

CONDAMNE Madame [U] [K] [D] [T] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, la somme de 1 474, 39 euros au titre des loyers et des charges échus à la date du 21 mai 2024 ;


SUSPEND les effets de la clause résolutoire et autorise Madame [U] [K] [D] [T] à se libérer de la somme ci-dessus, en plus du loyer courant et des charges, en 14 versements mensuels consécutifs de 100 euros, le 14ème et dernier pour le solde, à la date d’exigibilité du loyer courant (c’est à dire le même jour que celui prévu pour le paiement du loyer courant), le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’à l’expiration de l’échéancier ainsi accordé et respecté, la clause résolutoire dont les effets étaient acquis par l’effet du commandement de payer sera réputée ne pas avoir joué et que le bail poursuivra son cours ;

DIT qu'à défaut de paiement de cette mensualité à son échéance ou du loyer courant pendant le cours du délai ainsi accordé :

- le bail sera automatiquement résilié par le plein effet retrouvé de la clause résolutoire au 28 janvier 2024,

- la dette deviendra immédiatement exigible,

- l’expulsion de Madame [U] [K] [D] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation principale situés 25 rue des Renards à NANTES (44 300) pourra être diligentée passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,



- les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion,

- l’indemnité d’occupation due à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, par Madame [U] [K] [D] [T] sera fixée au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, du surplus de ses demandes ; 

 
 
CONDAMNE Madame [U] [K] [D] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.


 Le greffier La présidente 
 A. PARES H. SAINT RAMON