Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT
26 Place Rosa Parks - BP 83618
44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [J] [I], munie d'un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [U]
37 rue Paul Bert
Logement 38
44100 NANTES

non comparant

Madame [H] [C]
37 rue Paul Bert
Logement 38
44100 NANTES

 comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01041 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4U3

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [T] [U] + Madame [H] [C] + préfecture
Copie dossier




FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 11 février 2022, l'Office public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Madame [H] [C] et Monsieur [T] [U], un logement non meublé situé au premier étage, 37 rue Paul Bert à Nantes (44 000), moyennant un loyer révisable de 425, 81 euros par mois et une provision sur charges de 124, 32 euros par mois.
 
Le 22 mars 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Madame [C] et Monsieur [U], un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 5 février 2024, Nantes Métropole Habitat a fait assigner Madame [C] et Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir :
- le constat, à titre subsidiaire le prononcé, de la résiliation du contrat de bail susvisé,
- l'expulsion de Madame [C] et Monsieur [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- l'autorisation de transporter les meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble aux frais et risques des locataires, 
- la condamnation solidaire de Madame [C] et Monsieur [U] lui payer :
* la somme de 4 111, 98 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 5 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, 
* une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 438, 18 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 23 mai 2023 et, ce, jusqu'à la libération effective des lieux, révisable dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l'Etat, 
* la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* tous les frais et dépens de l'instance, dont le coût du commandement de payer...

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

Nantes Métropole Habitat, représenté, a réitéré ses demandes, actualisant l'état de sa créance à la somme de 5 225, 52 euros en principal au 22 mai 2024 et ne s'opposant pas à l'octroi de délais de paiement aux défendeurs du fait, notamment, de la reprise de paiement.

Madame [C] a comparu en personne, n'a contesté ni le principe ni le montant de cette dette et, sollicitant son maintien dans les lieux, a demandé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant avec les charges exposant, notamment, qu'elle était atteinte d'une maladie incurable pour laquelle elle avai été opérée à cinq reprises en 2023, que son conjoint exerçait le métier de cuisinier en clinique, qu'il avait des saisies sur son salaire, qu'ils avaient une dette de 9 000 euros auprès de la Caisse d'allocations familiales et qu'un dossier de surendettement était envisagé.

Monsieur [U], bien que régulièrement assigné, ne s’est pas présenté à l’audience et n’y a pas été représenté. 

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal après l'audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".

En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Nantes Métropole Habitat justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d'allocations familiales le 13 septembre 2022, 
- d' autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 7 février 2024.

La demande de Nantes Métropole Habitat est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 4, dans un article 4. 7. 1., une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause stipule un délai plus favorable aux locataires que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.
 
Un commandement de payer une somme de 1 719, 09 euros due au 20 mars 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré à Madame [C] et Monsieur [U] le 22 mars 2023.
Les locataires n' ont pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui leur était imparti.


Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement du bailleur à se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 23 mai 2023. 

Sur l'arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 5 225, 52 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 22 mai 2024. 

Madame [C] n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve d'un versement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, elle sera condamnée à payer cette somme à Nantes Métropole Habitat.
Monsieur [U], co-titulaire du contrat de bail, sera condamné, également, au paiement de cette somme et, ce, solidairement, ledit contrat comportant une clause de solidarité en cas de pluralités des locataires (article 7 en page 6).
 
Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, Madame [C] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, non contesté par Madame [C], que les incidents de paiement ont eu lieu dès l'entrée dans le logement et ont perduré.
En outre, il ressort du diagnostic social et financier que, du fait, notamment, d'une retenue de la CAF et d'une saisie sur le salaire de Monsieur [U], le reste à vivre ne s'élève qu'à 1 000 euros pour une famille composée de quatre personnes et que les intéressés connaissent des difficultés de gestion du budget ; les défendeurs ne se trouvent donc pas en situation de régler la dette locative, laquelle dépassant, désormais, les 5 000 euros, est importante et en constante augmentation.

Enfin, les défendeurs ne remplissent pas, non plus, la condition de la reprise intégrale du versement du loyer, seule la somme de 400 euros ayant été réglée le 16 mai 2024 pour un loyer et des charges de 642, 17 euros.

Il ne peut, par conséquent, être fait droit à la demande de délais de paiement.

 Madame [C] et Monsieur [U] occupant, depuis le 23 mai 2023, le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Une indemnité mensuelle d'occupation doit, en outre, être mise à leur charge, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] et Monsieur [U], qui succombent à l'action, supporteront les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

En outre, Nantes Métropole Habitat a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; Madame [C] et Monsieur [U] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n' y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au premier étage, 37 rue Paul Bert à Nantes (44 000), à la date du 23 mai 2023 ;

DEBOUTE Madame [H] [C] de sa demande de délais de paiement ; 


ORDONNE à Madame [H] [C] et Monsieur [T] [U] de libérer les lieux de tous biens et occupants de leur chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;






DIT que faute pour eux de s'exécuter dans ledit délai, l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, pourra faire procéder à leur expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L 411-1, L 412-1 et suivants, L 431-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai” d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [C] et Monsieur [T] [U] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, :

- la somme de 5 225, 52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 22 mai 2024 ;

- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter du 23 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Madame [H] [C] et Monsieur [T] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; 

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.


 Le greffier La juge des contentieux de la protection
 A. PARES H. SAINT RAMON