Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 10 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

Société NANTES MÉTROPOLE HABITAT
26 place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représentée par Madame [N] [B], munie d'un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [I]
1 Rue d'Angleterre
Logement 50 Etage 13
44000 NANTES

non comparant

Madame [F] [Y] épouse [I]
1 Rue d'Angleterre
Logement 50 Etage 13
44000 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Hélène SAINT RAMON
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 mai 2024
date des débats : 24 mai 2024
délibéré au : 10 juillet 2024

RG N° N° RG 24/01098 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M45T

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES MÉTROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [T] [I]
CCC à Madame [F] [Y] épouse [I] + préfecture
Copie dossier




 FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé prenant effet au 6 avril 2022, l'Office public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Monsieur [T] [I] et Madame [F] [Y], épouse [I], un logement non meublé situé au treizième étage, 1 rue d’Angleterre à NANTES (44 000), moyennant un loyer révisable de 409, 82 euros par mois et une provision sur charges de 186, 14 euros par mois.

Le 20 avril 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer aux époux [I] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier du 25 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat a fait assigner les époux [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir :
- le constat, à titre subsidiaire le prononcé, de la résiliation du contrat de bail susvisé,
- l'expulsion des époux [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d’un serrurier, 
- l'autorisation de transporter les meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble aux frais et risques des locataires, 
- la condamnation solidaire des époux [I] à lui payer :
* la somme de 829, 76 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 5 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation à parfaire au jour de l'audience, 
* une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 421,74 euros, augmenté des charges locatives en cours, jusqu'à la libération effective des lieux, révisable dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l'Etat, 
* la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* tous les frais et dépens de l'instance, dont le coût du commandement de payer...

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

Nantes Métropole Habitat, représenté, a réitéré ses demandes, actualisant l'état de sa créance à la somme de 213,45 euros en principal au 16 mai 2024 et ne s'opposant pas à l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué, notamment, que le montant du loyer résiduel était de 162, 39 euros par mois et que les APL étaient toujours versées.

Madame [I] a comparu en personne, n'a contesté ni le principe ni le montant de cette dette et, sollicitant son maintien dans les lieux, a demandé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 20 euros par mois en plus du loyer courant avec les charges.

Monsieur [I], bien que régulièrement assigné, ne s’est pas présenté à l’audience et n’y a pas été représenté. 

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, les époux [I] ne s'étant pas présentés aux rendez-vous proposés par l'Espace des solidarités de Malakoff.



 MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 II., "les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement...".

En outre, conformément à l'article 24 III. de ladite loi, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience...", par voie électronique.

En l'espèce, Nantes Métropole Habitat justifie :
- d'une part, avoir informé la caisse d’allocations familiales le 22 novembre 2022,
- d’autre part, avoir notifié l'assignation au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 29 janvier 2024.

La demande de Nantes Métropole Habitat est donc recevable en la forme.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du bail

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Selon les dispositions de l’article 24 I. de la même loi, telles qu'issues de la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023 :“tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le bail liant les parties comporte, en page 4, dans un article 4. 7. 1., une clause résolutoire applicable de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.





Cette clause stipule un délai plus favorable aux locataires que le délai prévu par la loi susvisée, laquelle relève d'un ordre public de protection.

Un commandement de payer une somme de 1 534, 40 euros, due au 17 avril 2023, visant cette clause résolutoire, a été délivré aux époux [I] le 20 avril 2023. 
 
Les époux [I] n'ont pas justifié avoir procédé au règlement de la somme susvisée dans le délai de deux mois qui leur était imparti.
Il n’est, par ailleurs, établi ni que des délais de paiement aient été accordés au cours de ces deux mois de nature à manifester le renoncement du bailleur à se prévaloir du bénéfice des effets de ce commandement ni que soit intervenue une décision de recevabilité de la commission de surendettement dans ce même délai. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 21 juin 2023. 


 Sur l'arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l'espèce, la créance principale de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 180, 20 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 16 mai 2024 après déduction de la somme de :

- 30, 48 euros correspondant à des pénalités d’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7, 62 euros par mois appliquées au locataire sur la période de janvier 2024 à avril 2024.
En effet, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
En l'espèce, Nantes Métropole Habitat ne justifie pas avoir engagé les formalités nécessaires à l'instruction d'un dossier de surloyer ;
- 2, 75 euros correspondant à des frais d’assurance appliqué au mois de juillet 2023 non justifiés par le bailleur.
Madame [I] n'a pas contesté la somme réclamée ou apporté la preuve de versements qui n'auraient pas été pris en considération.
En conséquence, les époux [I] seront condamnés à payer la somme de 180, 20 euros à NANTES METROPOLE HABITAT, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de ce jugement, et ce, solidairement conformément à l’article 220 du code civil, la dette revêtant un caractère ménager.





Sur les délais de paiement

Conformément aux termes de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil".

L'article 24 VII. précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues" au V.

En l'espèce, Madame [I] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte actualisé, versé aux débats, que le paiement intégral des loyers a été repris par les locataires depuis le mois de novembre 2023 et, ce, sans interruption jusqu’au jour de l’audience soit pendant six mois.
Lors de l’audience, la locataire a indiqué, notamment, qu'elle percevait 937 euros de revenu mensuel comprenant le revenu de solidarité active et des allocations familiales et qu'elle vivait dans le logement avec son mari et leurs trois enfants mineurs. Elle a ajouté que Monsieur était auto-entrepreneur.Les époux [I] semblent donc être en situation de régler leur dette locative qui est d'un montant peu élevé.

Au vu de ces éléments et du montant de la dette, il convient donc d'accorder aux époux [I] des délais de paiement dans les conditions telles que précisées dans le dispositif de ce jugement.

Si les locataires se libèrent, dans le délai et selon les modalités fixées par le tribunal, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et Nantes Métropole Habitat pourra procéder, alors, à leur expulsion, les époux [I] devant lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation sera due solidairement par les locataires en application de l’article 220 du code civil qui prévoit la solidarité entre époux pour le paiement des dettes ménagères.

Sur les demandes accessoires

Les époux [I], qui succombent à l'action, supporteront les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que celui des formalités obligatoires.

L'équité s'oppose, en revanche, à leur condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Nantes Métropole Habitat sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de l'exécution provisoire, elle est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au treizième étage, 1 rue d’Angleterre à NANTES (44 000) à la date du 21 juin 2023 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [F] [Y], épouse [I], à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, la somme de 180, 20 euros au titre des loyers et des charges échus à la date du 16 mai 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et autorise Monsieur [T] [I] et Madame [F] [Y], épouse [I], à se libérer de la somme ci-dessus, en plus du loyer courant et des charges, en huit versements mensuels consécutifs de 20 euros, le neuvième et dernier pour le solde, à la date d’exigibilité du loyer courant (c’est à dire le même jour que celui prévu pour le paiement du loyer courant), le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’à l’expiration de l’échéancier ainsi accordé et respecté, la clause résolutoire dont les effets étaient acquis par l’effet du commandement de payer sera réputée ne pas avoir joué et que le bail poursuivra son cours ;

DIT qu'à défaut de paiement de cette mensualité à son échéance ou du loyer courant pendant le cours du délai ainsi accordé :

- le bail sera automatiquement résilié par le plein effet retrouvé de la clause résolutoire au 21 juin 2023,

- la dette deviendra immédiatement exigible,

- l’expulsion de Monsieur [T] [I] et Madame [F] [Y], épouse [I] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux à usage d’habitation principale situés 1 rue d’Angleterre à NANTES (44 000) pourra être diligentée passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,


- les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion,


- l’indemnité d’occupation due solidairement à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, par les époux [I] sera fixée au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Nantaise, Nantes Métropole Habitat, du surplus de ses demandes ; 
 
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [I] et Madame [F] [Y], épouse [I], aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.


 Le greffier La présidente 
 A. PARES H. SAINT RAMON