Tribunal Judiciaire · JCP — 1 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/05787 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XKB4

N° de Minute : BX 24/00080

JUGEMENT 

DU : 01 Février 2024





SIA HABITAT


C/

[M] [X] épouse [E]
[J] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Février 2024




DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [X] épouse [E], demeurant [Adresse 4]

M. [J] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Novembre 2023 

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 01 Février 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier









EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 13 décembre 2002, SIA HABITAT a donné en location à Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] un immeuble à usage d'habitation avec un garage accessoire situé à [Adresse 4].

Le 6 mars 2023, SIA HABITAT a fait signifier à Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d'huissier du 25 mai 2023, SIA HABITAT a fait assigner Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E], pour l'audience du seize Novembre deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

- constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble et le garage accessoire sis à [Adresse 4] pour défaut de paiement de loyers ;
- ordonner l'expulsion de Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ;
- les condamner solidairement au paiement :
- de la somme de 12265,39 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal ;
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ;
- de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- de la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairementMadame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, SIA HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 10763,70 euros, selon décompte arrêté au 15 novembre 2023. Le bailleur indique s'opposer à une demande de délais de paiement et demande la résiliation du bail.

Assignés par acte déposé en l'étude de l'huissier, Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] n'étaient ni présents ni représentés.

Il résulte de l'enquête-assignation que les locataires sont dans l'impossibilité de rembourser au vu de l'absence de ressources, et qu'une demande de RSA ainsi qu'un dossier de surendettement vont être faits.

En cours de délibéré, le Tribunal a été informé de ce que le dossier de surendettement de Monsieur [E] a été déclaré recevable le 27 septembre 2023 avec une orientation vers un réaménagement de dettes.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er Février 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 mars 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 30 mai 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Son action est donc recevable. 

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Il résulte du décompte qu'une somme supérieure au loyer courant est versée tous les mois depuis le mois d'avril 2023.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 6 mai 2023.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 15 novembre 2023, à la somme de 9241,97 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte. 

Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale.

Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à SIA HABITAT la somme de 9241,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2023. 

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au regard de la situation financière de Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 250 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l'indemnité mensuelle d'occupation :

Dans l'hypothèse où Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 554,70 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.


Le bailleur n'apporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l'allocation d'intérêts moratoires. Au surplus, il ne justifie d'aucun abus imputable au locataire.

Ainsi, il y aura lieu rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. 

L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l'action de SIA HABITAT recevable ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2002 entre SIA HABITAT et Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] concernant l'immeuble avec le garage accessoire situé à [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 mai 2023 ;

Condamne solidairement Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer en deniers ou quittances valables à SIA HABITAT, la somme de 9241,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer leur dette, en principal par mensualités de 250 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois, dans l'attente de la décision de la Commission de Surendettement ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;



Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ;

Condamne solidairement Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 554,70 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le demandeur ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [M] [X] épouse [E] et Monsieur [J] [E] aux dépens;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 1er Février 2024 par mise à disposition au greffe. 



 
Le GREFFIER Le PRESIDENT