Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 23 août 2024

ARRÊT N°24/ 

PF





R.G : N° RG 21/01425 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTFI 













S.A.R.L. TOQUET IMMOBILIER





C/



Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [5]















RG 1èRE INSTANCE : 19/00087 





COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS



ARRÊT DU 23 AOUT 2024



Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS (REUNION) en date du 22 JUIN 2021 RG n°: 19/00087 suivant déclaration d'appel en date du 30 JUILLET 2021



APPELANTE :



S.A.R.L. TOQUET IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMEE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Pierre HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





CLÔTURE LE : 12/10/2023





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 mai 2024 devant la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 23 août 2024. 



Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 23 août 2024. 



* * *



LA COUR



La SCI [5] a fait construire un ensemble immobilier dénommé résidence [5] dont les travaux ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception le 1er mars 2002.



En 2011, un sinistre était révélé et déclaré concernant le mur de soutènement et les voiries.



Par actes en date des 10 et 17 juillet 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait assigner devant le juge des référés la compagnie d'assurances Groupama Océan Indien, assureur dommages ouvrage, la Société Réunionnaise de Constructions et de Bâtiments en charge du gros 'uvre et la société NTPB Nortal (en charge des travaux de VRD en la personne de son liquidateur judiciaire) aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.



Par ordonnance du 11 octobre 2012, le juge des référés a désigné M. [M] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport en mars 2014. Il conclut que le mur de soutènement n'est pas conforme aux règles de l'art, emportant la responsabilité de la société NTPB Nortal au titre des malfaçons et non-conformités relevées.



Par actes d'huissier du 4 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice la SARL IFF Immobilier, a fait citer devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis la SARL Toquet Immobilier, ancien syndic, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser des dommages-intérêts à raison de la mauvaise exécution de son mandat de syndic pour ne pas avoir engagé de procédure interruptive de la garantie décennale contre les constructeurs.



Par jugement en date du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

- Dit que la SARL Toquet Immobilier a commis des fautes dans l'exécution de son mandat de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [5],

- Condamne la SARL Toquet Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] représenté par son syndic en exercice la SARL IFF Immobilier la somme de 42.098 € à titre de dommages et intérêts et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- Condamne la SARL Toquet Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] représenté par son syndic en exercice la SARL IFF Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,

- Condamne la SARL Toquet Immobilier aux entiers dépens.



Par déclaration au greffe de la cour du 30 juillet 2021, la SARL Toquet Immobilier a formé appel du jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante déposées le 2 octobre 2023, la SARL Toquet Immobilier demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 22 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de St Denis;

Statuant à nouveau,

- Déclarer irrecevable et prescrite l'action en responsabilité introduite par le syndicat des copropriétaires de la résidence [5],

- Juger qu'elle n'a pas manqué à son obligation de conseil et d'information ;

- Juger qu'elle ne disposait d'aucun pouvoir pour engager une procédure judiciaire, faute d'avoir été mandatée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] ;

- Juger que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] ne démontre aucune faute contre elle;

-Juger que faute pour le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de démontrer que l'assureur de la société NTPB Nortal aurait garanti le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], ce dernier ne démontre pas l'existence d'un quelconque préjudice ;

- Juger que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] ne justifie pas de son préjudice.

- Juger que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] ne justifie pas d'un lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice.

En conséquence,

- Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

- Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] à lui verser la somme de 3.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée déposées le 22 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] demande à la cour de :

- Juger qu'il ne peut être invoqué par la SARL Toquet-Immobilier aucune prescription de l'action en responsabilité professionnelle initiée par assignation du 4 décembre 2018, le délai de prescription quinquennale ne pouvant expirer que le 16 mars 2021 ou au plus tôt le 10 mars 2019, le point de départ de cette prescription ne pouvant qu'être la révélation de la non prise en charge du sinistre par la dommage-ouvrage;

- Juger parfaitement recevable l'action engagée.

- Juger que la SARL Toquet-Immobilier a failli à ses obligations dans le cadre de l'exécution du mandat de Syndic qui lui a été confié en n'engageant aucune procédure interruptive de la garantie décennale contre les constructeurs d'un mur de soutènement atteint de graves malfaçons.

- Juger que la SARL Toquet Immobilier a failli également dans son devoir de conseil en sa qualité de professionnel de l'immobilier en n'attirant pas l'attention des copropriétaires sur la nécessité d'interrompre la prescription décennale contre le constructeur responsable des malfaçons.

- Juger qu'en particulier, lors de l'assemblée générale du 16/01/2012, la SARL Toquet Immobilier ' Syndic en exercice ' aurait dû attirer l'attention des copropriétaires sur la prescription qui allait intervenir de façon imminente et leur expliquer que la résolution n° 6 devait être adoptée immédiatement pour permettre de déclencher une action interruptive de prescription avant Mars 2012.

- Juger que le préjudice qui ne peut être constitué que par le coût des réparations des malfaçons constatées, est la conséquence directe des carences du syndic d'alors.

En conséquence,

- Confirmer le jugement du 22/06/2021 en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SARL Toquet Immobilier.

- Réformer ledit jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la SARL Toquet Immobilier à la somme principale de 42.098 €,

Statuant de nouveau à ce niveau,

- Condamner la SARL Toquet Immobilier au paiement des sommes de 60.504,46 € (coût des travaux) et 2712,50 € (coût du maître d''uvre), avec intérêts de droit.

- Condamner la même au paiement de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.

- Débouter la SARL Toquet Immobilier de toute demande autre ou contraire.



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires





Vu l'article 2224 du code civil;



Aux termes de l'assignation délivrée par l'intimée le 4 décembre 2018 et tendant à la condamnation de la SARL à lui verser les sommes de 59.648,66 euros et 2.705,05 euros, la faute reprochée à cette dernière est d'avoir "failli à ses obligations dans le cadre du mandat de syndic qui lui a été confié par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] en n'engageant aucune procédure interruptive de la garantie décennale contre les constructeurs d'un mur de soutènement atteint de graves malfaçons et en ne conseillant pas à son mandant de le faire en temps utile".



Devant la cour, seul le défaut de conseil de la SARL à l'égard des copropriétaires à ne pas les avoir alerté sur la nécessité d'introduire une action du fait de l'expiration prochaine de la garantie décennale demeure invoqué.



Dans le cadre de la recherche des garanties des constructeurs, l'action en responsabilité du syndic professionnel pour manquement à son devoir d'information ou de conseil est soumis au délai quinquennal de droit commun courant à compter de la date où le risque d'absence de garantie s'est réalisé.



En l'espèce, dès l'ordonnance de référé du président du tribunal de St Denis du 11 octobre 2012 ayant débouté le syndicat de sa demande d'expertise contre le constructeur, motif pris du caractère manifestement irrecevable de l'action en garantie décennale, le syndicat a eu connaissance de l'acquisition de la prescription décennale contre les constructeurs.



Néanmoins, l'absence de prise en charge financière des travaux au titre de la garantie des dommages de la construction pour l'affaissement d'un chemin d'accès par basculement d'un mur mitoyen ne s'est pleinement manifestée lors du rejet de son action contre l'assureur dommages-ouvrage, par jugement du tribunal de grande instance de Saint Denis du 16 mars 2016 (pièce 13 intimé).



Des lors, à la date de l'introduction de l'instance en responsabilité contre la SARL Toquet Immobilier le 4 septembre 2018, le délai de prescription quinquennal n'était pas expiré.



La fin de non-recevoir tirée de la prescription doit ainsi être écartée.



Sur la demande indemnitaire



- Sur la faute



Vu les articles 1991 et suivants du code civil;



Contrairement à ce qu'énonce la SARL Toquet Immobilier, elle était tenue, en qualité de syndic professionnel du syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de conseiller cette dernière sur les possibilités de garantie constructeur du bâti et d'entreprendre les démarches utiles à permettre leur mise en 'uvre.



Aussi, alors qu'il n'est pas contesté que la garantie décennale des ouvrages litigieux expirait le 1er mars 2012, la SARL Toquet Immobilier se devait d'alerter les copropriétaires sur ce point, notamment lors du vote en assemblée générale du 16 janvier 2012 sur la question du mandat à donner au syndic pour engager un référé expertise afin de déterminer les responsabilités liées à l'affaissement du mur (pièce 6 appelante).



La SARL Toquet Immobilier ne justifie pas avoir dispensé cette information ou que l'expiration de ce délai, avec les conséquences induites pour le syndicat, étaient connues des copropriétaires.



En outre, elle ne peut valablement arguer que le report de ce vote, finalement repoussé en l'absence de devis de réparation et intervenu en assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2012, et l'expiration consécutive du délai de la décennale avant l'introduction de l'action, soit imputable aux copropriétaires dès lors qu'ils n'est pas établi que ceux-ci avaient été préalablement éclairés par le syndic sur l'implication du report du vote afférent à l'introduction d'une action à raison de l'expiration du délai de garantie décennale.



L'ex-syndic ne peut davantage valablement excuser sa faute en exposant qu'il n'avait pas connaissance de la faute de l'entreprise en charge du VRD, cette faute s'étant révélée à l'occasion de l'expertise dès lors qu'avant la réalisation de l'expertise judiciaire, le syndic disposait de deux avis d'expert privé (pièce 4 appelante - pièce 1 intimé) sur les causes de l'affaissement du terrain et du mur, impliquant les travaux réalisés par l'entreprise en charge du lot. 

Par ailleurs, le fait qu'en janvier 2012, la SARL Toquet Immobilier ignorait le nom de l'assureur de l'entreprise VRD, cette circonstance étant, d'une part, indifférente à l'introduction d'une action contre la SARL Nortal en charge de ce lot et toute diligence pour rechercher l'assureur incombant, d'autre part, au syndic, diligences dont la SARL Toquet Immobilier ne justifie pas.



La faute de la SARL Toquet Immobilier, ex-syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [5], à ne pas avoir alerté les copropriétaires de l'expiration prochaine de la garantie décennale sur l'ouvrage subissant le dommage lors du vote en assemblée générale du 16 janvier 2012, est donc établie.



Cette faute est à l'origine d'un préjudice de perte de chance à ne pouvoir bénéficier de la prise en charge de la réfection du mur par le constructeur.



- Sur le préjudice en lien avec la faute



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] énonce que si l'action adéquate avait été engagée dans les délais légaux contre le constructeur, il y avait à peu près 100% de chance que la copropriété fut indemnisée par la SARL Nortal et son assureur.



La SARL Toquet Immobilier est néanmoins fondée à soutenir que la perte de chance ne peut être égale au préjudice allégué.



Elle exergue à juste titre de ce que:

- le jugement du 16 mars 2016 n'a pas été frappé d'appel alors que le recours contre la décision rejetant l'indemnisation par l'assureur dommage ouvrage aurait peut-être prospéré;

- que la SARL Nortal a été placée en liquidation judiciaire le 28 septembre 2011, clôturée le 3 septembre 2014,

- que le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] ne justifie pas avoir déclaré sa créance, même si ce reproche peut être aussi partiellement imputé à la SARL Toquet Immobilier;

- de ce qu'il n'est pas certain de ce que l'assureur de la SARL Nortal l'aurait garantie;



Eu égard à ces éléments, la perte de chance de ne pas avoir à assumer la charge des travaux de reprise du mur doit être fixée à 50%.



Enfin, la SARL Toquet Immobilier objecte que le montant des travaux de reprise du mur ne peuvent être supérieurs à l'évaluation de l'expert judiciaire, soit 42.098 euros en 2014.

Suivant les éléments débattus, les travaux de reprise du mur et du chemin s'établissent à 59.648,66 euros (pièce 11 intimé - comparaison de 6 devis de réalisation des travaux obtenus entre 2017 et 2019), outre la somme de 2.705, 05 euros correspondant à des frais d'une note technique préalable aux travaux établie en juillet 2017 (pièce 6 intimé).



Eu égard à la nature des travaux, à savoir la réalisation d'un mur de soutènement sur plus de 2,5 m de haut, devant supporter un chemin d'accès au parking de la résidence, mitoyen d'une autre copropriété située en aval, le recours à une note technique préalable à la réalisation de l'ouvrage apparait utile et nécessaire à la réalisation de travaux adéquats à la pérennité et la sécurité de l'ouvrage, même si non pris en compte par l'expert dans son évaluation.



Par ailleurs, les divers devis obtenus et comparés pour la sélection de l'entreprise mieux disant à la somme de 59.648,66 euros est au plus près du coût réel actualisé des travaux.



Au total, il convient de retenir un cout de reprise des travaux de 59.648,66 euros + 2.705, 05 euros, soit la somme de 62.353,71 euros.



Le préjudice de perte de chance, correspondant à la moitié de ce montant s'élève ainsi à 31.176, 86 euros.



La SARL Toquet Immobilier doit ainsi être condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de ce montant. Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu'il a fixé un quantum indemnitaire supérieur.





Sur les frais irrépétibles et les dépens.



La SARL Toquet Immobilier, qui succombe pour l'essentiel, supportera les dépens.



L'équité commande en outre de dire n'y avoir lieu à frais irrépétibles.

 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,



- Écarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la SARL Toquet Immobilier;



- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé le quantum des condamnations indemnitaires;



- L'infirme dans cette mesure;



Statuant à nouveau,



- Condamne la SARL Toquet Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] représenté par son syndic en exercice la SARL IFF Immobilier la somme de 31.176,86 € à titre de dommages et intérêts ;



Y ajoutant,



- Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles;



- Condamne la SARL Toquet Immobilier aux dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT