Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 4]



N° minute : 

Références : R.G N° N° RG 24/00316 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5XM


JUGEMENT 

DU : 04 Juillet 2024



M. [W] [P]

Mme [V] [S] [R] épouse [P]



C/

Société FONCIA [Localité 8]




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Juillet 2024.


DEMANDEURS:

Monsieur [W] [P]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Madame [V] [S] [R] épouse [P]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Tous deux représentés par Me François-Xavier LUCAS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE


DEFENDERESSE:

Société FONCIA [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me SITBON Didier, avocat au barreau de PARIS 



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge
Greffier lors des débats : Sophie LASNE, F.F. Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 02 mai 2024


JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE ff Greffier

Copie exécutoire délivrée le : 
À : Me LUCAS + 1CCC
+ 1CCC à Me SITBON








EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P], sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 9]. 
Ils ont confié un mandat de gestion locative à l’Agence [Localité 7] Immobilier, aux droits de laquelle vient la société FONCIA [Localité 8], stipulant une garantie au titre des loyers impayés. Un bail d’habitation a été consenti à Monsieur [T] [U] le 27 janvier 2014 concernant ce bien. 
A la suite d’arriérés de loyers impayés non remboursés par la société FONCIA [Localité 8], Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] l’ont mise en demeure de payer la somme de 6 911.83 € à ce titre par courrier recommandé en date du 14 septembre 2023. 
Cette mise en demeure étant restée vaine, Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] ont assigné la société FONCIA [Localité 8] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES par acte d’huissier de justice délivré le 31 janvier 2024 à étude aux fins de paiement et d’indemnisation. 
Aux termes de leur acte introductif d’instance, Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] sollicitent de voir :
- condamner la société FONCIA [Localité 8] à leur payer la somme de 8 228.53 € en principal selon décompte arrêté à la date du 24 octobre 2023, avec intérêts de droit sur la somme de 6 911.83 € à compter du 14 septembre 2023, date de la mise en demeure, et sur la somme de 8 228.53 € à compter de la présente assignation ;
- condamner la société FONCIA [Localité 8] à leur payer la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;
- condamner la société FONCIA [Localité 8] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société FONCIA [Localité 8] aux dépens. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à celle du 2 mai 2024 à la demande de la société FONCIA [Localité 8]. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 2 mai 2024. 
A cette audience, Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P], représentés par leur conseil, se réfèrent à leur acte d’introductif d’instance et maintiennent leurs demandes, sauf à préciser que la dette principale s’élève désormais à la somme de 2 007.74 €. 
Au soutien de leur demande principale en paiement, ils se fondent sur les articles 1103, 1217 et 1231-1 du code civil et font valoir que la société FONCIA [Localité 8] est tenue, en vertu des stipulation du mandat de gestion locative, de leur rembourser les pertes pécuniaires du fait du non-paiement des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus par le locataire défaillant. Ils soulignent qu’ils sont à jour des honoraires qu’ils doivent en contrepartie de cette garantie. Ils ajoutent qu’ils sont étrangers aux relations contractuelles existant entre la société FONCIA [Localité 8] et un quelconque assureur. 
Au soutien de leur demande indemnitaire, ils font valoir qu’ils supportent la charge financière d’un crédit immobilier pour l’acquisition du bien litigieux et qu’ils avaient averti la société FONCIA [Localité 8] de leur situation financière fragile, de sorte qu’ils subissent un préjudice qui ne saurait être réparé par la seule allocation des intérêts dus sur les sommes réclamées. 
A la même audience, la société FONCIA [Localité 8], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions n° 1 déposées à l’audience et sollicite de voir : 
- rejeter la demande principale en paiement de Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] ;
- rejeter la demande indemnitaire de Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] ;
- rejeter la demande de Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] aux dépens. 

Au soutien du rejet des demandes de Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P], elle se fonde sur les articles 1103 et 1217 du code civil et fait valoir que ces derniers savaient que la garantie loyers impayés est adossée à un contrat qu’elle a souscrit avec un assureur, la société SADA, et que ce dernier a cessé de payer les sommes dues à ce titre. Elle ajoute qu’elle n’est pas restée inactive face à cette inertie de l’assureur et qu’une somme importante a pu être débloquée et versée à Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P], de sorte que le solde restant dû n’est plus que de 2 007.74 € alors que la dette totale du locataire est de 11 211.97 €. Elle précise que le solde sera payé prochainement, dès que l’assureur aura lui-même procédé au paiement, une somme de 1 200 € étant d’ores et déjà en cours de paiement. Elle estime n’avoir commis aucune faute et avoir agi avec diligence dans l’intérêt des demandeurs. 
Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. 
Après les débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en paiement
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. 

En l’espèce, Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P], ont conclu, avec la société FONCIA [Localité 8] un mandat de gérance stipulant en annexe que “le mandataire remboursera au mandant les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges et taxes prévus au bail ou des indemnités d’occupation fixées par le tribunal [...]” et que “le mandataire s’engage à rembourser au mandat les pertes pécuniaires définies ci-dessus pendant une période ILLIMITEE à concurrence de 61 000 € par impayé et par locataire. Le premier règlement des indemnités s’effectuera après le 4ème mois, suivant l’échéance du 1er impayé puis tous les 3 mois, déduction faite des acomptes versés par le locataire - ou pour son compte - et ce jusqu’à ce que le plafond de la garantie soit atteint”.

La société FONCIA [Localité 8], en sa qualité de mandataire, reconnaît qu’elle est tenue de garantir les impayés du locataire occupant le logement donné à bail au nom de Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] et les parties s’accordent sur le montant restant dû à ce titre, soit 2 007.74 €. 

Le contrat liant la société FONCIA [Localité 8] et Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] ne stipule pas que les paiements ne seront effectués par le mandataire qu’une fois que l’assureur auquel a recours le mandataire aura lui-même versé les sommes dues. La société FONCIA [Localité 8] ne peut ainsi pas opposer l’absence de paiement de son assureur pour justifier l’absence d’exécution de ses obligations contractuelles envers Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P]. Le fait qu’elle se soit trouvée elle-même en difficulté du fait de l’inexécution contractuelle de son assureur et qu’elle se soit montrée diligente pour obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues par ce dernier n’est pas de nature à l’autoriser à ne pas respecter ses obligations contractuelles envers Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P].

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] et la société FONCIA [Localité 8] sera condamnée à leur payer la somme de 2 007.74 €, selon décompte arrêté au 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2024. 

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] ne démontrent pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement ni la mauvaise foi de la société FONCIA [Localité 8]. 

En conséquence, leur demande indemnitaire sera rejetée. 

Sur les autres demandes
Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la société FONCIA [Localité 8], qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens. 

Sur les frais non répétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société FONCIA [Localité 8] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


Sur l’exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONDAMNE la société FONCIA [Localité 8] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] la somme de 2 007.74 € (deux mille sept euros et soixante-quatorze centimes), selon décompte arrêté au 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, en exécution du mandat de gérance ;
DIT que les sommes versées à ce titre par la société FONCIA [Localité 8] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;
REJETTE la demande indemnitaire de Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] ;
CONDAMNE la société FONCIA [Localité 8] à payer à Monsieur [W] [P] et Madame [V] [R], épouse [P] la somme de 1 000.00 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société FONCIA [Localité 8] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.
Ainsi fait et jugé à EVRY-COURCOURONNES, le 4 juillet 2024.
LA GREFFIERE, LA JUGE,