Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/04449 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJ77

Minute : 24/00731







Association GROUPE SOS SOLIDARITES
Représentant : Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0139

 

C/


Madame [F] [Z]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me MAYET Patrick

Copie délivrée à :
Mme [Z] [F]

Le


JUGEMENT DU 04 Juillet 2024






Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Association GROUPE SOS SOLIDARITES
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0139



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [F] [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 8]
née le 20 Août 1980 à [Localité 11] ANGOLA
de nationalité Angolaise
comparante



D'AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2011, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES a consenti à Madame [F] [Z] une convention d'occupation à titre onéreux du logement situé [Adresse 5] pour une contribution mensuelle de 383,73 euros outre un forfait de charges de 11 euros, étant précisé que ce logement a été loué à l'association par les propriétaires, les époux [X], en vertu d'un bail du 12 octobre 2011. Par plusieurs avenants successifs en date des 18 juin 2013, 10 novembre 2013, 10 mai 2014, 10 novembre 2015, 10 octobre 2016, 10 octobre 2017, l’hébergement a été prolongé. Une nouvelle convention d’occupation a été signé le 19 mars 2018 pour une redevance mensuelle de 537,25 euros outre un forfait de charges de 100 euros. Par plusieurs avenants successifs en date des 10 avril 2020, 10 octobre 2020, 10 septembre 2021, 10 mars 2022, 10 septembre 2022 et 10 mars 2023, l’hébergement a été prolongé, in fine pour une durée de 6 mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES a assigné Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de :
- constater que le bail est résilié du fait de la fin de la convention et subsidiairement prononcer judiciairement la résiliation du bail en raison des redevances impayées,
- expulsion de l'occupante sans délai avec au besoin concours de la force publique,
- condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 1 100 euros par mois jusqu'à son départ effectif,
- condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1 878,97 euros au titre des redevances impayées arrêtées à janvier 2024,
- condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision.

A l'audience du 27 mai 2024, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette à la somme de 1 493,14. Elle s'en est rapportée quant aux délais de paiement ainsi qu’aux délais pour quitter les lieux sollicités.

Madame [F] [Z], comparante en personne, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur 130 euros par mois, précisant qu’elle effectué déjà ce versement supplémentaire. Elle reconnaît également qu’elle doit quitter les lieux mais demande les plus larges délais pour quitter les lieux, ayant 5 enfants à charge et étant en attente de logement social depuis plus de 13 ans. Elle explique qu’elle perçoit une rémunération de 1 700 euros par mois en tant qu’aide soignante.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [F] [Z] a été conclu dans le cadre du dispositif d'intermédiation locative " Louez solidaire et sans risque " financé par le Département dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement pour permettre l'accueil de personnes en difficulté, défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le terme "intermédiation" de manière générique renvoie à l'intervention d'un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le contrat de sous-location entre l'organisme agréé et l'occupant est soumis à une réglementation spécifique. Lorsqu'il est conventionné, l'article L.353-20 du code de la construction et de l'habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l'article 40 de cette loi, cet article énumérant lui même les articles qui ne s'appliquent pas, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d'insérer au contrat de sous-location une durée maximale et un nombre limité de reconduction tacites pour répondre à l'objectif 

d'accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l'attente de leur accès à un logement plus pérenne soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM). En revanche l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable (sur le mécanisme d'acquisition des clauses résolutoires s'applique).

Sur le constat de la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

La résiliation unilatérale de la part du bailleur dans le cadre d'un dispositif d'intermédiation locative peut intervenir en cas de dépassement de la durée maximale prévue au contrat pour la mise à disposition du logement et de maintien dans les lieux par le locataire au delà, s'agissant d'un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. Elle peut intervenir également en cas de non respect des obligations de l’occupant, tel le nom paiement de la redevance.

En l'espèce, le contrat conclu le 19 mars 2018 contient une clause résolutoire à défaut de paiement de deux mois de redevance ou en cas d’inexécution de l’une des obligations de l’occupation, et un mois après une mesure en demeure de payer ou d’exécuter, dressé par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

Par courrier signifié le 24 janvier 2024, la demanderesse a réclamé le paiement de la dette locative d’un montant de 1 507,58 euros, correspondant à plus de deux mois de redevance impayée qui n’a pas été apurée dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 24 février 2024.

Madame [F] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 25 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'article L. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l'espèce, Madame [F] [Z] a exposé une situation précaire avec la charge de 5 enfants mais n'a pas justifié de sa demande de logement social. Il sera relevé toutefois que de fait, Madame [F] [Z] a déjà obtenu un délai de trois mois depuis la fin du bail alors qu’elle occupe les lieux depuis 2011, et aura vocation à bénéficier du délai légal de deux mois faisant suite à la délivrance du commandement de payer. Par ailleurs, les troubles de voisinage rapportés par les pièces versées justifient qu'aucun délai supplémentaire ne lui soit octroyé.

La demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de l'indemnité d'occupation

Madame [F] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES produit un décompte démontrant que Madame [F] [Z] reste lui devoir la somme de 1 493,14 euros à la date du 21 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances et indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [F] [Z] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnait par ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 493,14 euros.

Madame [F] [Z] sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 22 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance avec charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (soit 371,39 euros en mai 2024) en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et de l'augmenter à 1 100 euros comme sollicité.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Madame [F] [Z] indique percevoir des ressources de 1 700 euros par mois. Elle devra engager des frais de relogement. Elle a la charge de 5 enfants. Le décompte produit permet de corroborer ses déclarations en ce qu’elle verse d’ores et déjà la somme de 130 euros par mois en plus de l’indemnité d’occupation pour apurer la dette.



En conséquence il sera fait droit à la demande de délai de paiement conformément aux termes du dispositif, avec clause de déchéance en cas de non respect de l’échéancier.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [Z] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 19 mars 2018 (premier contrat en date du 10 novembre 2011 remplacé par celui du 19 mars 2018) entre l'association GROUPE SOS SOLIDARITES et Madame [F] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5], à effet du 25 janvier 2024 ;

DEBOUTE Madame [F] [Z] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Madame [F] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai ou à défaut de paiement d'une échéance de l'indemnité d'occupation, l'association GROUPE SOS SOLIDARITES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à verser à l'association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 1 493,14 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2021, incluant la mensualité de janvier 2021),

CONDAMNE Madame [F] [Z] à verser à l'association GROUPE SOS SOLIDARITES une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 mai 2024 (soit à ce jour 787,98 euros par mois) et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

AUTORISE Madame [F] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 11 mensualités de 130 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DEBOUTE l'association GROUPE SOS SOLIDARITES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à verser à l'association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
 
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection