Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 9]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 24/04497 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKMN

Minute : 24/00734







Monsieur [U] [I]
Représentant : Me William HABA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

 

C/


Madame [T] [C]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me HABA William

Copie délivrée à :
Mme [C] [T]

Le


JUGEMENT DU 04 Juillet 2024






Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [U] [I]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté par Me William HABA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [T] [C]
[Adresse 4]
[Localité 8]
non comparante



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 octobre 2022, Madame [U] [I] a donné à bail à Madame [T] [C] un appartement meublé à usage d'habitation situé[Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 1 350 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 10 octobre 2022.

Madame [T] [C] a quitté les lieux en cours d’exécution du bail, adressant un courriel à la propriétaire le 17 septembre 2023 en ce qu’elle a quitté les lieux le vendredi 15 septembre en laissant les clés devant la télé pour lui permettre d’accéder facilement à l’appartement. Madame [U] [I] a fait établir par commissaire de justice un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie le 6 octobre 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Madame [U] [I] a fait assigner Madame [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de :
- résilier le contrat de bail pour défaut de paiement des loyers, 
- condamner Madame [T] [C] à procéder aux réparations locatives sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- voir condamner Madame [T] [C] à lui payer les sommes suivantes :
- 10 908 euros au titre des loyers et charges impayés,
- 14 917,35 euros au titre des réparations locatives,
- 1 000 euros à titre indemnitaire,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 27 mai 2024, Madame [U] [I], assistée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à renoncer à sa demande en résiliation dans la mesure où Madame [T] [C] a quitté les lieux et qu’elle a repris possession de son logement.

Madame [T] [C], bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses à sa nouvelle adresse déclarée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux termes de l’assignation de Madame [U] [I] pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les arriérés de loyers et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En l'espèce, le bailleur a fait signifier par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023 un commandement de payer la somme de 4 158 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2023. Il ressort du décompte établi par le bailleur que Madame [T] [C] reste lui devoir la somme de 12 258 euros au titre des loyers impayés arrêtés à l’échéance de septembre 2023. Au cours de l’exéuction du bail, la locataire n’a procédé à aucun paiement à compter de l’échéance de janvier 2023. Malgré ce décompte, la demanderesse ne réclame que la somme de 10 908 euros, n’actualisant pas sa demande et surtout n’ayant pas demandé dans les termes de son assignation, la condamnation de la défenderesse à lui verser les loyers ou indemnités d’occupation postérieur au décompte joint à l’assignation.

En conséquence, Madame [T] [C] sera condamnée à verser à Madame [U] [I] la somme de 10 908 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à août 2023.

Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien du preneur

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée amiable établi contradictoirement le 22 octobre 2022 que le logement a été pris en parfait état d’entretien, la majorité des mentions faisant état d’équipement neuf sauf en ce qui concerne la télévision (passable), le sommier de la chambre (passable), les WC (passable). Les photographies prises lors de l’état des lieux permettent de corroborer les termes dudit état en ce que le bien pris à bail était en parfait état.

Il résulte de la comparaison entre ledit état des lieux et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 6 octobre 2023, les dégradations suivantes :
- entrée : parquet au sol affecté de décoloration et de nombreuses griffures notamment dans l’axe de la porte d’accès à la salle de bain, les murs sont habillés d’une toile deverre légèrement défraichie avec présence de cloquages
- séjour : porte d’accès dont la poignée est manquante, avec gache arrachée au niveau du chambranle, dont la menuiserie est endommagée ; éclat de peinture et détérioration au niveau du chant de port ; rideaux et voilage sales et empoussiérés ; plusieurs lames de parquet bougent sous le poids du corps ; toile de verre sur les murs défraichie par endroit ; housses de canapé et des coussins tâchés et sales ; tapis empoussiéré et sale ; plaquage d’une porte du buffet endommagé, ne peut plus se fermer, et une porte abîmée en arête ; un miroir cassé ; traverse supérieure de la cheminée en marbre fêlée ;
- cuisine : traces de salissures sur la peinture ; deux carreaux d’angle de carrelage endommagés ; coffrage de la descente d’eau déposé ; dessous de plat cassé ; prises électriques de la crédence détériorées, 
- salle d’eau : plusieurs carreaux de carrelage fêlés ou avec éclats ; peinture défraîchie ; évacuation du lavabo fuyarde ; placard du placard sous le lavabo détérioré ; cloisons de la cabine de douche entartrées ; accroche de la colonne du receveur de douche cassée ; non fonctionnement de l’éclairage ;
- chambre : porte dépourvue de poignée, voilages et doubles rideaux sales, points de piquages et salissures sur le parquet ; toile de verre défraîchie ; un abat jour de la suspension cassé ; chaise dont l’assise, le dossier et les pieds sont maculés de peinture ou d’enduit ; lampe de bureau cassée ; linges de lit et de toilette tâchés et décolorés ; cadre de sommier et des lattes cassés ; tâches sur la toile du sommier et sur le matelas ; capot du radiateur mural tâché.

Sur ces constatations, il convient de relever qu’en ce qui concerne le cloquage des murs, une faïence excentrée, le parquet qui bouge sous le poids du corps, il n’est pas démontré que ces désordres relèvent d’un défaut d’entretien de la locataire dans la mesure où l’état des lieux d’entrée a été réalisé sur une grille d’évaluation très succinte, l’appartement ayant été remis à neuf avant mise en location, contrairement au constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice de manière très détaillée (48 pages), alors que ces désordres peuvent être préexistant à l’entrée dans les lieux compte tenu de leur nature.

Par ailleurs, il n’est aucunement démontré que la dépose du coffrage de la descente d’eau de la cuisine résulte d’un manquement de la locataire sortante alors qu’il s’est écoulé plus de 15 jours entre le départ des lieux de la locataire et l’établissement du procès-verbal de commissaire de justice.

Il convient de relever que la durée d’exécution du bail a été très courte, de moins d’un an, et que les autres désordres constatés (peinture défraichie, équipements cassés, tâchés, fêlés, endommagés précités), ne relèvent aucunement d’une usure naturelle des lieux mais bien d’un manquement du locataire à son obligation d’entretien des lieux et son obligation de restituer les lieux en bon état.

Sur les sommes réclamées à ce titre :
- la demanderesse produit un premier devis établi par la société TOP POSE en date du 5 novembre 2023 pour un montant de 350 euros comprenant la réparation d’une porte en bois, la pose d’une poignée de porte, la fabrication de coffre cache tuyau avec façade clipsable. Comme il a été dit supra, les frais de coffre cache ne seront pas mis à la charge de la défenderesse, de sorte qu’il convient de retenir la somme de 171 euros au titre des réparations locatives.
- Madame [U] [I] produit également un devis établi le 15 février 2024 par la société RB entreprise d’un montant de 14 917,35 euros, comprenant une réfection complète de l’appartement en ce qui concerne la démolition d’équipement, la plâtrerie et le cloisonnement, la plomberie, la refonte du carrelage et de la faïence, la pose de revêtements au sol, la réfection complète de la peinture, et enfin la création de menuiseries (porte coulissante). Or il ne revient à la locataire d’assurer la remise à l’état neuf voir à l’amélioration des équipements de l’appartement qu’elle avait pris à bail, mais de prendre à sa charge le coût de la remise en état suite aux dégradations et au défaut d’entretien commis. Aussi sur ce devis, seul seront pris en compte les travaux nécessaires à la reprise des désordres dont l’imputatibilité revient à Madame [T] [C] au titre du défraichissement anormal de certaines peintures après seulement un an de location, des prises cassées, des carreaux de carrelage et faïence cassés ou fêlés, du parquet griffé, soit la somme de 1 500 euros,
- la demanderesse justifie également de l’achat d’un lit compte tenu des désordres établis à ce titre pour la somme de 302,08 euros, ce montant sera mis à la charge de la défenderesse en tant que responsable de sa dégradation,
- la demande en paiement au titre de la facture Leroy Merlin relative à des objets décoratifs sera rejetée dans la mesure où il n’est pas justifié de leur perte ou de leur détérioration, de même que pour le radiateur à bain d’huile,
- en revanche il sera tenu compte de la facture afférente aux achats effectués auprès du magasin IKEA pour remplacer les éléments d’équipement cassé ainsi que le linge de lit et de toilette pour 193,89 euros,
- compte tenu de l’établissement des désordres afférents au canapé, à la suspension cassée ainsi qu’au buffet détérioré, la facture afférente au rachat de ces éléments d’équipement sera mise à la charge de la défenderesse, sauf en ce qui concerne l’achat d’un pouf dont la détérioration de celui présent dans le logement n’est pas rapportée, soit donc la somme de 1 407 euros,
- concernant la facture leroy merlin du 29 août 2021, il sera tenu compte du coût d’achat de la prise détériorée pour 3,55 euros, du meuble sous lavabo pour 129 euros, de la barre de douche pour 24,90 euros, éléments d’équipement détériorés, soit la somme de 157,45 euros.
- concernant la chaise détériorée, un montant de remplacement de 34 euros sera appliqué.

En conséquence de ces éléments, Madame [T] [C] sera condamnée à verser à Madame [U] [I] la somme de 3 765,42 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Compte tenu du départ de la locataire des lieux en septembre 2023 et de la reprise des lieux par la propriétaire, alors que la demanderesse se voit dédommager par la présente décision des dégradations causées, il n’y a plus lieu de condamner Madame [T] [C] à effectuer les travaux de remise en état sollicités.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [U] [I] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement et qui sera réparé par les intérêts légaux assortissant la créance à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Madame [T] [C] qui succombe, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Il est inéquitable de laisser à Madame [U] [I] la charge de ses frais irrépétibles. Madame [T] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne Madame [T] [C] à payer à Madame [U] [I] la somme de 10 908 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ; 

Condamne Madame [T] [C] à payer à Madame [U] [I] la somme de 3 765,42 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;

Déboute Madame [U] [I] de sa demande indemnitaire ;

Déboute Madame [U] [I] de sa demande de travaux sous astreinte ;

Condamne Madame [T] [C] à payer à Madame [U] [I] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] [C] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection