Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/03234 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQND

Minute : 24/00724







Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

 

C/


Monsieur [S] [G]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me SOURDON Emmanuel

Copie délivrée à :
Mr [G] [S]

Le


JUGEMENT DU 04 Juillet 2024






Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [S] [G]
[Adresse 5]
[Localité 6]
comparant



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er mai 1983, le logement dionysien a donné à bail à Monsieur [T] [R] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé [Adresse 5]. L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE est venue aux droits du bailleur. Monsieur [T] [R] est décédé, Madame [U] [R], son épouse, est devenue seule titulaire du bail. 

Madame [U] [R] née [G] est décédée le 12 mars 2013.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait délivrer à Monsieur [S] [G] une sommation de quitter les lieux.

N’y ayant pas déféré, c'est dans ce contexte que par acte de commissaire en date du 4 décembre 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Monsieur [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de :
- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [G], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin,
- condamner Monsieur [S] [G] à lui verser une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu'à libération des lieux,
- condamner Monsieur [S] [G] à lui verser l'arriéré à hauteur de 20 094,80 euros,
- condamner Monsieur [S] [G] à lui verser la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l'audience du 11 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 27 mai 2024.

A cette audience, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser que l'arriéré s’élève à la somme de 20 243,22 euros au 16 mars 2021. Il précise que l’occupant n’a pas déposé de demande de transfert du bail et qu’il ne remplit pas les conditions pour un transfert du bail à son profit. Il précise que le paiement du loyer courant a été repris et qu’il s’en rapporte quant à la demande pour quitter les lieux s’il n’était pas fait droit à la demande de transfert du bail.

Monsieur [S] [G], comparant en personne, a demandé la reprise du bail à son profit, souhaitant rester dans les lieux et précisant qu’il a toujours occupé le logement avec sa mère titulaire du bail qui est décédée en 2013. Il souligne qu’il a demandé le transfert du bail mais qu’on ne lui a jamais répondu. Il indique qu’il a toujours déposé des chèques pour le paiement du loyer mais qu’il ne comprend pas pourquoi ils n’apparaissent pas dans le décompte. Il indique percevoir une rémunération de 1 700 euros par mois, et que le logement occupé est un F5. Pour payer la dette il propose de verser 200 euros de plus par mois.
S’il n’était pas fait droit à sa demande de rester dans les lieux, il demande un délai d’un an pour quitter les lieux, soulignant qu’il a 68 ans.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge peut redonner aux faits leur exacte qualification juridique. En l’espèce, la demande de résiliation du bail s’analyse en une demande de constat de l’occupation sans droit ni titre dans la mesure où le décès du titulaire du contrat de bail entraîne automatiquement la fin du contrat. 

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s'agissant d'un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d'attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l'espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [S] [G] occupe le bien litigieux. Pour demander le transfert du bail à son profit, Monsieur [S] [G] doit rapporter la preuve de trois conditions cumulatives : avoir occupé le logement pendant au moins un an avant le décès, remplir les conditions de ressources afférentes à l’octroi d’un logement social, et justifier que le logement est adapté à la taille du foyer composé par le demandeur.

Madame [U] [R] née [G], titulaire du bail dont il est demandé le transfert par Monsieur [S] [G], est décédée le 12 mars 2013. Aussi Monsieur [S] [G] doit rapporter la preuve qu’il occupait le bien au moins depuis le 12 mars 2012. Cependant, au delà du fait que Monsieur [S] [G] ne justifie pas avoir demandé au bailleur le transfert du bail à son profit, il ne produit aucune pièce justifiant d’une occupation du logement antérieurement au décès, comme ses bulletins de salaire édités à cette période, ou encore ses avis d’imposition. Il ne produit que des pièces récentes, insuffisantes à démontrer que ce dernier a toujours vécu dans le logement avec sa mère titulaire du bail. Au surplus, Monsieur [S] [G] reconnaît vivre seul dans le logement alors qu’il comprend 5 pièces, inadapté à la composition du ménage constitué d’une personne. Enfin et de manière surabondante, il ne justifie pas remplir les conditions d'attribution des logements HLM d’un point de vue patrimonial (les bulletins de salaire produits faisant état de ressources mensuelles moyennes avant impôt de 2 575 euros sur la base du cumul net imposable de l’année 2023 figurant sur le bulletin de salaire du mois de décembre 2023).

Dès lors, en l'état des justifications apportées, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l'état pas réunies de sorte que le bail s'est trouvé résilié à la date du décès du locataire, Madame [U] [R] née [G], soit au 12 mars 2013.

Monsieur [S] [G] étant sans droit ni titre depuis le 13 mars 2013, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'article L. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l'espèce, Monsieur [S] [G] est âgé de 68 ans. Si sa situation financière lui permet de se reloger, il n’en demeure pas moins que son âge et ses difficultés personnelles nécessitent un délai pour quitter les lieux. Malgré l’importance de la dette, il a repris le paiement de l’indemnité d’occupation. Au surplus, alors que le bail est résilié depuis 2013 et que le bailleur a fait constater l’occupation des lieux par ce dernier le 23 janvier 2020, il n’a sommé le défendeur de quitter les lieux qu’à la fin de l’année 2023, de sorte que l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE ne justifie pas de ses besoins urgents de récupérer le bien.

En conséquence, il sera accordé à Monsieur [S] [G] un délai d’un an pour quitter les lieux.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, Monsieur [S] [G] sera ainsi tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux. Sur le point de départ de l’indemnité d’occupation, il n’est aucunement rapporté la preuve que Monsieur [S] [G] occupait les lieux au décès de la locataire en titre. La seule preuve de l’occupation résulte d’un procès verbal de constat du 23 janvier 2020 dans lequel il est rapporté que Monsieur [S] [G] a apposé son nom sur la boîte aux lettres. L’indemnité d’occupation commencera donc à courir à compter de l’échéance de janvier 2020, de sorte que la dette précédent cette période ne sera pas due par le défendeur, soit la somme de 11 917,68 euros.

Le décompte produit fait état d'un arriéré d’indemnité de 8 325,54 euros (20 243,22 euros - 11 917,68 euros précités) arrêté au 17 mai 2024, ayant commencé postérieurement au décès de sa mère. 

En conséquence, Monsieur [S] [G] sera condamné au paiement de cette somme correspondant aux arriérés d'indemnité d'occupation échus entre le décès du locataire et le 17 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce la situation financière de Monsieur [S] [G] permet de considérer qu’il sera en capacité de respecter l’échéancier de paiement qu’il propose, étant précisé que seul un délai de 24 mois peut lui être accordé, de sorte que la 24ème échéance, qui sera très importante, devra solder la dette en totalité.

En conséquence il sera fait droit à la demande de délai de paiement conformément aux termes du dispositif, avec clause de déchéance en cas de non respect de l’échéancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas rapporté à ce stade.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Monsieur [T] [R], dont Madame [U] [R] née [G] est devenue titulaire par mariage, à la date du décès de la locataire, soit le 12 mars 2013 ;

CONSTATE que Monsieur [S] [G] est occupant sans droit ni titre de ce bien ;

ACCORDE un délai de 12 mois à Monsieur [S] [G] pour libérer les lieux et de restituer les clés, soit jusqu’au 4 juillet 2025 ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [S] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 8 325,54 euros (décompte commençant en janvier 2020 et arrêté au 17 mai 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), correspondant à l'arriéré d'indemnités d'occupation ;





AUTORISE Monsieur [S] [G] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités de 200 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (678,28 euros), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] aux dépens de l'instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection