Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 23/03098 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQCE

Minute : 24/00723







S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

 

C/


Madame [G] [W] épouse [U]
Monsieur [C] [B] [U]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LE DEUN Gaelle

Copie délivrée à :
Mme [W] [G] ép [U]
Mr [U] [C] [B]

Le


JUGEMENT DU 04 Juillet 2024






Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [G] [W] épouse [U]
[Adresse 11]
[Adresse 6] (anc. [Adresse 4])
[Localité 9]
non comparante

Monsieur [C] [B] [U]
[Adresse 11]
[Adresse 6] (anc. [Adresse 4])
[Localité 9]
non comparant



D'AUTRE PART


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 17 septembre 1998, la Société CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée SCIC HABITAT IDF) a donné à bail à Madame [G] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] (anc [Adresse 4]), [Adresse 11], pour un loyer mensuel de 1 460,01 francs outre une provision sur charges. Monsieur [C] [B] [U] est devenu cotitulaire du bail par l’effet de son mariage célébré le 13 mai 2023 avec la locataire en titre.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 741,54 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, la Société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Madame [G] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 27 septembre 2023, soit la somme de 1 278,44 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Madame [G] [W] à lui payer la somme de 800 euros à titre indemnitaire, 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Société CDC HABITAT SOCIAL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 juillet 2023.

A l'audience du 27 mai 2024 après un premier renvoi pour régularisation de la procédure à l’égard de Monsieur [U] à l’audience du 5 février 2024, la Société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions régulièrement signifiées aux défendeurs par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, par lesquelles elle reprend l’ensemble de ses demandes figurant dans l’assignation, sauf à solliciter la condamnation solidaire Monsieur [C] [B] [U] et à actualiser sa créance à la somme de 442,43 euros, selon décompte en date du 3 mai 2024. Elle a donné son accord pour que des délais de paiement soient accordées d’office aux locataires. Elle a également demandé à ce que la suspension des effets de la clause résolutoire soit ordonnée au profit des locataires malgré leur absence.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 3 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 17 septembre 1998 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juillet 2023, pour la somme en principal de 741,54 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La Société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] restent lui devoir la somme de 442,43 euros à la date du 3 mai 2024 en ce exclus les frais de poursuite. 

Pour la somme au principal, Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 442,43 euros. 

Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] seront également condamnés au paiement à compter du 4 mai 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Ils seront condamnés au paiement de ces sommes solidairement compte tenu de la solidarité des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la Société CDC HABITAT SOCIAL démontre que Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la dette locative a diminué de sorte que la Société CDC HABITAT SOCIAL sollicite le maintien dans les lieux des locataires par la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire. 

Il est important de préciser que faute pour Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société CDC HABTIAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 1998 entre la Société CDC HABITAT SOCIAL et Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] (anc [Adresse 4]), [Adresse 11] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ;

Condamne solidairement Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 442,43 euros (décompte arrêté au 3 mai 2024, incluant la mensualité d’avril 2024) ;

Autorise Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 50 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] soient solidairement condamnés à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 4 mai 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la Société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire ;

Déboute la société CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [C] [B] [U] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection