Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/01860 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5HL

Minute : 24/00727







S.C.I. ETHAN
Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

 

C/


Monsieur [E] [H] [I] [J]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ITTA Hervé

Copie délivrée à :
Mr [I] [J] [E] [H]

Le


JUGEMENT DU 04 Juillet 2024






Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 04 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. ETHAN
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [E] [H] [I] [J]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant



D'AUTRE PART









EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er janvier 2022, la SCI ETHAN a donné à bail à Monsieur [E] [H] [I] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 600 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ETHAN a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 100 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la SCI ETHAN a fait assigner Monsieur [E] [H] [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- condamner Monsieur [E] [H] [I] [J] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 3 512,44 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 10%,
- condamner Monsieur [E] [H] [I] [J] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ETHAN expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 octobre 2023.

A l'audience du 27 mai 2024, la SCI ETHAN, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 564,85 euros, selon décompte en date du 24 mai 2024.

Bien que régulièrement assigné à sa personne, Monsieur [E] [H] [I] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ETHAN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2023, pour la somme en principal de 4 100 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [E] [H] [I] [J] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (700 euros payés au lieu de 717,47 euros) empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement. 

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [E] [H] [I] [J] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. 

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [E] [H] [I] [J] étant sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. La demande d’expulsion sans délai sera ainsi rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [E] [H] [I] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI ETHAN produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [H] [I] [J] reste lui devoir la somme de 3 564,85 euros à la date du 24 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [H] [I] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 564,85 euros. 

Monsieur [E] [H] [I] [J] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [H] [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ETHAN les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2022 entre la SCI ETHAN et Monsieur [E] [H] [I] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 décembre 2023 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [E] [H] [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute la SCI ETHAN de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [E] [H] [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ETHAN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Monsieur [E] [H] [I] [J] à verser à la SCI ETHAN la somme de 3 564,85 euros (décompte arrêté au 24 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamne Monsieur [E] [H] [I] [J] à verser à la SCI ETHAN une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 717,47 euros), à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Condamne Monsieur [E] [H] [I] [J] à verser à la SCI ETHAN une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [E] [H] [I] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection