Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/01858 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5HJ

Minute : 24/00726







Madame [T] [B]
Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655
Monsieur [L] [J]
Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

 

C/


Monsieur [G] [W]
Monsieur [G] [W]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ITTA Hervé

Copie délivrée à :
Mr [W] [G]

Le


JUGEMENT DU 04 Juillet 2024






Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 04 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [T] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

Monsieur [L] [J]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [G] [W]
[Adresse 5]
[Localité 7]

ou encore
[Adresse 8]
[Localité 7]
non comparant


D'AUTRE PART 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 novembre 2018, Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] ont donné à bail à Monsieur [G] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 360 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 988,82 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] ont fait assigner Monsieur [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- condamner Monsieur [G] [W] à leur payer les loyers et charges impayés soit la somme de 5 025,46 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 10%,
- condamner Monsieur [G] [W] à leur payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 avril 2023.

A l'audience du 27 mai 2024, Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance sauf à renoncer à leur demande d’expulsion dans la mesure où le défendeur a quitté les lieux le lendemain de la délivrance de l’assignation, et ont actualisé leur créance à la somme de 4 675,46 euros, selon décompte en date du 24 mai 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [G] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 novembre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 avril 2023, pour la somme en principal de 3 988,82 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

L’expulsion n’étant plus demandé, il n’y a plus lieu de statuer sur ce chef de demande.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] produisent un décompte démontrant que Monsieur [G] [W] reste leur devoir la somme de 4 675,46 à la date du 24 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, dépôt de garantie déduit. Il est justifié que Monsieur [G] [W] a quitté les lieux le 21 février 2024 avec remise des clefs et établissement d’un état des lieux de sortie. Or le décompte fait apparaître le paiement du loyer et charges du mois de février sans déduction des 8 jours de non occupation des lieux. Aussi il convient déduire la somme de 122,84 euros du décompte correspondant au prorata du montant du loyer pour la période du 22 au 29 février 2024.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 552,62 euros. 

Par ailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’indemnité d’occupation dans la mesure où le défendeur a quitté les lieux le 21 février 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2018 entre Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] et Monsieur [G] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 20 juin 2023 ;

Condamne Monsieur [G] [W] à verser à Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] la somme de 4 552,62 euros (décompte arrêté au 24 mai 2024, incluant la mensualité de février arrêté au jour de la remise des clefs le 21 février 2024, dépôt de garantie déduit), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamne Monsieur [G] [W] à verser à Madame [T] [B] et Monsieur [L] [J] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [G] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection