Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
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REFERENCES : N° RG 24/04620 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZK6O

Minute : 24/00771







S.A. TOIT ET JOIE
Représentant : Maître SCP BOSQUE ET ASSOCIES de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :

 

C/


Madame [V] [Y]
Monsieur [J] [M]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP BOSQUE ET ASSOCIES,

Copie délivrée à :
Monsieur [J] [M]
Madame [V] [Y]

Le


JUGEMENT DU 11 Juillet 2024




Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 11 Juillet 2024;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté Madame Anaïs MEHAL, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 03 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Asma LAÏDA, greffier; 



ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.A. TOIT ET JOIE
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Madame [V] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante

Monsieur [J] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]

non comparant



D'AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 7 février 2022, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [V] [Y] et Monsieur [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.977,71 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 mars 2024 pour Madame [Y] et du 3 avril 2024 pour Monsieur [M], la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [V] [Y] et Monsieur [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,
- Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,
- Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 9.168,49 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,
- Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2024.

A cette date, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de la dette locative à hauteur de 10.868,10 euros terme de mai 2024 inclus et frais déduits. Elle maintient sa demande à l’encontre de Monsieur [J] [M], solidairement avec Madame [V] [Y], à hauteur de 5.259,80 euros, et maintient le surplus à l’encontre de la seule Madame [V] [Y]. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et précise que le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris.

Madame [V] [Y] comparaît en personne. 
Elle produit un avenant au contrat de bail suivant lequel à compter du 13 octobre 2022, Monsieur [M] [J] n’est plus cotitulaire du contrat de bail.
Elle sollicite le maintien dans les lieux. Interrogée par le tribunal sur le paiement du loyer courant, elle indique ne pas l’avoir repris. Elle indique ne pas avoir de ressources. Elle propose de verser 725 euros par mois, soit 100 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [J] [M] n’ayant pu être cité, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera constaté à titre liminaire que les demandes de résiliation et d’expulsion dirigées à l’encontre de Monsieur [J] [M] sont sans objet et seront rejetées, compte-tenu de son départ des lieux acté avec l’accord du bailleur par avenant produit par la défenderesse. Il ne sera par ailleurs tenu à la dette locative qu’autant qu’il était partie au contrat de bail.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 29 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA TOIT ET JOIE est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 30 mars 2023, pour la somme en principal de 3.977,71 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 31 mai 2023. 

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. 

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit à l’audience et des déclarations des parties à la barre que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée, et l’expulsion de la locataire sera donc ordonnée. 

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées. 

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 10.868,10 euros, terme de mai 2024 inclus et frais déduits.

Sur cette somme, Monsieur [J] [M] et Madame [V] [Y] seront solidairement condamnés à verser la somme de 5.259,80 euros, état de la dette à la date de la fin du contrat de bail pour Monsieur [J] [M]. 

Madame [V] [Y] sera seule condamnée à verser le reliquat, soit 5.608,30 euros.

La locataire sera condamnée à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de juin 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux. 

Sur les autres demandes

Madame [V] [Y], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA TOIT ET JOIE a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [V] [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 31 mai 2023 du contrat de bail conclu le 7 février 2022 entre la SA TOIT ET JOIE et Madame [V] [Y],

ORDONNE à Madame [V] [Y] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TOIT ET JOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Madame [V] [Y] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 5.608,30 euros au titre de sa dette locative au 1er mai 2024, échéance de mai 2024 incluse,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [Y] et Monsieur [J] [M] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 5.259,80 euros au titre de leur dette locative à la date du départ de Monsieur [J] [M],

CONDAMNE Madame [V] [Y] à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Madame [V] [Y] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [V] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION